2018年-2019年，房地產集中赴港上市，在此之際，我國堅定了房地產轉型的目標，存量時代與調控時代碰撞下，房地產行業也迎來了新的機遇。從“招保萬金”，到“恆碧萬融”，龍頭地位無常，行業標杆輪轉。市場稱這波為內房開最後一波上市潮，因為接下來存量房地產時代的到來將會令行業集中度持續提升，而過去保持低調且具實力的房企就會抓住此次機遇積極擁抱資本市場，趕上這趟上市洪潮的列車。

目前，資本“新秀”站上舞台，能夠脱穎而出的必定是具有優秀標杆企業的基本素質，和未來發展前景的企業；美的置業（3990.HK）就是其中重要一員。

背靠美的集團、佈局大灣區、“智慧+地產”的稀缺標的等等標籤下，美的置業一上市便快速收到資金關注。今年10月11日，美的置業迎來上市一週年，而這上市一年以來，美的置業發生了令人可喜的蜕變。

首先是優於同行的二級市場表現。

一

走勢逆市而上，納入港股通、獲機構提升評級一氣呵成

2018年10月11日，美的置業正式登陸港股，同期上市的房企還有包括大發地產、弘陽地產、正榮地產、德信中國、銀城國際控股以及中樑地產。

比較二級市場股價表現（如下圖），其中可以看到，大發地產和美的置業逆市而上，走出了漲幅超31%的優秀表現，這也是市場對它們給出的認可。

另外，9月8日，根據上交所公告《上海證券交易所滬港通業務實施辦法》滬港通股票調整名單，一共9只股票被納入港股通，其中有三隻地產股包括：美的置業（3990.HK）、中國奧園（03883.HK）和融信中國（03301.HK）。其中尤為突出的是美的置業，上市不到一年就成功被納入港股通，引起市場再一次關注。

根據市場披露，此前的8月16日，美的置業就被納入恆生綜合大中型股指數成份股；這次再次被納入港股通，是美的置業上市以來又一次實現跨越式的發展，僅用了不足300天的時間，成為近年最快登錄恆生綜合大中型股指數成份股和港股通的房地產公司之一。

而納入港股通之後的利好影響自然不少，它意味着內地機構投資者和滿足條件的個人均可通過港股通買賣公司股票，這將有助於增加美的置業股票的流通性及交易量，提升市值，從而對美的置業在資本市場的融資等活動產生正面效應。

美的置業優秀的市場表現同時獲得多家金融機構正面評價：

據瞭解，發佈中期業績後，已有包括花旗、海通證券、摩根大通、中金公司、建銀國際、安信國際、英皇證券等大行機構先後發佈9份研報，給予美的置業正面評價，並分別給予美的置業“買入”、“增持”評級，並調升目標價。其歸納起來如下：

1）9月18日，英皇證券發佈研報首次覆蓋美的置業，稱美的置業實力雄厚，土地資源充足，城市定位升級策略奏效，加上不俗的合約銷售表現，鎖定未來利潤，具有投資吸引力；預計美的置業盈利複合增長率可達25%，加上剛被納入港股通，股價催化利好因素多，利好美的置業發展。

2）建銀國際發佈研報表示美的置業精選高潛力城市去深耕，讓美的置業能在市場中佔據有利地位。

3）中金公司研報指出，上半年美的置業業績符合市場預期，同時擁有優質的土地儲備，5500億的可售資源將覆蓋未來3-4年的銷售額，同時美的置業的品牌、高質量產品和高效週轉可以保障去化，預計美的置業2019—2020年銷售額複合增速達25-30%，盈利將穩健增長。認為美的置業當前股價存在28%上行空間，重申跑贏行業評級和目標價 25.27 港元。

4）安信國際研報認為，美的置業土地儲備豐厚，可售土儲及已售未結金額將為公司帶來550億元的利潤，短期利潤鎖定率高。且美的置業擁有穩健增長能力，同時低成本融資優勢凸顯，雙管齊下加強資金優勢，把握併購、拿地的機會，是馬太效應下的受惠者。表示看好美的置業發展前景，認為美的置業估值較大灣區其他房企低，估值具有吸引力。

由此可見，資本市場已逐步發現美的置業的長期價值，如投資機構所判斷邏輯相符，那麼美的置業儼然成為一家業內的“標杆”企業，這正是公司之價值所在，下面便來看看，美的置業的各項能力指標。

二

從行業排名看，美的置業如何向“標杆”企業邁進

我們回顧，近幾年香港資本市場上的內房“標杆”企業，離不開“恆碧融”。同時，可以發現，中國恆大、碧桂園，以及融創中國的崛起，都有經歷了幾個相似的階段。

1）歸在全國化佈局過程，通過區域化佈局實現規模躍升，從而在銷售和土儲增長指標上展現驚人的成長。這背後是公司連接資源的能力，即公司的外延力；

2）在規模獲得優勢之後，公司通過建立同行難以替代的競爭力，這背後是公司的品牌優勢、產品品質以及管理運營能力，這是公司長遠的“護城河”，我們成為公司的內生力；

3）通過建立寬廣的“護城河”，公司以獲得長期穩健的現金流和持續的利潤增長。這是一家企業將資源為利潤的能力，即盈利能力。高的業績以及盈利能力展現，從而使得公司的投資價值快速釋放，

4）長期投資價值被資本市場發現，評級機構與投資機構紛紛關注企業，並給與好評。在南北互通條件下，內地與國際資金形成共振，最終“標杆”企業完成“蜕變”，邁向成熟。

而從美的置業上市以來的“蜕變”，公司具備成為“標杆”企業的特徵。下面我們主要通過業內的排名以判斷公司的各項能力。

1.先看美的置業連接資源的能力，即外延力。

根據克而瑞數據顯示，2019年1-9月，美的置業操盤資金達到663.9億元，排在行業中28名。

根據公告顯示，截至2019年9月30日，美的置業前9月合約銷售規模達到708億元，同比增長21.7%。而值得注意的是，美的置業近年快速實現全國化佈局同時，也在進行結構調整。而目前在部分重點區域，公司的銷售規模已位列前茅。

根據億翰智庫數據顯示，截至2019年8月31日，美的置業在廣東地區，前8月銷售規模達到121.2億元，在區域內排名為22名。

除了廣東，美的置業今年在河北地區和湖南地區同樣取得了優異的成績。今年前8月，公司在河北及湖南地區銷售規模分別為37.3億元和43.1億元，為地區第7大及第6大房企。

而土地儲備方面是公司外延能力最為顯著的體現。根據公司2019年中報顯示，公司新進上海、杭州、天津、武漢等一線、新一線城市，新增土儲貨值中74%位於二級以上城市，新增建面為966萬平米，新增貨值達到1254億元。

除此之外，公司也加大了非公開市場獲取土地，截至報告期末，公司預計有10個城市更新項目可供轉化，總建築面積達到257萬平，貨值接近450億元。

根據克而瑞數據顯示，2019年1-8月，美的置業新增貨值排名達到業內前20。這已充分體現美的置業在業內優異的外延能力，並具備向前邁進的巨大潛力。

2.再看公司的品牌優勢、產品品質以及管理運營能力，即內生力。

從品牌上看，美的置業一直以來對品牌的定位為智慧地產製造商。公司以“智慧生活，美的人生”為品牌理念，憑藉與生俱來的製造業基因和精細化精神，提供智慧化、工業化、數字化的高品質產品和服務。

美的置業憑藉着深厚的製造業根基及科技化基因，在業內塑造良好的品牌實力。根據克而瑞數據顯示，截至2019年8月31日，美的置業品牌傳播力位於業內第10。

品牌的建立，背後離不開產品和團隊。

美的置業深入推進“一主兩翼”的複合型發展戰略，成立產業發展事業部，統籌推進建築工業化與智能產業化：整合裝配式建築設計、建造、生產全產業鏈。在全國大面積推廣運用“匠芯”建造體系，提升工程質量，新工藝運用面積佔比近6成。

此外，公司新設立智慧生活研究院，併入股歐瑞博科技，進一步完善智能家居產業鏈佈局；與英皇衞浴合資成立國內首條自主研發的全自動裝配式整裝衞浴生產工廠廣東睿住優卡科技有限公司，並於9月26日正式投產，從而打通實現“一主兩翼”縱向一體發展，賦能主業發展。

管理運營方面，2019年上半年，美的置業持續優化內部管理體系，打造大運營體系，打通地產開發全流程的職能模塊，科學高效決策。

通過加快推進數字化轉型，建設經營信息數據化的營運體系，美的置業打通決策層、工程、營銷、運營、採購、成本、財務、供應商以及客户等層面，貫穿房地產開發的全生命週期，提升公司整體運營效率。

可見，美的置業的內生能力獨具優勢，且“一主兩翼”的複合型發展戰略為公司建立同行不可替代的長遠競爭力。

3.最後再來通過業內排名，看看公司的盈利能力以及投資價值。

從毛利率上看，截至2019年中期，美的置業的毛利率為35.9%，與香港上市的內房企業相比，具有顯著優勢。目前，公司毛利率水平在同行中位列TOP20，排在第18位。

毛利率對於企業經營而言是利潤的生命線，而對於投資價值而言，ROE則是企業投資回報的生命線。根據wind顯示，截至2019年6月30日，美的置業ROE位10.8%，在香港已上市內地房地產開發企業中，位列19位。可見公司的盈利能力在資本市場中優於同行，且具備吸引力。

而最後落腳的淨利潤之上。截至核心淨利潤約為19億元，同比增長28%，淨利率達13.3%。回溯過去3年公司利潤之增長，公司展現的價值十分驚人。截至2018年年底，美的置業3年複合增長率達到101.7%，對比在港上市的內房企業，位列第3名。

綜合上述內容，可見美的置業規模上，對比同行呈現“穩步向前”、“後來居上”的勢頭。同時，公司具備優於同行的外延、內生及盈利能力，這些特徵都使得美的置業儼然進入“標杆”企業之列，並向前衝擊。

值得注意的是，目前港股通的進入，以及評級機構、投資機構的高度關注，使得公司長期價值正被市場發現，有望進入價值釋放階段，同時為股東帶來良好回報。

結語：

美的置業作為內房企業中的“馬拉松選手”，在上市一年以來，快速蜕變。通過與行業對比，美的置業多項能力優於同行，儼然具備成為業內“標杆”之特徵，而這類企業往往都將在未來釋放巨大的投資價值。風物長宜放眼量，對於美的置業而言，價值騰飛之路才剛剛開始。