3月30日，綠地香港（0337.HK）對外公佈2019年度業績報告，財報數據顯示，公司實現年內溢利30.41億元，同比增長54%；實現公司擁有人應占溢利24.74億元，同比增長43%；實現核心淨溢利25.48億元，按年增長約47%，每股基本盈利增長約44%至0.88元人民幣；建議派發二零一九年末期股息每股普通股0.25港元。

過去一年，受房地產調控政策持續，融資趨緊、成本提升等因素影響，房地產行業普遍出現增收不增利的現象。在這樣的環境之下，綠地香港實現銷售穩健增長，利潤強勁釋放，交出了一份亮眼的成績單。

1、利潤率提升、財務穩健，高質量發展漸入佳境

2019綠地香港的銷售規模進一步提升，全年合約銷售額達485億元，同比增加約28%。

回顧過去幾年，公司顯示出較為強勁的成長態勢，2013-2019年年複合增長率達到55%。

規模穩步提升的同時也驅動營收、利潤持續高增長。數據顯示，2019年公司實現公司擁有人應占溢利24.74億元，同比增長43%。拉長時間線，公司近三年利潤持續釋放，歸母淨利潤年複合增長率達31%。

業績快速提升的另一面綠地香港的盈利能力也在持續表現。2019年公司毛利率為31%，同比上漲約4個百分點；2019年公司淨利率為17%，較2018年提升約4個百分點，毛利率、淨利率近年持續上升。

利潤率的穩健表現反映了綠地香港在衝刺規模中仍然實現了高質量的增長，而與之對應的，在負債端，公司同樣也表現出了良性發展的一面。

公司近五年來淨負債率持續進入下行通道，財務槓桿不斷得到優化。截止2019年末，淨負債率較上年大幅下降至18%，創下歷史新低。期末公司擁有有息債務餘額133.89億元，其中37%為短期債務，加權平均融資成本僅5.9%。公司加快週轉，2019年現金回款率超90%，截止期末擁有現金及現金等價物總額為103.21億元，總現金覆蓋短期債務比達211%，較上一年大幅提升129個百分點。公司有效降低財務槓桿，保障財務安全穩健，持續打通融資渠道，企業運營的基本盤持續穩健。

與此同時財務安全也得到了國際評級機構的認可，2019年標普再次上調綠地香港評級展望，由BB-（穩定）上調至BB-（正面），穆迪則上調公司單體評級由B1上調至Ba3，側面印證了公司的抗風險能力得到了進一步提升。

優異的表現背後與綠地香港優質的產品定位和高效的運營息息相關。

一方面，公司的產品主要圍繞一二線核心城市或資源稟賦較強的城市展開，這些城市的經濟和人口能夠支撐當地房地產市場穩健發展，產品跌價風險小，提價空間可觀。與此同時，綠地香港自身打造的產品也相對高品質，在市面上有一定的溢價空間。目前公司以"創造美好生活方式"為主線，形成"康養、文旅、科技、健康宅、TOD、超高層、體驗型商業"的"6+X"產品體系，憑藉行業領先的品質，屢獲國際大獎，得到市場消費者的親賴。

另一方面，綠地香港依託技術革新全面提升經營效率，運用"標準化、數字化、可視化"的科學分析優化項目成本結構，打造大數據平台，通過智能成本管控輔助決策。由綠地香港自主研發的供應商互聯網採購平台--"合制"電商平台，2019年成交額突破100億，有效降低採購成本約30%，並且顯著提升了效率。

2、土儲規模再上新台階，前瞻性佈局蓄積長期增長驅動力

截止2019年業績公告日，綠地香港在12個城市累積收購18個地塊，新增總土儲達549萬平方米，新進入7個城市，分別為常州、揚州、鎮江、南通、宣城、梧州、欽州。

而截止2019年業績發佈，綠地香港總土儲面積達到2,137萬平方米，從佈局來看，公司主要圍繞泛長三角區域及泛珠三角區域（包括一帶一路門户區、粵港澳大灣區和海南自貿區）的核心經濟城市。龐大的優質土儲資源為其後續幾年的業績持續增長帶來了支撐。

綠地香港在土地儲備上有着獨特的優勢，主要體現在如下幾個方面：

a· 背景實力雄厚，母集団協同效應

綠地香港背靠龍頭房企綠地集團及上海市國資委，天然的優勢令其與地方政府的關係更為融洽，品牌優勢也更為凸顯，由此在拿地上也將得到一定的支持，能夠實現高效率低成本的獲取資源。

b· 多元化獲取資源，逆週期把握市場節奏

綠地香港有着多元化的獲取資源的方式，不論是從招拍掛在公開市場拿地，還是藉助收併購等方式，尤其是公司在多元化產業佈局上也將得到地方政府的親賴，有機會獲得較低成本的土地。與此同時公司，獨特的基因能夠更靠近決策層，公司管理團隊在行業的長期積累的豐厚經驗，也有助於對市場有更超前的判斷，能夠有效踏準市場節奏，逆週期拿地。

3、藉助科技賦能+多元產業打造新的護城河

房地產行業競爭進入下半場，單純依靠為客户提供一套普通住宅就能取得高速發展的紅利時代已經告一段落，存量時代，產品力、經營效率、業態邊界等一系列因素決定了房企能否實現可持續經營。在看得到的趨勢之下，綠地香港積極藉助科技賦能和多元化佈局構築核心競爭力，拓寬自身護城河。

在房地產開發主業層面，綠地香港致力於打造"技術平台化+產品體系化+服務人性化+管理網絡化+設計標準化"，不斷向市場推出高質量產品與服務。公司大力推進和升級地產科技平台，賦能主業，有效實現降本增效。其自主研發的合制電商採購平台將地產的採購搬到線上，實現了供需資源共享，藉助數字化採購平台，有效提升採購效率、降低採購成本；其打造的招標採購機器人，通過人工智能輔助成本管理，實現了只需設置篩選條件，系統就能自動完成招標採購，其將招標從線下平均26.4天縮短為8.2天、節省招標時間70%，減少人力投入60~80%。，有效實現了成本管控的升級和運營效率的提升。

多元化佈局上，綠地香港在"醫康養"和"文商旅"多個領域持續取得突破。

在康養產業方面，綠地香港積極響應國家"康養產業"發展戰略佈局，接連落地多條產品線。其中，國內首家認知症國際專業護理機構綠地香港莫朗福克斯公館已於2019年1月在上海正式對外開放。與此同時，複合型康養旅居示範基地落地雲南昆明，並且由綠地香港打造的大健康超級品牌和認證體系H1健康城品牌於去年正式亮相，展覽館則相繼落地雲南昆明、廣西南寧。

文旅產業方面，公司相繼打造肇慶綠地樾湖小鎮、佛山綠地拾野川、黃山綠地太平湖體育休閒小鎮等一批大型體育、文旅、休閒小鎮項目，得到了市場的認可。

文教產業方面，2019年7月位於上海浦東的綠地國際教育園區正式亮相，該園區以"文教產業+菁舍長租公寓"雙核驅動，輔以綠地自有品牌"鉑驪Q酒店"為核心配套，開創大宗資產產業化運營新模式。

透過不斷強化產品品質，提升運營效率，加碼多元化佈局，綠地香港的核心競爭力也得到了進一步的鞏固，有效夯實了在房地產下半場競爭的根基。

4、結語

市場上常有這樣一句話，房地產週期長期看人口、中期看土地、短期看金融。今年來受新冠疫情影響，全球金融市場動盪，當下整個房地產板塊估值已經處於歷史窪地。伴隨後續經濟刺激政策出台，貨幣寬鬆預期下，房地產板塊估值有望持續修復。

聚焦綠地香港，公司至今上市已經有超過五年的時間，從上市後歷年財報來表現來看，成長性持續顯現，尤其是近三年來銷售增長表現強勁，利潤端業績動能不斷持續釋放。2019年公司繼續交出了一份不錯的成績單。

結合資本市場表現來看，今年受大環境影響，公司股價也遭受到了一定幅度的震盪，不過當下已經開始逐步企穩回升。

公司後續股價有較大支撐主要可考慮如下方面的因素：

其一、過去兩年綠地香港的銷售持續保持強勁姿態，今年預計可售貨值785億，公司將目標銷售定為550億，銷售增速有望穩步提升，而在低利率環境下，公司融資成本有望跟隨下降，由此帶來了較高的業績增長確定性。預計未來公司營收、利潤有望保持雙位數以上的增長。

其二、綠地香港當下的估值水平，已經處於行業及歷史地位水平。當前市盈率僅為3.37倍，市淨率0.61倍。在國內宏觀經濟下行週期，憑藉業績較高的確定性和成長性，綠地香港有望實現估值修復，並將持續獲得資本市場給予的估值溢價。

其三，近年來綠地香港派息政策相對穩定，是一家保持較高分紅率的房企，連續三年股利支付率均超過25%。以截止公司2020年3月30日股價計算，今年分紅對應的股息率達8.8%。值得一提的是，公司近年來每股股利和每股盈利穩步提升，分紅指標持續向好，展現了持續優異的經營姿態。

綜上，公司兼具高成長、低估值和高股息等特徵，值博率相對較高，當下不失為配置良機。