奧園健康(3662.HK)：規模快速提升，商管繼續發力
機構：興業證券
投資要點
淨利潤實現高速增長，末期派息率 40%：2019 年公司錄得營業收入 9 億 元，同比增長 45.6%，分業務來看物業管理服務、小區增值服務、銷售輔 助服務、商業運營及管理服務、市場定位及客户招攬服務分別佔收入 43%、 19%、9%、18%、11%，多元化經營繼續保持。2019 年公司錄得淨利潤 1.63 億元，同比增長 108.3%，過往五年複合增速為 56.9%，實現高速增長。 公司宣佈 2019 年末期派息每股 0.09 元人民幣，派息率為歸母淨利潤的 40%。
分部毛利率有所提升，商管毛利佔比繼續提升：2019 年公司物業管理服 務分部、商業運營服務分部毛利率分別為 34.6%及 44.5%，同比分別提升 2.3pps、6.8pps。從毛利潤構成來看，商業運營服務分部繼續發力，2019 年內公司新接手 10 個新開業商場並開始為 9 個商場提供商業運營服務， 累計為 17 個商場提供物業管理服務，毛利潤佔比繼續提升 4pps 至 34%。
在管面積保持高增長，第三方面積佔比穩步提升：2019 年末公司在管面 積達到 1508 萬方，同比增長 45%，過往五年保持 30%的年複合增長速度。 從面積來源看，2019 年公司來自關聯方及第三方佔比分別為 92%及 8%， 第三方佔比同比提升 3pps。
我們的觀點：2019 年公司在住宅與商業業態上均實現高速增長，依託關 聯方每年 500-600 萬方的在管面積交付，住宅部分仍有穩步增長空間，未 來將隨着關聯方面積交付逐步自華南地區拓展到西南、華中、東北地區。 疫情對商業管理輕資產收取物管費的影響有限，目前多地政府也已出台社 保緩繳、物業費補貼政策，對公司經營起到良好支持。公司大健康服務也 正在穩步佈局滲透當中，推出 1+1+N 佈局繼續推進輕資產模式。當前公 司股價對應 2020 年 17 倍 PE，較行業平均 28 倍 PE 水平仍有提升空間。
風險提示：業務擴張不及預期；物業管理滿意度降低；物業管理費收繳率降低； 物業管理費提價受阻。
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