機構：天風證券

評級：買入

事件：公司發佈 2019 年報：2019 年公司實現營業收入 20.24 億元，yoy72.5%，實現淨利潤 3.02 億元，yoy82.9%，實現歸母淨利潤 2.82 億元，yoy85.3%。

點評：營收快增，盈利能力穩步提升。2019 年公司實現營業收入 20.24 億元，yoy72.5%。分 業務來看，公司基礎物管服務、增值服務總收入分別為 8.49 億元、11.75 億元，增值服務收 入佔比首次超過基礎服務，達到 58%。2019 年公司實現淨利潤 3.02 億元，yoy82.9%，實現歸 母淨利潤 2.82 億元，yoy85.3%。盈利能力持續提升，2019 年公司毛利率、淨利率分別為 29.6%、 14.9%，同比分別增加 0.2、0.8 個 PCT，主要由於 1）公司基礎物管、開發商增值服務毛利率 有所提升，2）公司高毛利業務業主增值服務、專業服務營收規模快速增加。公司費用率穩中 有降，期間費用率下降至 12.1%，利息費用率降至-0.8%，同比分別下降 1.1、0.3 個 PCT。

基礎物管服務：在管面積快速擴張，盈利能力穩步提升。2019 年公司基礎物管服務實現營收 8.49 億元，yoy16%，毛利率 28.5%，同比提升 0.7 個 PCT。2019 年末公司在管面積達到 6015.2 萬平，yoy40.3%，比去年增加約 1727 萬平，主要來自於竣工新房的交付，其中來自新城系、 三方外拓在管面積分別增加 1235 萬平、617.4 萬平後達到 4288.7 萬平、1852.4 萬平，三方新 接管項目中，有 84.7%的項目為新項目，主要來自前期合約面積的交付，展現了公司在三方 拓展上的努力逐步兑現。2019 年公司淨新增新城系、三方合約面積分別為 3172.4 萬平、885.4 萬平後達到 1.19 億平、3336.4 萬平，合計 1.53 億平，面積儲備依然豐富，為未來增長提供 來源。同時公司在管均價有所提升（由 2.17 元/平/月提升至 2.2 元/平/月，一方面源於新增 在管面積的增加，一方面源於在管面積的價格提升，帶動公司基礎物管服務毛利水平提升 0.7 個 PCT 至 28.5%。

開發商增值服務：與新城發展協同作用明顯，規模效應及管理改善下，盈利能力持續提升。 2019 年開發商增值服務實現收入 6.48 億元，yoy118.3%，佔總收入 32%，毛利率 27.9%，高 於 2018 年的 25.5%。新城發展為公司案場銷售業務的最大客户，二者協同作用明顯。2019 年，新城發展累計合同銷售金額為 2708 億元，同比增長 22%，新城發展的銷售快速增長，推 動了公司該業務的業績提升。此外來自三方開發商收入佔比 5.8%。我們預計隨着代理項目的 增加效應顯著以及管理端改善帶來成本控制，毛利率有望保持穩中有升。

社區增值服務：短期新業務放量明顯，長期着手培育永續型業務。2019 年實現收入 1.76 億 元，yoy267.7%，佔總收入比重 8.7%，其中 1）新橙居（拎包入住）實現收入 7980 萬元，佔 比 45.3%，主要由於在管面積增加及細分服務滲透率的提升，2）橙享家（資產管理）實現收 入 6090 萬元，佔比 34.6%，主要來自 2019 年實現 12 個地級市代銷車位 4561 個（ 2019 年 8-12 月代銷車位 688 個），3）新悦薈（公共資源管理）收入 2330 萬元，佔比 13.2%，2019 年新 增多項便民業務如電動車共享、充電、回收等，4）新橙社（線上零售）收入 1210 萬元，佔 比 6.9%，yoy136.8%。該板塊為公司未來重點培養業務，短期來看，該業務的快速放量主要 在於新橙居、橙享家業務的快速放量，並且滲透率仍然有很大的提升空間，從中長期來看， 我們認為新悦薈、新橙社具備消費屬性的服務，有望成為公司的重要的增長動能。

智慧園區服務：業務拓展超預期，商業業態提供空間，關聯公司助力發展。2019 年公司智慧 園區服務實現收入 3.51 億元，yoy263.1%，主要來自於智慧化工程施工服務，其中面向開發 商、業主提供的服務收入分別為 3.06 億元、0.45 億元（佔比分別為 87.1%、12.9%），面向開 發商的服務為主要收入來源，其中主要是為新園區、商業業態提供智慧設備、智慧化改造。 截至 2019 年 H1 新城系吾悦廣場累計開業 44 家，仍然有 72 座儲備商場，為智慧園區項目提 供巨大空間。

投資建議：公司基礎與增值服務並重，2019 年受益於竣工交房，基礎物管在管面積實現量價 提升。伴隨着在管面積的增長，以及新業務模式迭代、服務滲透率的提升，社區增值服務實 現了快速增長，並且長期公司着力培育消費型子業務為主（社區零售、公共資源），此外公司 的智慧園區業務、開發商增值服務與新城系協同效應明顯（關聯收入佔比 9 成以上），隨新城 系的商業項目、銷售型業務的快速增長，開發商增值服務的代銷、諮詢，智慧園區的智慧化 設備安裝、改造服務均有望跟隨放量，此外2019年9月公司向三位董事及29名僱員授出1600 萬份購股權（佔當期股本的 1.95%），綁定核心成員與股東利益一致。 基於此，我們將公司 2020、2021 年營業收入分別由 28.64/39.83 億元上調至 29.58/42.89 億 元，歸母淨利潤由 4.20/5.84 億元上調至 4.25/6.37 億元，對應 EPS 為 0.52/0.78 元/股，維持 “買入”評級。

風險提示：業務拓展不及預期、物業費收繳不及預期