新城悦服務(01755.HK)：收購成都誠悦時代，開拓商寫等非住宅市場，維持“買入”評級，目標價24.0港元
機構：國盛證券
評級：買入
目標價：24.0港元
事件：公司公告擬以1.05億元交易對價收購標的公司成都誠悦時代物業61.5%的股權，本次收購完成後，標的公司將成為公司子公司納入報表。截至2019年末，標的公司在管面積規模約522萬平米，在管項目包括成都時代廣場等標誌性商寫項目；2019年標的公司分別實現營收/除税後淨利潤2.17/0.16億元，交易對價對應2019年靜態PE10.4X。標的公司管理層承諾2020-2022年歸母淨利潤分別不低於0.17/0.19/0.20億元。
開拓商寫等非住宅物業市場，延展相應管理能力及影響力。標的公司成都誠悦時代項目業態豐富，在管業態包括寫字樓、產業園區、商業、市政公共、住宅及營地項目，其中在管項目包括成都春熙路商圈的成都時代廣場等地標性項目。本次收購有望進一步提升公司在商業、寫字樓等項目的綜合管理能力，並有望開拓產業園區、公建物業等其他非住宅市場。截至2019年末，公司中西部項目佔在管面積比例為12.5%，本次收購也有望增強公司在四川區域的市場影響力及佔有率。
管理面積增長動力充足，社區增值服務前景廣闊。截至2019年末公司在管面積/儲備面積分別為6015/9263萬平米，同比分別淨增1727/2331萬平米，增幅40%/34%，其中儲備面積與在管面積比例達到1.54倍。2019年公司加大第三方外拓力度，外拓團隊人數同比增長超過1倍，同時通過合資物管公司方式外拓鎖定約800萬平米潛在管理面積，預計第三方外拓增長有望加速。2020年關聯地產新城控股計劃竣工3596萬平米，新城控股持續交付、第三方外拓逐步發力，有望促在管及合約面積延續快速擴張。2019年公司社區增值服務收入佔比為8.7%，收入佔比仍處於行業內偏低水平；隨着公司在管面積持續擴張，預計規模效應有助於細分業務進一步做強做優。
行業價值不斷獲得政府及社會認可，市場化趨勢明顯。疫情期間物業公司防疫保衞價值得到業主、社會高度認可，包括北京在內等多地政府在各項會議中均肯定物業企業在疫情中的突出貢獻，提出要下大力氣抓好物業管理，健全物業管理體制等。近期各地方《物業管理條例》陸續調整實施，均在不同程度推動物業市場化發展，有利於品牌龍頭加速整合市場，提高市佔率。
投資建議：我們預測公司2020-2022年歸母淨利潤至4.16/5.81/7.83億元，同比增長47.6%/39.5%/34.9%，對應EPS分別為0.51/0.71/0.96元，2019-2022年CAGR為40.6%。當前股價對應PE分別為31.8/22.8/16.9倍，考慮到公司較為明確的增長趨勢及當前行業整體估值水平，上調公司目標價至24.0港元（對應2021年30倍PE），維持“買入”評級。
風險提示：中長期毛利率下降風險、實控人事件潛在後續風險。
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