1月8日晚間，大型央企保利地產公佈了2019年“成績單”，業績大超市場預期。

受此影響，保利地產高開4.25%，盤中一度漲破5.5%，收漲4.9%。其實，從去年初至今，保利股價已經累計上漲43%，市場表現可圈可點。

（來源：Wind）

2019年成色幾何？

據公告披露，保利2019年全年總營收為2355.4億元，同比增長21.07%，歸母淨利潤為265.7億元，同比增長40.55%。

拆分來看，公司四季度營收1237億元，同比增長24.21%，歸母淨利潤為137億元，同比增長47.57%。

保利業績大超預期有如下2個方面的原因：

第一，全年竣工積極推動項目結轉規模大幅提升；第二，結轉結構變化推動結轉項目毛利率同比提升，營業利潤率21.4%，同比提升3.1%，淨利率11.3%，同比提升1.6%。

2019年，公司累計實現銷售面積3123.12萬平方米，同比增長12.91%，但是12月份增速明顯下滑，單月實現銷售面積304.28萬平方米，同比僅僅增2.47%。

銷售金額方面，全年為4618.48億元，增速為14.09%，完成全年目標的92.37%，也很遺憾沒有完成2017年提出的“三年內突破5000億的‘345戰略——2017年完成3000億，2018年完成4000億，2019年完成5000億”。

保利地產簽約銷售金額的的下滑主要是受到全國房地產市場整體下行。去年前11月，全國房地產開發投資增速持續下滑，從前4月的11.9%跌至10.2%，回落1.7%。

地產寒冬下，但超大體量的保利維持兩位數的增長也屬不易。據據克而瑞數據估算，在TOP6房企中，保利銷售增速僅僅低於融創中國。

拿地方面，公司2019年累計拿地金額1528億元，同比減少20%，拿地面積2653萬平方米，同比減少15%，累計拿地金額佔銷售金額的33%，較18年末下降14個百分點。

但12月份開始，保利拿地力度明顯提升，公司在多個一二線城市新拓展項目28個，拿地總金額382億元，同比增長844%，是當月銷售金額的91%；拿地面積695萬平方米，同比增長498%；拿地均價5500元/平方米，是當期銷售均價的39.7%，較11月提升18.8個百分點。

從區域分佈看，公司在一、二、三線拿地成本佔比分別為19.1%、53.4%、27.5%，拿地面積佔比分別為3.2%、32.7%、35.9%，公司繼續堅持深耕一二線及熱點三線城市，未來銷售去化確定性強。

業績表現穩健如初

保利作為大型央企，上市以來業績表現穩健。如果統計最近10年（2010-2019年），營收從358.94億元提升至2355.4億元，年複合平均增長率為20.7%，歸母淨利潤從49.2億元提升至265.69%，年複合平均增長率為18.37%。

毛利率方面，前三季度為35.87%，相較於2018年提升3.39%，相比2017年更是提升將近5%。淨利率方面，前三季度為15.7%，較過往今年均有明顯提升。

考核企業經營好壞的重要指標之一——ROE（淨資產收益率），2019年為18.81%，比2018年足足提升2.18%。縱觀最近4年，保利的ROE有一個逐漸小幅提升的態勢。

截止2019年三季度末，保利流動資產8964.76億元，包括存貨5748億元，現金1125.67億元。非流動資產787.24億元，其中投資性房地產194.5億元，長期股權投資489.63億元。兩項之和，總計資產為9752億元。

負債端，流動負債5487.4億元，非流動負債為2279.51億元，總計負債7766.91億元。那麼，淨資產為1985.09億元。

三季度末，保利資產負債率為79.64%，與過往10年的負債水平保持一致。

當然，保利的經營活動現金流也不會太好。2018年，該數據為118.9億元，2019年前三季度為92.2億元。

對於中小股東，保利還是上心的。從2006年上市以來，保利累計賺取1381億元，分掉272.4億元，分紅比例為19.73%。最近4年，分紅比例均維持在20%以上。

尾聲

目前，外資持有保利地產市值為57.63億元，位列所有A股重倉股第41位。從2018年初開始，外資不斷加倉保利，從不足1億股增至目前的3.71億股。

對於經營優秀的房地產企業，外資是看在心裏，用真金白銀表達態度。

再看估值，保利從2018年2月的14倍左右一路下滑，到目前僅為8.35倍，最悲觀時僅僅只有7倍左右。很顯然，優秀的房地產公司仍然被市場低估，包括目前的萬科A。

再者，保利2019年Q3末預收款達3829億元，較2018年增長27.7%，是2019年營收的163%，以及公司銷售規模持續穩增，將有利於公司後續業績持續釋放。

未來，保利還有一段好日子，但中小房企就不是那麼一回事了。