作者： 吳亦涵 

來源： 中新經緯 

年關將近，不少上市公司開始了例行的“年末衝業績”環節，10月以來，已有超10家上市公司披露售賣公司房產的公告，而其中多數公司前三季度業績慘淡，扣非淨利潤多為負數。

有業內人士指出，上市公司通過變賣資產增厚業績本無可厚非，但是如果通過這種方式在年末突擊調節利潤，甚至配合二級市場炒作，那麼無疑將損害投資者尤其是中小投資者的利益，不利於資本市場長期穩定健康發展。

01 香梨股份因賣房被質疑突擊創利

12月4日，因為兩筆房地產業務的交易，主營業務為果品銷售的新疆香梨，收到了上交所的問詢函。

12月2日晚間，香梨股份發佈了多份公告，涉及一賣一買兩筆房地產交易。該公司在擬以2492.26萬元的定價出售公司位於新疆庫爾勒市聖果路聖果名苑小區內辦公樓房地產的同時，又擬以自有資金6741.00萬元購買位於新疆烏魯木齊經濟技術開發區翠湖路上的兩層商業辦公樓。

對於出售庫爾勒市辦公樓地產的目的，香梨股份解釋稱，是為了盤活資產，提高公司資產的經濟效益；而對於購買新疆烏魯木齊開發區商業辦公樓的目的，公司則解釋稱，是為滿足公司經營發展需要，拓展業務及優化資產結構，改善與公司投資者的溝通環境和效率，同時提高公司資金使用效率並取得合理投資回報，且收購的其中部分樓層面積將作為公司業務部門辦公地點，剩餘面積出租或其他使用。

關於上述兩筆交易的公告發出後，新疆香梨迅速收到了來自上交所的問詢，焦點集中在這兩筆交易的目的以及合理性上。

在購買房產方面，事實上新疆香梨截至今年9月30日時，公司的貨幣資金僅有7790.22萬元，而且公司的前三季度營業收入更僅有665.71萬元，而購置房產的花費卻達到6741萬元；此外，打算將所購房產作為辦公地點的新疆香梨，2018年年報中顯示的公司職工人數僅為48人。因此，上交所要求新疆香梨補充披露公司購置商業樓的合理性。

在出售房產方面，由於新疆香梨出售房產的對象是自身的控股股東，且新疆香梨今年前三季度的淨利潤為負，因此上交所要求香梨股份説明本次房產出售的商業實質是否存在年末突擊創利的情況，並要求會計師發表明確的意見。

值得一提的是，在過去兩年時間裏，新疆香梨也均通過出售公司所持有的房地產公司股權，以及轉讓土地使用權，土地使用權被徵用獲得賠償等方式，獲得了不少營業外的收入。如果沒有這些收入，那麼公司2017年、2018年的扣非淨利潤均顯示為負數。

事實上，如果單看扣除非經常性損益的淨利潤，自2011年以來，香梨股份全部都處於虧損的狀態，而且近兩年的扣非淨利潤虧損金額有增長的趨勢。也就是説，如果沒有各類非經常性的收益，香梨股份可能早已因連續虧損而面臨退市的情況。

02 10月以來超10家公司甩賣房產

事實上，像香梨股份一樣出售房地產獲得非經常性收益，從而增亮業績的上市公司並不在少數。

據中新經緯不完全統計，僅今年10月以來，已有云天化、保變電氣、昂立教育、中成股份、海正藥業、中房股份、*ST中安、曙光股份、凱文教育、國發股份等十數家公司披露了出售公司所持房地產的相關公告。

中新經緯記者發現，在上述的10家公司裏，除了昂立教育之外，其餘9家上市公司今年前三季度的扣非淨利潤均為負數。

其中，不少公司為了賣房也是費盡心思。

今年以來，海正股份在今年4月10日就已經提交了台州市椒江區君悦大廈27套公寓的掛牌申請，但是此後的公開拍賣中僅成交7套。10月24日，海正藥業再度公告稱，公司再次向台交所提交了台州市椒江區君悦大廈20套公寓掛牌申請，相關房產將委託台交所通過拍賣方式轉讓。

另一家上市公司中成股份，在賣房的同時甚至表示要附贈停車位。根據公司的《關於以公開掛牌方式出售資產的議案》公告，公司本次出售的資產為公司所屬的位於北京市豐台區南四環西路188號二區8號樓1-12層房地產及附屬車位，總價值達2.75億元。據披露，資產房屋建築面積為5992.69平方米，對應的土地使用權面積為2361.47平方米，附屬承租取得車位共計60個，其中30個地上停車位、30個地下停車位。

而11月29日剛剛發佈公告，擬出售交易總額1.33億元房產的中房股份，公司2018年的淨利潤為負，且今年前三季度公司仍舊虧損2173.28萬元。因此收到了上交所的問詢函，被要求説明出售投資型房地產是否為避免因營收低於1000萬元或連續2年淨利潤為負，被實施退市風險警示。

▲資料圖 中新經緯 薛宇飛攝

03 專家：警惕上市公司年末突擊調節利潤

上市公司賣房的現象一直存在。2017年全年，上市公司發佈出售房產的公告超過40次，而2018年則超過50次。

事實上，早在2017年底，證監會就曾公開表態，上市公司在法律法規恰當範圍內、在會計準則規則內調節利潤有利於真實反映企業價值，但上市公司年末突擊利潤調節不能真實反映企業經營情況和現金流量。如果上市公司利用出售資產，變更會計準則人為操縱利潤，甚至配合二級市場炒作，就會嚴重損害投資者的利益，扭曲資本市場正常定價機制，不利於資本市場長期穩定健康發展，對此，需要從嚴監管。

武漢科技大學金融證券研究所所長董登新對中新經緯記者表示，對於一些主業薄弱甚至虧損的公司，往往會在年底通過變賣公司資產的方式來美化業績，以達到矇蔽投資者的目的。而對於那些因持續虧損面臨“ST”風險的上市公司來説，採取這種方式粉飾業績更是一種耍賴行為。

“一個公司想要提升業績，一般要從產業升級、科技創新的角度去實現，通過變賣資產來粉飾業績的行為是難以長久的，因此投資者應該儘可能遠離這種變賣資產的股票。當然，並不是所有變賣資產的公司都有問題，一些公司變賣資產是為了讓公司轉型，主要是拋售不良資產，這類公司往往具有較強的主營業務以及明確的規劃，投資者們對有變賣資產行為的公司應該區分看待。”董登新説道。

著名經濟學家宋清輝亦指出，“A股中一些上市公司出售房產可能是為了盤活資產，但更大可能是由於業績不佳，希望藉此扭虧或增加利潤。不過，由於地產調控等因素，高價房產的出售難度在加大，一些公司也不得不降價出售。變賣房產獲得的收益是非經常性收益，對相關公司中長期影響有限。”

宋清輝稱，一些上市公司年末突擊調節利潤，甚至配合二級市場炒作，嚴重損害投資者尤其是中小投資者的利益，扭曲資本市場正常的定價機制和優勝劣汰的市場功能，不利於資本市場長期穩定健康發展。與此同時，也會導致企業財務報告無法真實、完整地反映公司報告期的財務狀況、經營成果和現金流量。當前，監管層對市場的監管具有明顯加強的趨勢，將逐漸會為投資者營造出清朗的投資氛圍。

(文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)