作者：李宇嘉 

来源： 90度地产

今年“双11”，深圳给老百姓发大红包，把豪宅的总价标准直接给废了，这为大家剩了几十万元的税费，可谓“高端大气上档次”。

各路媒体密集跟进，第一时间给了各种各样的解读。那么，深圳楼市“豪宅税”新政，背后的真实意图是什么？是不是调控要松绑？是不是与近期所谓的“经济失速”有关？新政对市场的影响有多大？购房者该怎么决策呢？

这里先把“豪宅税”科普一下。媒体所说的“豪宅税”，是不科学的，应该叫“非普通住宅税”。它是对被认定为“非普通住宅”的二手住房，交易时征收的惩罚性税收，主要体现在增值税。具体来说，“普通住房”满2年免征增值税，而“非普通住宅”要征收“销售价”与“购入价”差额5.6%的增值税及附加。

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这样一来，“普通住房”与“非普通住房”，一字之差，就是数十万的税费差异。对于普通住房，住建部规定，要同时满足三个条件：

1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； 2.单套建筑面积在140（含）平方米以下； 3.实际成交价低于规定的所在区域普通住房价格。

目前，深圳存量住房平均面积90平米左右，容积率低于1.0的小区也非常之少。执行前两个标准，深圳92%的房子都是普通住宅。2011年以来，调控转向“控房价”，深圳学习北京和上海，在前两个标准的基础上，还要执行深圳发布的各个区“普通住宅”价格标准，这个才最关键。

按道理讲，房价是变动的，且近几年大幅上涨，“普通住房”的认定标准，应定期调整，税收政策才能“差别化”。但是，自2015年10月最后一次调整，深圳“豪宅线”再也没有动过了。为何不动？当然不是在乎那点儿税收，前天地税局对此的官方回应，潜台词是，去问住建局吧！

真正的原因是，2016年以后，政策高压一直是全国楼市的“主基调”，作为领头羊的深圳，不仅不敢怠慢，而且在调控上也是蛮拼的，比如2016年的“10.4”、2017年打击类住宅、2018年的“7.31”等。这期间，任何扶持刚需、支持改善的举动，都会被解读为松绑或“救市”。

这就导致，深圳的“豪宅线”不敢动。其实，从2015年到现在，即便是保守的国家统计局的数据，深圳房价指数，也涨了近50%（下表）。为何，现在要动了呢？调控最严厉的时候过了，货币开始有所宽松了；“一城一策”下，只要保证楼市稳定，地方的自主权大了。

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更重要的是，不动豪宅这条线的话，深圳的二手住房就循环不起来。这已经冲击到了深圳新房和土地成交，冲击到深圳的财力。

根据中原地产的数据，目前深圳二手住房均价为54551元/平米。按90平米来算，套均总价491万，高出了任何一个区的豪宅线。但是，2018年深圳总价500万以上的二手房，成交占比仅21%。成交的主体集中在200-300万、300-500万，甚至200万以下的成交占比高达15.1%。

也就是说，二手房交易的主体是“老破小远”，大多数高价二手住房，或未放盘，或放盘未成交。近几年，一个直观的体验是，深圳新房“豪宅化、大户型化”很明显。根据中原地产数据2018年，新房价格较高的宝安（5.2万元）、福田（9.3万元）、南山（9.2万元）、罗湖（7.3万元）、龙华（5.77万元）等，新房供应量增长了100%-200%，其中宝安供应占比40%。

但与供应相比，成交方面存在明显错配：宝安区成交只占全市的27%，价格低的龙岗（3.8万元），成交占比高达47%（供应只占32%）。所以，这就是为何，2018年深圳新房项目去化率只有40%，新房确实卖不动了。

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今年上半年，尴尬局面并未明显改观，新房市场成交好的项目，都是沙井、光明、坪山等外围偏远区域。上半年，TOP10楼盘均价基本在5万元以下，沙井的华强城、万科星城两个盘，之所以成为网红盘，就在于价格合理。上半年，这两个盘成交3100套，占TOP10的40%。

今年上半年，深圳新盘开盘去化率仅32%，比去年下降了8个百分点，很多豪宅项目开盘去化只有10%。刚刚过去的“金九银十”，深圳新房成交量连续2个月低于3000套，这是历史上的最低水平。深圳不缺需求，需求去哪了呢？不是去了公寓市场，就是去二手房市场。

上半年，深圳公寓成交量达到新建商品房的41%，这是历史最高水平，总价300万以下的公寓，成交占比67.64%，比去年上升了近5个百分点；上半年，深圳二手住房成交了3.1万套，与去年同期基本持平。刚刚过去的“金九银十”，深圳二手房很火热，成交连续2个月超过7000套冷暖分水岭。但是，二手房需求的主力，仍是500万以下的品种，特别是200-300万区间的。

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显然，深圳居民的购买力没那么“任性”了。问题是，无论地价、房价，都被抬到了历史最高位上，继“6.24”史诗级宅地供应后，“11.22”马上来了，这一次有7宗住宅用地要供应。相比其他城市，深圳的供地，可不是一般的供地，它承载着人才住房大规模供应的责任。

所以，每一宗地，都要“双限双竞”（限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售人才住房面积）。也就是，人才住房、普通商品住房，价格都要被限制，开发商只能通过抬高其他商品房的价格，收回成本、获利。说白了，地产要给实体经济输血。

若高价盘卖不动，深圳的地能卖的动吗？原定10月22日出让的前海桂湾两地块，为何终止出让？不就是前海写字楼空置率高（50%以上）作乱的嘛！国家要求“稳地价、稳房价”，深圳的“高地价、高房价”局面不改。要让新房卖得动，就必须让“换房”链条转起来。

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从贝壳的数据看，二手房的挂牌量在增加，业主成交周期（从挂牌到成交）高达135天。也就是说，业主将一套房子挂出去，平均要135天后，才能成交。相比之下，2016-2018年分别仅为56天、88天、101天。这说明，百姓想买好房子，看了又看，成本太高、价格太贵。

图：2019年10月份深圳二手住房市场基本面

目前，由于资金面紧张，在新房定价上，开发商相对理性，新房对二手房还是有一定的优势。现在，深圳二手房市场，刚需只买“老破小”或公寓，价高的二手房，只有换房才能支付得起。

要让大家去买新房，就得让“换房”链条循环起来。而且，一次“换房”，至少带动2套房交易，甚至是3-4套的“连环单”交易。只要换房加快了，包括新房、二手房在内的整个楼市就激活了。唯有这样，“11.22”出让的7宗地，才能吸引更多的开发商，才能卖个好价钱，才能让开发商心甘情愿地竞配更多的人才住房，还能限制人才住房和普通住房的价格。

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转了这一大圈，我们再回到起点。这就是为何，深圳这次“豪宅线”的新政中，直接取消了总价衡量的“豪宅线”。一方面，如果一下子从2015年的豪宅价格线调到现在的水平，岂不是这几年房价控制很失败？另一方面，现在很多二手房卖不动了，未来深圳还要大规模供应住宅用地，“双限双竞”下，还有更多的房子将成为豪宅，税费成本高，怎么卖得动呢？

所以，干脆把总价衡量的“豪宅线”废掉，用回住建部的前2个标准上。也就是，未来深圳的“豪宅”（非普通住宅），只有2个标准，即容积率1.0以上、单套建筑面积在144平米以上。这样的结果是，深圳大部分房子，都不是“豪宅”了。但疑惑的是，为何深圳连住建部关于豪宅的第三个标准，即“实际成交价低于规定的所在区域普通住房价格”也不遵守了呢？

奥妙是，以后深圳的房地产市场，已不是过去那个市场了，它承担着给实体经济、公共服务输血的重任。新建商品住房价格越高，给实体经济、公共服务做的贡献就越大。未来，新建商品住房占比只有40%，而其他住房占60%，而这60%的配建，都要让开发商来配建。

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另外，所谓的深圳不依赖土地财政，那是房地产、金融、互联网、高科技蓬勃向上的那几年（2015-2018年），他们贡献了深圳税收的大头。但今非昔比，地产回归居住属性；“去杠杆”后P2P暴雷、资本市场理性；互联网过了红利期，高科技受制贸易战。几大财源贡献度下降，深圳财政收入增速也降至2009年以来新低。

但是，当下的深圳，可不是10年前的深圳，花钱的地方太多了。先行示范区、大湾区框架下，深圳肩负着国家重托、民心所望。能力越大、责任越大。责任大了，能力必须跟上。未来，深圳不仅要补上教育医疗的短板，年薪30-40万引进清华、北大毕业生，科技创新上要再上台阶。

刚刚公布的30平方公里产业用地出让，要搞三个产业：重大创新载体、新兴产业集群、产业链重点领域。这些都是短期不见经济效益的基础科研、攻坚性研究，政府投入会非常大。钱从哪里来？国家只给政策，其他的自己想办法。所以，地产还须保持相对旺盛的态势。

为何老国企——深业集团，不得不把深业中城拿出来卖（本来是用来租的）。没办法，财政缺钱；为何深圳“6.24”史诗级土拍之后，又来个“11.22”更加史诗级的拍地呢，为何深圳把简单均价也取消了，因为按原来的规则，恒定在5.4万元的均价，真的撑不住了！

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最后，回归到对购房者的建议上。

从前面分析看，取消总价豪宅线，降低了交易税费，也就降低了购房者一次性支付的成本，二手房购房门槛也就降低了，从而能让“换房”需求主导的深圳楼市（新房+二手房）循环起来。保证税收贡献的同时（房地产直接贡献深圳15%-20%的地税收入），提高新房市场购买力，提高开发商拿地积极性。

根据贝壳数据，按原来的豪宅线，存量房中40%的房子为豪宅。前面讲了，深圳92%的存量房容积率高于1.0、面积在144平米以下。因此，此次税收新政，将让60-80万套的房子变为普通住房。特别是，对2015-2016年这两年高价位时交易的房子，降成本效应更明显。

这两年，房价快速上涨，但2017年以来“高位横盘”，很多业主将房子挂牌了，但卖不出去。此次税收新政，将激励这部分人换房。另外，新政也对这一期间的投资客有“解套”效应。从区域上讲，这三年房价上涨较快的龙华、宝安、南山等三个区域，将是二手房成交放量大的区域。

大家关心的，比如业主会不会返价，房价会不会涨等，我是这样认为的：深圳二手房市场很透明，业主和买家充分博弈。相比上一轮楼市周期启动前的2015年，现在最大的问题是，房价在历史最高位上，买家支付能力明显减弱，并不会因为税费降低，而产生新一轮“周期”。

2015年之前交易的房子再次入市，因为税费明显降低，可能导致买家返价或提高挂牌价。根据贝壳数据，现在买家议价空间为4%（买家诚意买，卖家愿意降价4%）的情况下，笔者认为，买家大概率不会接受全部返价，最后的结果是“房价小幅上涨，买家税费降低”的双赢。若是2017年以来交易的房子再次入市，房子增值效应不明显，促成交易的效应大于涨价效应。

目前，市场信息比较混乱，加上投资客想借机出货，鼓吹卖家返价和房价上涨，建议购房者冷静观市、多看为好。从趋势看，无论是宏观政策走向，还是深圳楼市基本面，都支持未来楼市维持一定温度，但稍热就会导致调控祭出。总之，房价涨幅有限，买家不急不躁，择机入市，投资勿入。