作者：鄭娜 

來源： 地產深度報道

同日登陸港交所的兩隻物業股，卻呈現出相反的走勢。

12月19日，保利物業正式上市，發售價為35.1港元/股，開盤即漲24.79%。截至收盤，其股價報45.35港元，漲幅達到29.2%。

保利物業上市首日股價走勢

時代鄰里上市首日股價走勢

而同日鳴鑼的時代鄰里則表現疲軟。以每股發售股份5.15港元計，上市首日，時代鄰里開盤即破發，最終報收4.88港元，較發行價下跌5.24%。

兩股上市表現迥異

事實上，市場對兩隻物業股的關注度從認購期間就開始出現分化。

據公告披露，保利物業在香港發售方面獲得大幅超額認購，合計認購約38.6億股香港發售股份，相當於香港公開發售項下初步可供認購的1733.36萬股香港發售股份的約222.68倍。而時代鄰里香港公開發售的股份則獲約9.61倍的超額認購，有效申請相當於香港公開發售股份約10.61倍。

同時，在12月18日的暗盤交易階段，兩者價格走勢已出現明顯差距。公開信息顯示，暗盤收市時，保利物業報價為40.25港元，較發行價漲14.67%；時代鄰里暗盤收市價報5.15港元，與招股價持平。

除了時代中國控股曾向其股東派發時代鄰里股份，對後者股價造成拋售壓力外，市場人士向《國際金融報》記者分析指出，市場關注度通常取決於股票的基本面，不只包括當前的業績，還涉及其背景、品牌效應、未來的發展空間等因素。

作為考察物管公司的一項核心指標，保利物業的在管面積明顯多於時代鄰里。截至2019年上半年，二者的在管面積分別為2.6億平方米、3470萬平方米；同期，保利物業在管面積中有1.12億平方米來自保利地產。房企對物管公司的支撐作用可見一斑。

財經評論員嚴躍進在接受《國際金融報》記者採訪時表示，兩隻物業股同時上市，説明當前物業市場整體向好。但客觀來講，保利物業作為央企物業第一股優勢明顯，畢竟央企在後續項目收購等方面有優勢；同時，時代鄰里此前估價過高，投資者不一定認可其股價。

“這也説明，在當前物業公司上市大潮下，不同企業有不同的競爭力，投資者會對此形成不同的判斷。”嚴躍進指出。

物業股整體分化明顯

回顧此前已在港上市17只物業股的股價表現，出現過破發的不只是時代鄰里。

截至12月19日，在港上市內地物業公司股價漲跌情況（製表：鄭娜）

佳兆業旗下物管公司佳兆業美好同樣遭遇了首日破發。2018年12月6日，佳兆業美好正式掛牌，開盤即跌破發行價，最高跌幅超5%。這樣的破發狀態斷斷續續維持了到2019年3月底。

規模不夠大的鑫苑服務則沒有佳兆業美好那般好運了。2019年10月份，鑫苑服務上市，發行價為2.08港元，僅在上市前兩個交易日裏經歷股價上漲，此後便震盪下跌；10月30日，其收盤價為1.93港元，跌破發行價。東方財富Choice數據顯示，截至12月19日，鑫苑服務仍處於破發狀態，股價較發行價下跌28.85%。

事實上，除去保利物業和時代鄰里之外，餘下的17家物管公司中，截至12月19日收盤，股價較發行價漲幅在100%以上的僅有6家，分別為綠城服務、新城悦服務、永升生活服務、碧桂園服務、雅生活服務、佳兆業美好；其中綠城服務和新城悦服務股價的漲幅約為300%，中海物業股價漲幅則逾400%。

2019年扎堆上市的物管公司的股價漲幅則沒有那麼亮眼。除了當前處於破發狀態的鑫苑服務、銀城生活服務、濱江服務之外，和泓服務、藍光嘉寶服務、奧園健康僅分別較發行價上漲8.59%、28.78%、54.64%。

股價表現分化的背後，是物管行業馬太效應的逐漸凸顯。

“雖然國內物業服務整體水平還未達到發達國家如英國、新加坡的水平，但龍頭企業梯隊已然漸顯。”58安居客房產研究院分院院長張波告訴《國際金融報》記者。

中國指數研究院和中國房地產TOP10研究組在2019年5月發佈的《2019中國物業服務百強企業研究報告》顯示，百強物企的市場份額進一步提高至38.85%，行業集中度進一步提升。具體來看，2018年，TOP10物企管理面積均值達2.39億平方米，是百強企業均值的6.43倍；同期，百強物企營業收入增長19.41%，TOP10企業營收增速達到31.69%，增長更快。

張波認為，物業公司品牌價值化顯現將會是重要趨勢，強者恆強的“馬太效應”必將出現在物業領域。未來，品牌物業將通過兼併收購的方式快速擴大市場份額，快速淘汰落後企業，實現行業跨越式發展。

不過，嚴躍進指出，物管行業尚處於發展初期，“跟大型房企、小型房企逐步分化不同，物管行業大小都能活，因為市場比較大”。嚴躍進還指出，“但股價走勢可能會有所分化，因為現在物業股定價標準尚不明確，到底怎樣才算一隻好的物業股，還沒有清晰的標準。”

嚴躍進認為，隨着這兩年的推進，一些企業可能會形成比較好的模式。例如，一些央企收購了很多項目，成本比較好，而有些企業收購的項目出現了物業費難以收繳，甚至引起糾紛等影響經營的情況，“這些可能會使股票本身的走勢產生分化”。