12月19日晚間，招商蛇口（001979.SZ）發佈多個公告稱，其子公司招商前海實業聯合前海投控擬分別對前海自貿投資增資，交易共涉及資金1458.16億元，超過招商蛇口2018年經審計的歸屬於母公司所有者的淨資產額的50%。

受此消息的影響，今日公司股價小幅高開0.72%，早盤一度漲超2%，隨後快速下滑，全天維持弱勢震盪，截止收盤時間，公司股價漲0.65%，收20元/股。

（行情來源：wind）

本次交易完成後，招商蛇口在前海區域的土地權益將進一步明確，其並表的合資公司將成為建設深港合作的重要平台載體，前海區域的開發建設將具備快速啟動的條件；同時，招商蛇口總資產由5279.87億元增至6008.96億元。

公司表示，本次交易是深圳市委市政府與招商局集團為共同推進前海深港合作區、前海蛇口自貿區開發，推動城市轉型升級的重大舉措，是政企戰略合作的重要嘗試。

事實上，此次重組早有先兆，2018年12月24日，招商局集團、前海投控、招商前海實業3家單位在廣東省深圳市共同簽署了《合資合作協議》。

今年4月30日，前海管理局與招商馳迪簽署了《深圳市土地使用權出讓合同書》，將招商置換用地出讓給招商馳迪，前海土地整備圓滿完成。可以説，若本次重大資產重組增資過程成功完成，則意味着招商前海土地整備及合資合作又將迎來重大進展。

華創證券認為，考慮到前海合資合作範圍內全部的用地將由合資公司負責開發建設，並由招商蛇口合併財務報表，後續料將推動公司銷售和營收快增，並將推動公司淨資產規模明顯提升，進而進一步降低負債率和PB估值水平。

資料顯示，招商蛇口是招商局集團內唯一的地產資產整合平台及重要的業務協同平台。公司以“中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”為戰略定位，聚焦園區開發與運營、社區開發與運營和郵輪產業建設與運營三大業務板塊，包括：精品住宅、商業綜合體、智慧及創意園區、片區產業帶、郵輪母港、寫字樓、酒店公寓、養老產品、長租公寓、健康醫療等。

截至今年6月底，公司擁有可出租土地面積167.67萬平米，出租率96%，出租收入0.57億；公司擁有的可出租物業總可出租面積317.61萬平米，包含公寓、住宅、別墅、寫字樓、廠房、商鋪及商業中心等多種業態。報告期內，公司實現出租收入13.54億元，同比增加9.87%，總體出租率82%；公司在深圳、北京、漳州、杭州等地擁有酒店客房1829套，酒店收入3.48億。

（資料來源：公司公告）

2019年下半年隨土地市場降温，地價趨於合理，公司拿地意願明顯回升，7-10月新增土儲建面近800萬方，相當於上半年拿地規模的2.1倍。

得益於股東支持及長期耕耘，公司在深圳手握大規模核心資源，其中太子灣項目保守估算貨值超過1100億元；前海項目置換用地保守估算貨值約1600億元；蛇口項目用地面積220萬方，後續亦具備較高的升級改造潛力。

根據CRIC，1-11月公司共新增規劃面積1298.3萬方，同比增長13.4%；總地價894.3億元，同比增長0.4%；拿地面積權益佔比53.2%，較2018年同比下降2個百分點；拿地額佔比銷售額45.4%，較2018年下降9.8個百分點；平均樓面地價6888元/平米，較2018年樓面均價下降4.9%。

拿地方面，11月拿地158億，同比增長170%，拿地/銷售額比88%，屬年內次高。土地市場新獲取地在北京、上海、深圳等7城共10個項目，合計新增建面115.8萬方，同比增長0.4%，對應地價158.0億，同比增長170.1%；拿地面積權益佔比61.2%，較上月同比增長15.5百分點。

銷售面積方面，1-11月，累計銷售面積1013.5萬方，同比增長42.4%，11月銷售面積94.2萬方，環比增長9.2%，同比增長14.1%。

銷售金額方面，1-11月公司累計銷售金額1970.5億元，同比增長32.4%；11月公司銷售180億，同比增長13%。銷售均價19057元/平米，環比下降3.6%，較2018年下降7.6%。

近幾年來，公司均超額完成銷售目標，而前三季度公司業績釋放速度略慢於市場預期，主要是由於公司竣工及結轉時間集中在第四季度。

（資料來源：CRIC）

2019年公司預計銷售目標為2000億元，而前十一月公司累計銷售額為1970.5億元，完成全年計劃銷售額的99%，基本提前完成全年計劃，四季度業績可期。

（資料來源：光大證券）

結語

此次重組已早有前兆，不過目前也只是董事會過會，仍需要等股東大會過會，此次重組若能完成，則意味着招商前海土地整備及合資合作又將迎來重大進展，進而進一步降低負債率和PB估值水平。此外，今年前十個月公司基本上已經完成去年既定的銷售目標，今年第四季度公司業績或有所表現。