來源：Wind

5月19日，REITs板塊異動拉昇，海航投資、中迪投資漲停。證監會、發改委聯合發佈《REITs試點通知》十多天了，但仍有很多小夥伴搞不懂。下週市場進入重要時間，哪些要點值得關注？

REITs板塊異動拉昇

5月19日，REITs板塊異動拉昇，海航投資、中迪投資漲停，電子城、恆生電子、光大嘉寶、南山控股、世聯行等多股跟漲。

5月初，一則《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》刷爆朋友圈。文中提到：積極支持符合國家政策導向的重點區域、重點行業的優質基礎設施項目開展REITs試點。

十多天過去了，雖然網上分析的文章多如牛毛，但仍有很多小夥伴們搞不懂啥是REITs，又如何影響A股。

REITs典型組織運作形式

REITs的本質是一種股權工具。

簡單來説，REITs實現特定物業資產組合，也包括基礎設施，在二級市場上的打包上市，而REITs投資人持有該資產組合的權益份額，也就是基金份額，分享租金收入和資產增值收益。對於一般投資人來説是以小份額參與房地產投資的理想工具。

根據披露的最新數據，目前，REITs產品共備案64只，備案累計規模超過1300億元。

據悉，全球約40個國家推出了REITs，美國是發明REITs的國家。對中國市場而言，REITs仍屬相對新興的資本市場品種。

我們為什麼要創設REITs？

5月19日，中金公司最新的觀點表示，當前中國房地產金融領域面臨着三大矛盾和三大問題。REITs作為一個重要的金融工具創新，對於緩解矛盾以及問題，能夠發揮非常有效的作用。

中國REITs=公募基金+ABS結構

據悉，中國REITs是經歷是十幾年的探索才正式形成方案。如何理解中國REITs這種“公募基金+ABS”的產品結構？

中金公司表示，“公募基金+ABS”的結構比海外要複雜，實際上它是一個四層結構。

從下往上看的話，先有項目公司，也就是底層資產，那麼向上由特殊目的公司（SPV）去持有項目公司的權益，並且以該收益權為底層資產來發行資產支持證券，也就是ABS。

最後頂部由公募基金去持有ABS。投資人是通過購買公募基金的份額來享有底層資產的收益權，以此完成資產收益從項目公司向投資人的傳導。

那麼實際上四層結構比海外大概要多一層，那麼海外的REITs結構的話，下層的SPV和項目公司這兩層是不變的，那麼頂層直接是公司或者是信託，實際上也就是它是一個三層結構。

也可以簡單的理解為把中國REITs結構當中最上面的公募基金和ABS這兩層捏在一起，變成一個一般的公司制。那麼它就跟海外的結構是一樣的了。

REITs價值幾何？

北京大學光華管理學院專家組表示，日前基礎設施REITs開放試點成為疫後經濟重啟的重大利好消息，可以盤活中國巨大的基礎設施存量資產，收回前期投資，降低企業與地方政府槓桿率，讓更多社會資本參與進來。

目前REITs可以優先支持包括鐵路、收費公路、幹線機場、水電氣熱等市政工程、污染治理、倉儲物流等基礎設施補短板行業以及高科技產業園區和特色產業園區等。

本次公募REITsS試點主要聚焦重點區域、重點行業？

中郵證券表示，中國未來要推出的公募REITs的底層資產多為優質公共基礎設施，而非房地產；對基礎建設類上市公司形成一定的利好。

重點區域是：京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲。

重點行業是：優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集羣、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

不過，REITs的全面落地還需要一定的時日，投資者切記不要過分追逐短期熱點，而應該從中長期的角度出發，以相對合理的價格佈局相關基建類上市公司。

掘金萬億REITs市場

根據北京大學REITs課題組測算，中國公募REITs市場規模將達5萬億-14萬億元。

有分析稱，對於A股而言，REITs可以促進上市公司實現精細化資產管理，支撐業績改善；有助於上市公司佈局未來業務，建設新型融合基礎設施，實現可持續增長。

銀河證券認為，交通固定資產佔全社會比重為10%左右，是基礎設施REITs試點首選行業。交通設施領域REITs市場空間測算：高速公路約3000億，倉儲物流約550億元。

高科技產業園區、特色產業園區等園區資產是本次基礎設施REITs的重要底層資產之一。權屬清晰、重點區域內的成熟優質產業園區將最先受益。產業園區REITs未來的前景廣闊，初步估計5年後累計市場規模可達約809億。

產業園區REITs試點有利於盤活存量資產、提升企業資產運營水平，公募REITs的試點範圍將逐步拓展到長租公寓及商業地產領域。建議關注張江高科、華夏幸福、中新集團、上海臨港、浦東高橋、蘇州高新。

對於REITs，不少上市公司主動“蹭熱點”。

5月18日，從恆生電子獲悉，目前，恆生電子已針對買方、賣方端梳理了分階段要點，提供包含非標資產管理、估值核算、TA、投資者適當性等在內的整體解決方案。針對基金公司，恆生非標資產管理系統可以支持公募投資REITs的項目流程管理。

5月15，蒙草生態2019年度網上業績説明會週五在全景網舉辦，公司表示，積極通過項目貸款解決PPP項目融資，公司也將研究通過ABS、REITs等創新金融產品解決融資問題。