上週五（6日）深交所公告，因恆生綜合大型股指數、中型股指數、小型股指數實施成份股定期調整，根據《深圳證券交易所深港通業務實施辦法》的有關規定，港股通股票名單發生調整並自當日起生效。其中，房地產開發商及運營商新力控股集團（2103.HK）獲調入。

新力控股是一傢俱有國家一級房地產開發資質的大型綜合性房地產業開發商，總部位於上海。公司於2010年在江西南昌開始第一個項目，經過近10年的營運，截至目前已將業務拓展至長三角區域、珠三角區域、中西部核心城市以及中國其他具有發展潛力的區域，實現了全國化佈局。 

近年來，港股通的調整一直是資本市場重點關注的話題，這背後主要則來源於調整後的上市公司其資金面將直接受到影響，進而作用在股價表現上。當下新力控股獲得納入深港通，不妨就以此來重點看看其中所存在的機會。

1、上市新股"火速"納入港股通，享流動性溢價

一般而言，被納入港股通股票名單，往往體現了投資者及資本市場對被納入公司實力、各項經營指標及企業管治等的正面認可，這也將有助於提升被納入公司的品牌知名度和美譽度，而對於投資機構而言，也將更願意挖掘這類股票的價值，尋找投資機會。

而從資金層面來看，南下資金的湧入也將有效提高公司股票交投活躍度，帶來短期交易機會。以去年9月被調入港股通的三家地產公司未來，可以看到截止當年末以及現在，三家地產股也均取得了不錯的漲幅表現。

一般而言，在港股通調整之前，市場也會有一定的炒作預期，因此也將作用在股價表現上。以新力為例，可以看到新力控股進入開年以來，股價呈現較為明顯的震盪向上的趨勢，交投也明顯活躍很多。這也反映了資金在這其中已經率先佈局。而隨着港股通調整正式落地，前期炒作資金也有退出動機，由此也能看到近日公司股價也有所回落。

整體來看，進入港股通的標的，尤其是優質的上市企業，往往會得到市場更多的關注，其跑贏大盤的機率也更高。因此，伴隨短線資金炒作降温，股價後市也將有望進一步夯實，更加反映其實際價值。尤其是新力控股自上市以來，實際上整體在資本市場的表現相對平平，截止目前較招股價漲幅僅在3%左右。作為一家去年11月中旬才於港交所上市的新股，新力此次火速進入港股通，這也意味着其流動性將大幅增加，有望享受其帶來的溢價紅利，股價有理由繼續看高一線。

接下來不妨重點關注其基本面表現。 

2、快速成長房企如何實現"後來者居上"？ 

儘管總部位於上海，新力控股實際上成立於江西南昌，其從南昌出發，用了短短十年實現全國化擴張佈局，崛起速度被業界視作神話。

從上市提交的近幾年的財務表現以及市場相關資料也可一窺其快速增長的步伐。數據顯示，2015年新力控股的銷售規模僅為45億元，而到2016至2019年，新力控股的合約銷售金額分別就達到了161.3億元、428.1億元、887.3億元和987.3億元，三年複合增長率高達82.9%。

考慮到近年來房企合作開發帶來的合約銷售的失真，我們用更有代表性的權益銷售數據來看，根據克爾瑞榜單，以權益口徑計，2016年至2019年，新力控股銷售額分別為138億元、406億元、796億元、564億元，複合增長率也達到了60%，由此也不難看出其擴張速度之快。

合同銷售快速增長的同時，反映在財報上也帶來了新力控股營收和利潤的快速走高。數據顯示，2016年至2018年，新力控股實現收益分別為22.23億元，52.41億元、84.16億元，年複合增長率達96.6%。實現淨利潤1.3億元、2.8億元及5.6億元，複合年增長率達105.9%。三年間盈利水平增長即實現翻番。 

從盈利能力來看，公司的毛利率水平也呈現顯著的上升趨勢。2016年至2018年，新力控股毛利率分別為24.7%、33.7%及37.3%。毛利率作為衡量企業盈利能力的重要指標，其持續的提升也反映了新力控股的增長是有質量的增長。究其根由，這背後則主要得益於新力控股前瞻性的佈局和優質的營運策略帶來了土地的低成本和產品的高溢價，最終實現企業的高效益經營。

從土儲層面來看，截至2019年7月31日，新力總土地儲備達到了1500萬平方米，貨值充足，仍然能夠支撐規模的進一步高增長。值得一提的是，新力控股還已經形成"以南昌為中心的中部區域、以成都為中心的西部區域、以上海為中心的長三角區域、以深圳為中心的珠三角區域"的"4+X"四大區域核心。透過深耕核心經濟區域的策略這也將有利於確保新力控股的銷售均價能維持在一個較高的水平，其也將為其後續結算毛利率帶來有力的支撐，業績的持續釋放仍然值得期待。 

3、結語

作為一家快速成長的企業，新力控股的債務問題也是市場關注的焦點。此前3月初公司發佈公告指，發行2.8億美元債券，債券票息為11.75%，訂單獲得超3.6倍超額認購。在房企境外發債快速增長的背景下，新力控股也在積極把握當下較為寬鬆的融資窗口期，進一步優化債務結構。而公司成功發債並獲得機構及投資人的追捧，這也反映了新力控股持續保持融資渠道的暢通，並且其信用資質和企業經營也得到了市場的認可。 

隨着此次新力控股被納入港股通正式落地，南下資金也將進一步佈局，公司的股價表現有望進一步向好。WIND數據顯示，今年來，南下資金持續加倉港股，截止3月9日，今年以來南下資金淨流入達到1138.67億港元。隨着降息預期，地產股也將是南下資金搶籌的重要領域，新力控股此次入選也將有機會在“北水”的持續湧入中分得一杯羹。