寶龍地產(1238.HK)：商業管理、深耕長三角帶來差異化優勢，維持買入評級，目標價6.7港元
機構：東北證券
評級：買入
目標價：6.7港元
2019 年 1-8 月，公司實現合約銷售金額 399.4 億元，同比增長 58.5%； 延續了上半年的高速增長態勢；合約銷售面積 243.94 萬平米，同比增 長 45.1%。考慮到良好的銷售增速，公司將原定的 500 億元銷售目標 上調至 550 億元，我們認為公司將大概率完成上調後的全年銷售目標。
商業管理規模提升，貢獻穩定收益。2019 年上半年，公司投資物業租 金收入和物業管理服務貢獻收入 13.91 億元，同比增長 31.2%，佔全 部收入的 11.4%；其中投資物業租金收入 6.35 億元，同比增長 36.6%。 截止至6月底，公司持有用於投資的物業建面為484.94萬平米，較2018 年底增長 0.7%；在管的商業廣場達到 36 座，另外管理 3 座輕資產項 目。隨着公司管理水平的提升及區域內項目密度的提升，公司在商業 管理領域的品牌優勢有望得到進一步放大。
商業助力拿地，土地成本具備優勢。 2019 年1-6月，公司累計獲取 310.9 萬方土儲；截止至 6 月底，公司擁有的土地儲備建面為 2440 萬平米， 對應貨值約為 3000 億元，其中開發中物業約 1580 萬平米，待開發物 業建面約為 860 萬平米；平均土地成本僅為 2701 元/平米，僅為今年 前八個月累計銷售均價的 16.5%；總土儲中超過 70%的比例位於長三 角，安全墊充足。公司依託於自身商業管理能力，構建了一定的土地 投資護城河，在手土地成本具備優勢。
結轉規模同比提升。受益於公司過去兩年持續發力的住宅銷售業務逐 漸結轉，上半年物業銷售貢獻收入 104.98 億元，佔全部收入的 85.7%， 其中住宅業務貢獻收入 74 億元；同期實現歸屬於上市公司股東的淨利 潤 18.03 億元，同比增長 35.5%，歸母淨利率為 14.72%。
維持公司買入評級，看好公司商業管理能力的提升及其帶來的在土地 投資方面的差異化優勢，預計 2019、2020、2021 年 EPS 分別為 0.93、 1.10、1.29 元，對應的 PE 分別為 5.2、4.4、3.7 倍； 風險提示：商業開業進度不及預期，重點佈局區域銷售承壓。
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