3月30日，中駿集團控股（1966.HK）發佈2019年業績報告，並於次日召開線上業績會。集團主席兼行政總裁黃朝陽先生、執行董事兼執行總裁黃攸權先生、執行董事兼助理總裁黃倫先生、財務總監兼公司祕書李少波先生、負責商業地產業務的商業行政總裁牛偉先生及負責長租公寓業務的方隅行政總裁陳堅等管理層出席會議。

中駿集團控股於2010年登陸港交所，2019年恰恰是公司上市的第10個年頭。自2009年以來，中駿集團控股應占溢利由3.7億元增長至35億元，增長9倍；合同銷售額由32億元增長至805億元，增長25倍；資產總額由87億元增長至1494億元，增長17倍，收益由5.9億元增長至214億元，增長36倍。同時，在最近5年，公司累計派系29.4億元，派息複合年均增長率為33%。

下面，我們具體來看下中駿集團控股在2019年的業績表現。

一、業績概述

數據顯示，2019年中駿集團控股實現收益213.7億元（人民幣，下同），同比增長20.2%；實現年內溢利40.23億元，同比增長9.4%；實現母公司擁有人應占核心溢利約26.5億元，同比增長20.5%，每股盈利0.849元，實現毛利率27.6%，全年股息每股港幣24分，派息比率33%。

按照收入類別劃分，其中物業銷售收入213.70億元，同比增長約19%；物業管理費同比增長約36%至4.58億元；租金收入2.85億元，同比上升約117%；另外公司還有項目管理收入1.74億元，同比增長約93%。

2019年，中駿集團控股利潤和收入繼續“雙增”的背後，是公司銷售規模的快速擴張。

數據顯示，中駿集團控股全年實現累計合同銷售金額約805.01億元（人民幣，下同），累計合同銷售面積632萬平方米，同比分別增長56.7%和52.4%。合同銷售金額和銷售面積近三年複合增長率分別為56%和82%。2019年，中駿集團控股銷售目標完成率達115%。對於2020年目標，公司設置為930億元，同比2019年的805億增長約16%，維持行業中上水平的增速。

按照銷售區域來看，長三角經濟圈是中駿集團控股合同銷售金額佔比最多的區域，佔比約33.7%。相較2018年，公司今年五大區域的合同銷售金額分別增長67.7%、27.3%、30.8%、147.5%、63.7%。

對於一家房企來説，後續成長性進行判斷的關鍵指標主要還是在於土地儲備的質量與厚度。中駿集團控股過去一年也在積極擴大土地儲備，聚焦五大經濟圈，為未來發展蓄力。數據顯示，中駿集團控股專注於一線、二線及強三線城市。2019年，公司增購46幅土地，64%位於一二線城市；建築面積980萬平方米，平均土地成本約每平方米4872元；新增貨值1100億元，權益比提升至63%。

截至2019年12月31日，中駿集團控股連同其合營公司及聯營公司擁有土地儲備總規劃建築面積約3209萬平方米，應占土地儲備總規劃建築面積約1852萬平方米，分佈於47個城市，其中一二線佔比達76%，平均土地成本4,002元/平方米，約佔2019年合同銷售平均售價的31%。

在財務指標方面，截至2019年12月31日，中駿集團控股現金及銀行存款結餘達239億元，相較去年同期199.7億元增加19.7%，現金短債比1.94，短期償債壓力可控。同時，公司淨負債比率約為60%，相較去年同期的60.4%有所下調並再創新低，債務結構進一步優化。而在2020年2月，公司又成功發行兩筆總額為14.17億元的資產專項支持計劃，並以4.8%及4.69的票面利率創下歷史新低。

目前，中駿集團控股已形成以房地產開發為主體，以購物中心及長租公寓為兩翼的一體兩翼核心業務發展模式。隨着購物中心世界城及長租公寓方隅的成長，“兩翼”已步入發展快車道，將公司提供多元化的收入來源以及穩定的現金流和盈利增長。

數據顯示，FUNWORLD世界城目前已佈局14個購物中心，總建築面積98萬方，預計2025年佈局100個購物中心，租金收入超過45億元。FUNLIVE方隅目前已佈局14個城市，已簽約34個項目，管理規模超過20000間，已進入運營期項目節點出租率92%，預計2025佈局20萬間長租公寓、方隅資本資產管理規模600億元、方隅公寓管理租金規模100億元。

在已經佈局的14個購物中心當中，3個已經開業，其餘也將在未來2-3年陸續開業。在世界城產品中，共分為三大產品線：A標、B標和O標，分別以都市流行、品質生活、都市奧萊為定位標準。

對於長租公寓品牌方隅來説，其中重資產超過50%為重資產，40%左右為輕資產，其中6%為委託管理。目前已開業的8個項目平均出租率都超過了90%。

基於中駿集團控股穩健的業績表現，各大投行和專業機構紛紛看好其後市表現，據統計，2019年以來，先後有13家國際及國內券商機構給予中駿集團控股買入評級。2020年1月2日，摩根士丹利及富瑞也分別給予公司“跑贏大市”及“買入”評級，目標價為6.25港元及6.75港元。

二、問答環節

Q1：2020年的銷售是930億，略有調低，公司是出於哪些考慮？是否有機會衝千億？

A1：930億仍然較去年有15%增長，算是行業內較高的增長範圍。內部還是按1000億目標推進。原本的銷售目標是1050億元，現在調低120億，大約相等於疫情下近月所減少的銷售金。已經陸續看到放鬆的措施，將有利刺激下半年銷售表現，公司調低銷售目標只是採取一貫的穩健經營模式。今年可售資源接近1700億元，去化只需要達到55%便可達標。若去化達59%便可達千億銷售目標。公司2019年去化率為62%。

Q2：疫情對中駿的具體的影響究竟有多大？今年交付和開盤有沒有受到比較大的影響？能否講一下現在復工的情況？

A2：疫情對於房企肯定都有影響，但是目前中駿沒有一例員工出現確診。過完春節之後集團快速復工，在最近的一兩天，中駿所有的銷售中心基本上也完全恢復。在工程方面，恢復進度大約有90%以上。對於工程端，我們主要的關注點還是在於今年全年的供貨情況，因為有些樓盤是要在今年要開盤的。現在疫情大約影響了一個多月的工期，我們也在和建築公司商量怎麼能夠把後面的工程的趕回來。疫情對中駿還是有影響的，但整體影響可控。

Q3：請公司介紹下財務方面的情況。

A3：我們短期的債務只有123億元，手頭現金有239億元，現金短債比1.9倍。而且公司在今年1月增發了1.5億美元的優先票據，同時獲得一筆5.6億港元定期貸款融資。去年9月，還獲取一筆規模為2.5億美元的銀團貸款。同時集團上半年沒有大額到期債務，所以，公司在財務方面現金的流動性是非常充裕的，也請各位放心。

Q4：預計今年房地產政策會怎樣？是否會有一些放鬆調控的政策？

A4：目前海外疫情比較嚴重，出口比較困難，房地產肯定是一個最能夠拉動經濟的行業。但是房住不炒的政策還要延續，完全改變也不可能，但是可以在這個前提下進行微調。

首先，限價是長期性的，國家調控房地產的長效機制之一就是長期限價；其次，如果可以微調，我們認為會在限購。特別是我們認為第二套房的按揭比例或許有適當調整的空間。現在第二套按揭比例都在50%-80%，如果可以微調的話，我們相信老百姓的改善性需求還是有很多的。通過這種手段，我們可以把流動性激活，在限制價格的前提下，讓銷售有所提升。當然，北京、上海、深圳這三個城市作為標杆或許很難鬆動。

另外，通過我們的一些項目融資，還是可以看到銀行的流動性相對還是不錯的。所以整體上，今年調控政策會向好，適當放鬆或許會是大概率事件。

Q5：在現有政策條件下，公司拿地的策略會是怎樣的？

A5：拿地是投資者非常關注的一個事情，我們內部經常講：拿地是生死線。在現有的政策前提下，我們今年重點還是利用“一體兩翼”的戰略開展拿地，主要還是通過購物中心和長租公寓這兩個抓手去勾地今年我們KPI是計劃是拿20個購物中心，30個長租公寓。第一季度，我們已經拿了3個購物中心，最近也有很多開始要掛牌。今年完成20個購物中心的目標，應該是可行的。

如果上述目標順利完成，首先就解決了投資確定性的問題。20個購物中心如果每個有5億元的利潤，未來就預計有100億左右的利潤。所以，通過購物中心和長租公寓作為抓手去勾地，是我們今年主要的投資途徑。 

除了上述的拿地策略，對於一些併購的機會我們也會考慮，但相對也還是會比較慎重。主要的還是會通過“一體兩翼”的戰略，解決解決投資的確定性。 

Q6：國內收緊信託融資對集團的影響有多大？現在是否滿意人民幣跟美金債比例？

A6：現在以人民幣計算的債務大概佔52%左右，美元和港元債務佔比大概是48%左右，我們覺得還是算比較合理。現在信託貸款佔我們總債務的比例不算很大，影響並不大。

Q7：有沒有估算過公司2020的融資成本會在什麼水平？

A7：最近整個資本市場比較波動，包括境外的優先票據也比較波動。但是由於受到疫情影響，各央行也紛紛採取了從寬的貨幣政策，我們相信中期來説對房地產的融資會有一定幫助，預計公司整個融資成本將會降低。其實這兩年，公司的融資成本基本上就是維持在6.5%-6.7%之間徘徊，我們相信2020年應該也會在這個範圍內波動。 

Q8：請管理層介紹一下世界城的發展計劃，以及未來可能會帶來的收入和回報的目標。

A8：作為集團一體兩翼的重要部分，商業正在積極推進規模化發展。目前我們商業和集團的土拓部門一起在全國不同的城市拿項目，疫情期間我們也沒有受到太多的影響，在一季度拿了三個商業項目。未來我們的戰略是截至2025年，會在全國佈局100個世界城項目，每年以20個的速度推進規模化。預計年收入租金會超過45億元，淨收入的回報會在8%左右。購物中心的大部分的商户租約一般為三年，到期續約時我們會主動做一些調整，租金上漲的幅度會達到15%-20%左右。 

在規模化的發展同時，為了做好這100個購物中心，我們會根據不同城市的等級、人口的基數、消費的潛力，特別是所在城市的未來發展，將我們的購物中心分成三條產品線——A標、B標和O標，分別對應二三線城市，以時尚流行的消費內容服務於都市年輕家庭（A標）；二三四線城市，以居家生活所需內容服務於周邊全客層家庭（B標）；以及一二線城市，以高性價比的零售內容+吃喝玩樂的配套服務（O標）。

為了購物中心在開業以後形成良好的經營，我們推行經營百貨化，加強數字化的會員和數字化的營銷。在合理的租金基礎上，我們會跟供應商一起共贏。通過營運管理、貨品管理以及營銷，把生意去做大，獲得在租金以外更好的收益。 

Q9：疫情期間，國內很多長租公寓都出現了資金壓力等等。想問方隅有沒有遇到退租的情況？目前長租公寓的經營情況是怎樣的？

A9：長租公寓一直以來都是一個比較抗週期性、具備防禦性的產品。因為疫情是從1月底或者2月份開始的，當時很多租客，尤其是一線城市的租客基本都要回家過春節。但是受疫情影響，2月份的時候很多人回不來，這是對我們的第一點影響。

第二點，政府確實在之前疫情高發時點上進行了限制，禁止長租公寓接受新的租户。所以我們在去年12月31日的節點上出租率是92%的，過2月份就出現了下調。但是，我們也看到從2月中旬到2月底，相關政策在不同城市有所放鬆了，所以我們的出租率也有所回升，現在差不多達回了90%了。 所以，這也可以看出長租公寓確實是一個抗週期性比較強的產品。而從一個長遠的情況來説，疫情有可能對我們來説是個好事情，因為我們的主力產品還是偏向中高端，在疫情的影響下，不少租客會逐漸選擇一些管理相對優質的中高端公寓入住。

我們長租公寓的商業模型都是採用基金管理的形式，再加上數據化的連鎖經營。在基金管理方面，我們也取得一些可喜的進展： 除了2018年我們就跟GAW Capital（基匯資本）成立一個8億美金的投資平台以外，我們最近跟美國的基金Proprium成立了5億美元的投資平台。 

在基金管理方面，我們希望可以把全球較大的機構投資者聚集起來。隨着我們第二個投資平台的設立，到2025年我們的資產規模希望可以擴展到600億。另外，我們也希望到2025年，我們的房量可以達到一個20萬的規模，另外，我們現在開業的項目大概有3300間左右，未來的兩個月爭取增加到4200間，希望今年可以增加到8500間以上的開業房量。

Q10：疫情對於世界城有哪些影響？

A10：整個疫情對於商業是一個行業性的影響，但是因為我們目前在營的項目數量還不是太多，所以我們的影響是可控的。影響最大時間是在1月底到2月中旬，我們銷售遭遇接近70%左右的下降，客流的影響就更大了。當然，我們也加強了現場防疫防控，所以沒有一個世界城的員工、品牌方、供應商、商户的員工出現確診，也沒有一例消費者出現確診，我們的超市和外賣還是在繼續經營。 在疫情期間，我們率先為品牌方主動減免租金。正月初一開始之後的36天，我們減免了一半的商户的金，達到1000萬左右，我們也收到了商户的好評。 

但是這部分的租金的損失，在疫情過後我們已經在籌劃營銷活動，幫客户增加客流來源，以及通過統一的營銷活動推動他們的銷售。對於一些經營能力差的一些小商户，我們也會進行一些主動的調整，利用我們的場地加快週轉。同時，通過線上線下的一些跨界的合作，來增加場地的收入，彌補租金的一些損失。 預計5月份以後，我們的銷售，以及通過調整以後的租金收入增加，能夠在一定程度上彌補之前的影響。