作者：謝周

來源：投資界

春江水暖，黑石先知。

現在，這家PE巨頭悄悄出手。3月10日，黑石集團與SOHO中國就後者私有化進行談判被路透社爆出。據悉，這次交易每股報價6港元，交易價值40億美元。換言之，黑石的報價較當日SOHO中國的開盤價翻了近一倍。

資本市場的反應十分迅速。當日午後，SOHO中國的股價急速拉昇，上漲37.58%後暫停交易，最新市值213.18億港元。如果交易順利，潘石屹將徹底告別SOHO中國，這一筆寫字樓收購案也將載入地產商業史冊。

“別人恐懼我貪婪”。受到疫情衝擊，北上廣深寫字樓正遭遇一場寒冬，而正在此時，PE“巨無霸”黑石仍無所畏懼地出手了。

潘石屹夫婦謀劃退場

這一次，潘石屹可能真的打算“清倉”了。

遙望2012年，SOHO中國轉型自持物業，做起了包租公的生意，當時的潘石屹滿懷信心，預測5年後SOHO中國租金年收入將超過40億元。

但理想很豐滿，現實卻很骨感，5年來SOHO中國業績滑坡嚴重，營收由2012年的161.43億元縮水至二位數，2017年營收僅為19.63億元。

潘石屹曾訴苦，“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地行業最低的資金成本，但在此情況下，這意味着全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎麼做呢？”

為此，潘石屹曾把目光投向過共享辦公，推出SOHO3Q，但同樣反響平平。

生意越來越難做，潘石屹着手開始退場。2014年，出售了SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及凌空SOHO近一半的物業，總價82.8億；2015年，將上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的股權賣給復星，總價84.93億元；2016年，以32.2億元的價格出售上海SOHO世紀廣場；2017年，賣掉了虹口SOHO和凌空SOHO的剩餘物業，總價85.8億元；2019年，SOHO中國發布公告宣佈以7.61億元的價格，出售位於北京的9個商業項目、共計2583個地下停車位組成的資產包。

這些年來，作為掌門人的潘石屹已經多次在公開場合表達對SOHO中國低股價的不滿，直言香港散户並不瞭解自己的公司，當前股價與公司利潤增長相比偏低。

對於SOHO中國來説，黑石不失為一個好買家，不僅開出雙倍價碼，還貼心地幫忙還債。有消息稱，黑石將接管SOHO中國的債務。截至2019年6月底，SOHO中國負債為326.8億元（約合47億美元）。目前，潘石屹和張欣持有SOHO中國的63.93%股份，他們計劃在與黑石達成交易後保留少部分股份。

事實上，這並不是黑石與SOHO第一次傳出“緋聞”。2019年10月，就有消息傳出黑石與新加坡國有控股的GIC（Government Invested Company）組成買方團，意圖收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場等，總價值人民幣500億-600億元。

現在看來，當時的市場傳聞並非空穴來風。黑石與SOHO中國很可能一直就在接觸，只是未達成交易。

PE巨頭抄底寫字樓

原來黑石地產業務比私募股權更賺錢

出雙倍價格也要買SOHO中國，黑石下血本打的又是什麼算盤？

路透社的報道中，黑石給出的報價是每股6港元，較SOHO中國1月份平均收盤價溢價近100%。某業內人士在接受媒體採訪時坦言，“黑石作為收購方，選擇直接購買SOHO中國的股權而非購買SOHO中國的資產，這是因為買股票要比買資產划算得多。因為SOHO中國的核心資產在中國，而中國的商用物業的估值普遍處於高位。”

不得不提的是，黑石在房地產業務上有一套成熟的管理經驗，幾乎沒有失過手。黑石進軍地產業務始於上世紀90年代，其投資理念可以歸結為三點，“買入，修復，賣出。”首先，瞄準市場以低於重置成本的價格買入資產，然後通過管理和有針對性的增值計劃來改善修復，最後將其出售，獲得投資回報。

如今，黑石的房地產投資業務已經遍及全球，投資領域主要為住宅、寫字樓、酒店、倉儲中心以及房產公司股權等，地產基金平台的資產管理規模已達1570億美元，管理超過10只機會型地產基金。

而房產生意也為黑石帶來了豐厚回報。最新財報顯示，2019年黑石集團管理資產規模（AUM）達5711億美元，而黑石房地產基金管理規模為1282億美元，遠高於私募股權的977億美元。

近兩年，黑石在華“頻頻”掃貨。2018年12月，黑石集團以12億美元(約合人民幣82.75億元)收購新加坡豐樹集團在上海的商業項目上海怡豐城及其相鄰辦公大樓；2019年春天，黑石集團以4.8億美元的價格收購了塔博曼旗下三家購物中心50%的股權，接着又連續將香港國際建投和上海長泰廣場收入囊中。

為了補充“子彈”，黑石加快了設立各種房地產投資基金。2018年9月，彭博社稱黑石集團計劃為旗艦房地產基金募集180億美元，這將成為黑石歷史上最大的房地產基金，在稍早之前，黑石剛剛為一個專注於亞洲的機會型房地產基金籌資了71億美元。

“別人恐懼我貪婪”

巨頭出手，全球最大主權基金重倉中國

“目前房地產市場最寒冷的不是住宅，而是寫字樓，北上廣空置率在持續攀升。”受到疫情的影響，寫字樓正遭遇着一場寒冬。

其實，寫字樓的冬天在疫情之前就來了。戴德樑行發佈的數據顯示，2019年第四季度，北京寫字樓市場租金繼續下調，北京全市和五大核心商圈的有效淨租金分別為382.4元/平米/月和427.9元/平米/月，分別環比下降了1.5%和1.3%，明顯供大於求。

但這場突如其來的疫情，令寫字樓市場雪上加霜。如今黑石出手，成為一個積極的信號——“是不是到了該掃貨的時候”？

最近，全球最大主權基金挪威政府全球養老基金(Government Pension Fund Global）也公佈了2019年年末股票持倉。2009年到2019年的十年間，該基金不斷提升中國股票的持倉，持倉市值從40億美元增長到了人民幣2450.60億元。而從2019年中國公司股票持倉市值看，第一、第二大重倉股分別為阿里和騰訊。

而重倉中國也令其賺的盆滿缽滿。數據顯示，挪威政府全球養老基金2019年的回報約人民幣12634.23億元，達到歷史最高。

世界頭號對衝基金公司橋水基金也披露了持倉變動。2月13日，橋水基金向美國證監會SEC提交了2019年四季度持倉報告，報告顯示，橋水減持多個新興市場ETF，並繼續重倉中國，在去年四季度加倉組合中持有的兩隻中國相關ETF。

橋水在這份報告中再次重申，“如果不投資中國，會非常危險”，這份報告中共出現了20次“China”，重視程度可見一斑。

“別人恐懼我貪婪。”此時黑石們的舉動，正驗證了一個確定性的大趨勢：未來十年，全球最好的資產在中國。