龍光地產 (03380.HK) ：深耕與擴張並重，高質量發展可期 ，給予“強烈推薦”評級
機構：平安證券
評級：強烈推薦
平安觀點：
紮根粵港澳大灣區沃土，與灣區共成長。公司為以住宅開發為主的一體化物業發展商，物業銷售收入佔比70%以上。業務主要聚焦粵港澳大灣區，伴隨大灣區經濟發展及樓市規模的壯大，公司2010-2019年銷售額規模年複合增速47%，2019年銷售額達960億元（權益銷售額915億元，排名24名），大灣區貢獻56%。
“灣區深耕+異地擴張”並行，開啟規模增長新路徑。從發展空間來看，一方面粵港澳大灣區受經濟發展、人口流入、交通路網提升支撐，潛在住房需求依舊旺盛。僅考慮新增人口及城鎮化率提升，測算大灣區（不含港澳）2019-2030年年均住房需求約6046萬平，為2019年實際銷售的64.9%，疊加存量更新需求釋放，區域樓市仍具增長空間。另一方面，公司歷年發展以城市深耕為主，2019年單城銷售40億元，遠超同行；但僅覆蓋24城，覆蓋數量遠低於同梯隊房企且佈局集中，放眼全國可開拓空間充足。公司2017年首進中國香港市場，2018年開啟長三角佈局，第六個五年發展目標（2021-2025年）亦明確：“全國佈局大灣區+長三角兩大都市圈，西南+中部兩大城市羣”，異地擴張持續加速有望打開規模增長新空間。
“精準投資+城市更新+人才佈局”構築核心競爭力。從實現路徑來看，公司精準投資眼光、優質土儲、多元化拿地手段以及人才佈局等均有助於規模再上台階：1）逆週期拿地特徵明顯，優質項目挖掘能力較為突出，為深耕及外拓提供保障；2）粵港澳大灣區貨值充足，2019年末貨值（含城市更新）達6850億元，佔總貨值（8320億元）82%；3）城市更新成增長新引擎，2019年末城市更新潛在貨值4006億元（95%位於粵港澳大灣區），其中自主改造2890億元，可轉讓快速變現，預計未來利潤貢獻比重將持續提升；4）引進大型房企優秀職業經理人，全國、尤其長三角市場開拓經驗豐富，同時升級完善激勵機制，長達15年的長期事業合夥人計劃有望進一步吸引、保留人才，推動規模及業績提升；5）公司銷售權益佔比穩定90%以上，未來亦可通過合作開拓新區域。
投資建議：公司深耕粵港澳大灣區並推動全國化佈局，充足優質的土地儲備、豐富的城市更新經驗、人才引進以及升級完善的激勵機制持續為規模增長保駕護航，精準拿地眼光、多元化拿地手段有望保障項目盈利能力；同時公司銷售權益佔比、財務安全係數雙高，加槓桿空間充足，派息慷慨亦為一大亮點。預計公司2020-2022年EPS分別為2.53元、3.06元、3.68元，當前股價對應PE分別為4.3倍、3.6倍、3.0倍，首次覆蓋給予“強烈推薦”評級。
風險提示：1）若新冠疫情影響超出預期，將導致公司銷售承壓，同時疫情影響下工期延後，也將對後續可推貨量、竣工節奏產生負面影響；2）若行業需求釋放低於預期，房企普遍以價換量，可能帶來公司項目減值風險；3）由於城市更新項目個性化較強且所需時間普遍超過招拍掛，公司城市更新發展過程中可能面臨項目推進進度不及預期風險。
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