中海物業(02669.HK)：市場化外拓顯成效，維持“買入”評級，目標價8.6港元
機構：興業證券
評級：買入
目標價：8.6港元
投資要點
維持“買入”評級，上調目標價至8.60港元：公司通過優化內部業務結構，理清了各項業務的發展路徑，開拓了更多樣化的增值服務；市場化外拓取得初步成效，我們看好中海物業的綜合實力和專業能力在多元化業態上的拓展。我們預計公司2020/2021年營業收入分別為71.4和91.2億元，分別同比增長28.7%和27.7%，淨利潤分別為7.1和9.4億元，分別同比增長33.8%和32.4%。我們維持公司的“買入”評級，上調目標價至8.6港元，基於2020/2021年40/30倍PE，較當前股價還有26%的上升空間。
招兵買馬加速擴張，市場化外拓顯成效：公司自2018年以來，實行新的發展戰略，首先加強了人才隊伍建設力度，2018/2019年分別新增6101和4789人，到2019年末達到40904人，目前公司自有員工數量是上市物管公司裏面最多的。其次，公司加大市場化外拓的力度，2018/2019年市場化外拓的面積達到1150和1504萬平米，2019年市場化外拓項目面積超過內接面積。同時，公司藉助國資背景與良好的政商關係，積極承接各類政府、公建項目，在管物業類型豐富，在商辦寫字樓領域行業領先。我們看好中海物業的綜合實力和專業能力在多元化業態上的拓展。
發展思路更清晰的增值服務：2019年公司進行業務重整，將增值業務劃分為非業主增值（對開發商及其他物管公司的服務）和業主（對小區業主）增值服務，並新增了停車位買賣業務，增值服務的發展思路更清晰。非業主增值服務方面，公司抓住開發商痛點，開拓了審圖及驗房服務，業務量逐年提升。停車位買賣業務，公司2018年底購入了超過3000個停車位，隨着車位價值的逐年提升，將為公司帶來穩定的收入和利潤。
委任新主席，優化企業管治：公司於2月7日委任張貴清為公司的董事會主席及執行董事，原主席顏建國不再兼任公司董事會主席，但仍然是中海集團的董事會主席。張貴清於1995年加入中國海外集團，出任過不同業務部門工作，並擔任過蘇州、深圳及而北方區域公司總經理，擁有超過24年的房地產開發及企業管理經驗。我們認為公司委任新的專職主席有利於優化企業管治。
風險提示：業務擴張和收購不及預期；物業管理費提價受阻；增值業務拓展不及預期。
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