作者：楊柘 

來源：斑馬消費

一邊是存貨壓在手裏不能及時變現，另一邊加大土地儲備，光明地產無疑揹着“包袱”在奔跑。

就在昨日，公司發行20億元中期票據獲准。雖然在短期內可為公司解圍，但這終究不是長久之計。

對於公司來説，眼下重要的工作是加快週轉，將手中存貨及時變現。

2018年業績陡降的趨勢仍在延續，公司預計2019年歸母淨利潤同比下降4至6成。

業績兩連降

2月11日，光明地產（600708.SH）披露，其全資子公司農工商（集團）有限公司與柳州金卓柳房地產開發有限公司、佛山高明區美的房地產發展有限公司，簽署柳州同鑫房地產開發有限公司增資協議，共同投資開發廣西柳州市P（2019）32號地塊，該地塊土地出讓金3.98億元。農工商集團、柳州金卓柳、佛山美的按照各自出資，分別持有項目33%、33%和34%股份。後二者系金科股份（000656.SZ）、美的置業（03990.HK）旗下公司。

公司大本營在上海，一直精耕重點一線城市，沒想到對三線城市房地產市場也有興趣。

公司迴應稱，這是加大對全國重點准入城市的土地儲備力度，符合公司戰略發展佈局與整體經營需要。

光明地產是光明食品集團旗下4大上市企業之一，另外一個赫赫有名的兄弟企業即是光明乳業（600597.SH）。

2015年底，光明食品集團參與海博股份重組，將旗下農工商地產（集團）有限公司100%股權和上海農房25%股權置入，公司名稱更名為光明地產。

在此之後，光明地產駛上一條發展的“高速路”，公司業績開始大幅攀升。

數據顯示，2016年至2017年分別實現歸母淨利潤分別為10.11億元、19.46億元，同比分別增長98.15%和92.55%。

重組完成後，公司即着手加大土地儲備。2017年至2019年前三季度，公司分別新增土地儲備94.25萬平方米、144.25萬平方米和166.94萬平方米，同比分別增長78.67%、53.34%和107.8%。其中，2019年第三季度，公司新增土儲44.03萬平方米，同比新增高達938.4%。

開發銷售速度跟不上拿地速度，以及限購政策影響，2018年，公司開始走下坡路，當年，營業收入和歸母淨利潤分別實現204.94億元和14.18億元，同比分別減少1.53%和27.17%。

這一下降趨勢在2019年延續，當年前三季度，公司實現營業收入和歸母淨利潤分別為85.23億元和5.73億元，同比分別減少9.33%和43.34%。

公司預計，2019年實現歸母淨利潤約為4.89億元至7.70億元， 同比減少45.70%至65.51%。

公司解釋，主要受到市場環境影響、銷售產品結構、公司開發投資週期以及開拓新市場、培育新業態等因素影響。

債務壓頂

斑馬消費梳理髮現，光明地產的銷售規模增速已逐年放緩，特別是最近兩年的增長已呈個位數。

數據顯示，2016年至2019年，分別實現銷售金額189.3億元、236.5億元、244.6億元和266.38億元，同比增速分別為49.41%、24.93%、3.42%和8.91%。

銷售增速放緩直接導致公司的存貨升高：從2016年的368.39億元增至2019年三季度末的581.17億元。

2016年至2018年，公司存貨週轉天數分別為842.21天、831.11天和1104.44天。到2019年前三季度末，這一數字升至2282.67天。

房地產企業的存貨大部分是房子和土地等，變現週期拉長，直接導致公司債務規模陡升。

斑馬消費注意到，公司債務壓力最大的一年是2018年，當年，公司短期借款和長期借款分別為131.18億元和182.14億元，同比分別增長51.19%和108.41%，公司資產負債率升至79.21%。2018年，公司總負債達到613.1億元，同比增長41.66%。

到了2019年，公司債務壓力仍在加大，截至2019年9月末，公司短期債務合計143.52億元，當期貨幣資金81.06億元，在手資金尚難覆蓋。截止三季度末，公司總負債規模升至682.2億元，資產負債率升至82.32%。

公司不得不四處找錢，就在2月12日，公司披露，向中國銀行間市場交易商協會申請註冊發行不超過20億元中期票據，已獲交易商協會同意。

數據顯示，從2016年至2017年，公司相繼發行20億、15億元中期票據，2018年完成兩期合計12.5億元中期票據。