一

今日，A股資本市場終有回調，結束了滬指和深成指“7連陽”極度亢奮的小牛市狀態。

盤面上，前期漲勢良好的在線教育、生物醫療、在線辦公等板塊領跌大市。而前期被壓抑N久的房地產板塊迎來了不錯的表現。其中，中天金融、光大嘉寶、大港股份紛紛漲停，南山控股、萬業企業、中南建設均大漲超過5%。另外，龍頭地產的萬科和保利地產均漲3%左右。

港股市場，內房股同樣表現造好。其中，寶龍地產、旭輝控股、富力地產、禹洲地產、融創中國等紛紛上漲。

對於房地產的爆好行情，有股友一針見血評論道：房住？？？不！炒！

消息面上，截止昨日24點，全國一共有三個城市——深圳、西安、無錫發佈對於樓市利好消息。這讓市場看到了“救市”的影子。

昨日，深圳公積金管理中心針對新型冠狀病毒肺炎住院治療或隔離人員，疫情防控需要隔離觀察人員和參加疫情防控工作人員，推出四大舉措：第一，明確其可申請延長公貸期限；第二，放寬公貸申請繳存條件；第三，逾期還貸不影響個人徵信；第四，延長購房提取票據有效期。

因為深圳是全國樓市的風向標，出台樓市相關舉措都是慎之又慎的。雖然這次惠及的人羣非常之小，但也很清晰地傳達了提振市場信心的信號。

昨日18點，西安市自然資源和規劃局針對樓市出台10條措施。其中，分期繳納土地出讓價款、允許變更出讓價款繳納期限、順延土地評估和規劃條件有效期、調整履約監管方式、容缺辦理相關規劃許可手續、實施預辦理不動產登記制度、大力推行網上審批服務等舉措格外引入關注。

西安是全國二線城市的代表之一，財政對於房地產行業的依賴會更強一些，並且穩住樓市對於經濟增長是託底作用。相比深圳的“蜻蜓點水”，西安針對樓市的舉措明顯要更為大膽一些。

再者，昨日24點左右，無錫市委辦公室出台十七條措施政策，內容涵蓋調整預售門檻、貸款支持、延期繳税、延期繳納土地出讓金、免中小企業租金等方面，以保障房地產行業發展。

（9大政策重點，來源：米宅整理）

無錫出台17條舉措，“救市”力度更強。因為無錫作為三線城市，房地產對於經濟與財政的作用更加突出。疫情之下，今年春節返鄉置業落空，對於三四線城市的樓市打擊較大，要知道這個時期一般要佔全年銷售的25%左右。

深圳作為一線城市，為傳達市場信心、穩住樓市預期起到了表率作用；西安作為二線城市，穩定房地產健康發展、房價不暴漲暴跌即可；無錫作為三線城市，出台的舉措更具體更直接，“救市”的信號較為明顯。

接下來，或許會有更多的城市加入進來。但顯然不會全面鬆綁樓市，再讓房價暴漲，這是全民不可承受之重。

三大城市釋放的積極信號，給市場打了要“救市”的雞血，房地產板塊上漲也是反應這種預期。

二

武漢肺炎疫情來勢洶洶，對絕大多數行業都產生了不同程度的衝擊與影響，尤其是房地產行業可謂是“重災區”。

1月26日，中國房地產協會發布倡議，全國110城暫停開放售樓處，要求房企、中介暫停線下活動，多地暫停房屋交易，關閉網籤系統。

對此，有業內人士表示“售樓部關門，銷售回款清零，開發商目前唯一現金流保證也被掐掉。這幾乎是對房地產行業的釜底抽薪。”

疫情之影響，充當其中的是對於房企尤為重要的銷售業務。

根據克而瑞、億翰智庫數據，百強房企1月銷售同比下滑12%，200強房企則下滑10.2%。瑞信最新報告稱，內地房地產市場1月出現大幅放緩，在300城市中銷售面積、銷售金額分別下跌45%、21%；在一二三線城市中，銷售額分別下跌2%、20%、31%。

從以上數據可以看出，三線城市的銷售額下滑更為明顯。前文也提到，這主要是因為三四線城市，春節是一個非常重要的返鄉置業的時機。今年該期間的業績基本全部損耗。

1月之後，更困難的是2月。因為截止目前，全國多地的售樓部仍然處於關閉狀態。不少房企甚至把售樓部的開放時間推遲到了3月中旬。

在2月6日，中國房協再度發佈文件稱，建議停止容易引起人流聚集的商品房售樓處銷售，開通商品房線上售樓平台，運用互聯網線上工具為購房人提供必要的置業服務。

雖然很多房企紛紛加入了線上賣房的行列，通過自家平台APP、微信小程序、電商平台，甚至是網紅賣房直播等方式來進行，但實際效果似乎不理想。畢竟動輒上百萬的重大支出，不實地踩踩樓盤，怎麼會輕易就直接線上打款完成交易呢？

2月過後的3月呢，房產銷售會立馬恢復到之前的正常的狀態嗎？要知道，疫情之下，大家都在關注工作能否保住、收入是否會減少的時候，買房會比之前慎重吧！

其次，疫情之下，債務壓頂讓房企更難受。

經過幾輪債務擴張之後，中國當前的房地產行業格局是2020年上半年待償債務數量不減，仍然是個小高峯，償債壓力較高。

據第三方機構克而瑞統計，2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，相比2019年到期債券增長了43%。其中，1月、7月和11月均為償債的高峯，分別需要償債616億元、615億元及662億元。

另據Wind統計，截至今年6月30日，房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226.05億元（分別為174.24億美元、1.5億新加坡元、11億港元）。

疫情期間，銷售回款清零，現金流受挫，將極大考驗房地產企業的財務運營能力。

除此之外，還有房企工程施工、土拍市場均會受到影響。當下的房企很難，地方拿出一些具體的舉措來保證行業正常發展，也顯得至關重要。

三

給你點陽光，你就燦爛。在幾個城市紛紛推出所謂“救市”舉措之後，不少人開始幻想，這是不是新一輪樓市大放水又要來了！？

其實，前文也提到，房價暴漲將是全民不可承受之重。雖然疫情籠罩下，經濟增長會困難一點，但對於全面鬆綁樓市救經濟的大水漫灌式的做法怕是不可能了。因為居民槓桿已經加不動了，並且絕對不能讓前些年的改革成效付之東流。

在自由市場下，每個行業都會是優勝劣汰、物競天擇。這次疫情對於房地產行業同樣會是一場嚴峻大考，但也註定了不少成員會及不了格而真的倒下。