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2020年以來，港股大盤表現不佳，恆生指數累計下挫超過15%。唯有2大行業逆天飆升，一個是醫藥，一個是物業。

醫藥板塊集體上漲，主要是因為疫情導致藥品相關需求上升，但物業板塊看似不温不火，卻極其受到資本市場的熱捧，尤其是在機構投資者居多、相對理性的港股尤為難得。

具體而言，永升生活服務暴漲140%，勇奪行業漲幅榜第一名。保利物業去年底才掛牌，今年以來便大漲超過87%，新城悦服務、時代鄰里、佳兆業美好、奧園健康、雅生活服務等等均大漲超過50%。

（來源：Wind）

其實，2019年港股物業股便風風火火上漲了一整年。其中，新城悦服務大漲222%，永升生活服務、佳兆業美好、雅生活服務、中海物業、碧桂園服務均翻了一倍有餘。

（來源：Wind）

如果把時間再拉長一些，物業股的表現減值不要太驚豔。

從上市首日統計至今，中海物業不足5年暴漲逾800%，永升生活服務與新城悦服務均在1年多時間，暴漲超過600%，綠城服務、雅生活服務、佳兆業美好、碧桂園服務均在較短時間內翻了數倍。

（來源：Wind）

股價表現驚豔的背後，是紮紮實實的業績兑現。

市值前5大——碧桂園服務最近2年（2018-2019年）淨利潤增速分別為130%、81%；雅生活服務分別為176%、53.6%；保利物業分別為49.6%、49.3%；綠城服務分別為24.7%、-1.21%；中海物業分別為31%、33.3%。

（來源：Wind）

另外，市值top5-10的物業公司均保持非常亮眼的增速。比如股價漲勢良好的永升生活服務分別大漲31.5%、122.7%，新城悦服務分別增長104.9%、85.3%。

在港股市場，能有如此戰績，或許僅此一家。你不僅要問，為何資本市場如此看好物業股？邏輯又是什麼呢？

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要走出多隻大牛股，行業一定是好行業、好賽道。物管業是上萬億的大行業，存量市場和增量市場足夠容納多隻巨頭來搶食蛋糕。

根據中國指數研究院的數據，物業存量市場（基礎業務）規模高達8103億元，預計未來3年新增市場規模為2000億元（商業和辦公物業均價在7元以上，住宅均價在2.28元，再乘億各業態增量面積預估計算而來）。

（來源：中指研究報告，勾股大數據）

在加上增值業務市場規模2000億元，預計2022年物業管理市場規模超過1.2萬億元。

存量和增量規模龐大，使得物管行業呈現弱週期性，這是跟房地產開發不太一樣的地方。

並且，我國物管業較國際對比空間更為廣闊。2018年我國存量住宅面積253億平米，對應美國、日本存量住宅居住面積分別約為148億平米、45億平米，目前我國存量市場分別是美日的1.7倍和5.6倍。

在行業增速上（新房成交、新開工體量）遠高於美日，預計2030年我國存量住宅面積將達355億平米，屆時我國存量市場分別將是美日的2.4倍和7.9倍。

全球物業五大行——仲量聯行、世邦魏理仕、戴德樑行、高力國際、第一太平戴維斯，大多在資本市場表現不俗。其中， 2019年世邦魏理仕在《財富》500強中排名第146位，股價在10年內曾漲超過1200%。

那麼，國內物管業空間更大，是不是也孕育着不少的“世邦魏理仕”呢？

萬億大行業中，龍頭物業公司的市佔率依舊不高，但存在集中度提升的一個邏輯。

2015-2018年，物業百強管理面積均值由2361.5萬方增長至3718.1萬方，平均管理項目數量由154個增長至192個，市佔率由28.42%提升至38.85%。2018年，TOP10的合計市佔率提升至11.35%，較2017年增加0.29%。

（來源：川財證券）

尤其是龍頭物業會提升更快，因為國內物業公司大多都有開發商“靠山”。根據中指《2019中國物業服務百強企業研究報告》顯示，百強企業中有開發商背景的企業佔比76%。

（來源：中指研究報告）

2018年這些企業管理面積大約50%來源於兄弟開發企業，較2017年下滑10%，但依然是規模擴張的重要手段。

比如，在碧桂園服務中，有超過80%的物管面積源於兄弟開發企業，新城悦則是71%，佳兆業物業更是高達84%。並且，房地產開發商在最近幾年集中度提升的趨勢也越來越明顯，那麼留給親兒子的也就多了。

（來源：川財證券）

此外，上市物業公司，融資拿到錢之後，跑馬圈地，做大規模是第一要務，這就比沒有上市的中小物業商提高了一個戰略層級。這亦是最近2年，越來越多的龍頭房企分拆自己的物業公司再次上市的重要原因。

據2019中國物業服務百強企業研究報告顯示，港股上市企業募集的資金用途主要分為：收併購（50%-60%）、發展增值服務（10%-20%）、智能化及平台化建設（約10%），其餘資金作為營運資金及一般企業用途。

比如，永升生活服務耗資4.62億，完成收購青島雅園物業55%股權；碧桂園服務以1.9億元的代價收購嘉凱城物業100%的股份；中海物業以466萬元收購中建捷成物業100%股權；雅生活服務以15.6億元收購中民物業60%的股權，以不超過5億元的收購價收購新中民物業60%股權，總價不超過20.6億元。

這樣的併購例子還有很多。

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目前，物業股估值遠遠高於地產商。其中，碧桂園服務動態PE為53.5倍，雅生活服務為41倍，保利物業為88.5倍，綠城服務為60.8倍，中海物業為55.5倍，永升生活服務為77倍。

（來源：Wind）

保利物業是在港上市物業股估值最高的公司。該司於去年12月19日掛牌，股價累計漲幅已經高達152%。

（來源：Wind）

值得注意的是，保利物業的基石投資者中出現了高瓴資本，大致斥資了3500萬美元參與認購。目前，高瓴短短半年時間已經賺得5250萬美元，摺合3.7億人民幣，令人折服。

擅長長期投資的高瓴，一般不出手，出手大概率意味着長期看好該行業賽道。並且高瓴選中保利，也讓市場給予更多期待。其實，據中指院中國物業百強企業綜合實力排名榜單中，保利物業排名第4，僅次於萬科、綠城以及碧桂園。

（來源：中指院報告）

保利物業母公司——保利地產近年來取得非常優異的業績增長。2017-2019年，歸母淨利潤同比增速分別為25.8%、20.92%、47.9%。這給親兒子的保利物業留下了想象力。

（來源：Wind）

當然，龍頭物業股的估值頗高，但中小型物業公司的估值亦然很低。比如，中奧到家、時時服務等公司低於10倍。

（來源：Wind）

恆者恆強額趨勢越來越明顯，選擇龍頭物業股的贏面想必也會更大一些。但當下動不動50倍以上的估值，也實在需要謹慎而行之。