保利物業(6049.HK)：以白馬之姿，創領公建業態市場，維持買入評級，目標價84.5港元
機構：東北證券
評級：買入
目標價：84.5港元
事件：
公司發佈2019年全年業績，合計實現營收59.7億元，同比增長41.08%， 其中基礎服務、業主增值服務、非業主增值服務分別貢獻收入 38.44、 11.54、9.63 億元，社區增值服務貢獻的收入首次超越非業主增值服務， 毛利率分別為 14.2%、40.7%、20.3%，實現綜合毛利率 20.32%，略高 於 2018 年的 20.10%；公司實現歸母淨利潤 4.91 億元，同比增長 49.3%； 受益於毛利率的提升和管理費用率的下降，2019 年度公司歸母淨利率 為 8.22%，較 2018 年提升 0.28 個百分點。 公共業態在管面積延續爆發增勢，絕對規模已超越住宅業態。截止至 2019 年底，公司在管面積達 2.87 億平米，其中公建業態管理面積 1.40 億方，同比增長 105%，住宅業態在管面積 1.38 億方，公共業態在管 面積首次超越住宅業態；全年新增公建類物業在管項目 87 個，上下半 年分別為 31、 56 個；同期，公建類物業貢獻收入 4.8 億，同比增長 115%， 佔基礎服務收入的 12.5%。公司在年報中表態將堅定推進“大物業” 戰略，我們對未來規模的增長和服務深挖後帶來的收入增長抱有信心。
社區增值服務快速發展，未來仍具潛力。2019 年，公司社區增值服務 收入 11.54 億元，同比增長 85%，佔全部收入的 19.4%，首次超越了 非業主增值服務的佔比。正如我們在之前的年度策略中闡述的，隨着 物管公司在社區增值服務上開展內容的增加，近兩年的社區增值服務 業務將呈爆發式增長，保利物業的業績又一次驗證了該邏輯。而由於 社區增值服務結構的變化，毛利率較 2018 年下滑了 7.7 個百分點，為 40.7%。考慮到社區增值服務的多樣性與收入規模的快速增長，未來 兩年該業務毛利率或將穩中微降，其在收入、利潤中佔比將持續提升。
維持公司買入評級，考慮到一方面公建物業收入仍待發展，且 2019 年社區增值服務的毛利率因結構性原因有所下降，小幅下調 2020 和 2021 年 EPS,預計 2020-2022 年 EPS 為 1.27、1.73、2.32 元。考慮到物 管公司估值切換，給予 2021 年 32 倍估值，84.5HKD 的目標價。
風險提示：第三方市場拓展不及預期，社區增值服務進展緩慢
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