作者：杨柘 

来源： 斑马消费

拆分物业公司上市，是最近5年来，国内很多上市房企的一贯手法。

日前，时代中国控股旗下物业企业——时代邻里控股有限公司披露上市申请资料，拟在港交所上市。

和其他已上市物业公司一样，时代邻里同样依附于母公司。

在过去3年里，来自母公司时代控股中国的收入占比公司收入的3成。未来两年内，还有650万平方米物业会交付公司管理。

时代邻里正试图减少对母公司的依赖，向外拓展新业务。在收入、净利润、规模和商业模式等方面并不突出的格局之下，对公司来说挑战不小。

母公司贡献3成收入

今年7月12日，时代邻里控股有限公司在开曼群岛设立，成为时代中国控股老板岑钊雄加速价值变现的另一途径。

时代邻里披露的申请上市资料显示，公司主要业务有物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务。2016年至2019年上半年，公司分别实现营业收入为3.73亿元、5.19亿元、6.96亿元和4.56亿元。

其中，同期来自物业管理服务项目的收入分别为2.22亿元、3.31亿元、4.04亿元和2.96亿元，分别占比公司总收入的59.5%、63.7%、58.1%和64.9%。

时代中国控股（01233.HK）是公司最大的客户，2016年至2019年上半年，来自为时代中国控股提供服务获得收入分别为1.21亿元、1.22亿元、2.17亿元和1.22亿元，分别占比公司收入的32.3%、23.4%、31.1%和26.8%。

公司管理面积持续扩张，2016年至2019年上半年，公司在管物业总建筑面积分别为1310万平方米、1600万平方米、1880万平方米和4270万平方米（包括市政环卫服务）。从管理面积来看，目前，时代邻里还远不及已上市的物业企业。

2018年，碧桂园服务（06098.HK）、绿城服务（02869.HK）等物业企业管理面积都在1亿平方米以上，万科物业、彩生活的物业管理面积在4亿平方米以上。

时代邻里体量尚小，在经营上面临更多的挑战和风险。

时代邻里有意减少对母公司的依赖，主动对外拓展业务。

2016年，公司来自第三方物业开发商的管理面积为3059平方米，至2019年上半年，来自第三方物业开发商的管理面积为1.94万平方米，该项收入从2016年的0.42亿元增至2018年的1.08亿元，今年上半年为1.04亿元。

2019年上半年，公司获得15份物业管理合同，包括学校、住宅、政府办公楼、商业项目等物业管理项目，管理面积增加仍然有限。

对公司贡献最大的物业管理服务业务，一度推升人工成本上扬，公司的人工成本从2016年的1.69亿元增至2019年上半年的2.26亿元，占比从59.1%增至67.7%，进一步压缩利润空间。

2016年至2019年上半年，公司实现净利润分别为0.20亿元、0.34亿元、0.64亿元和0.42亿元， 2017年、2018年同比增长70%、88.24%，2019上半年同比2018年上半年增长50.7%。

16亿元融资“输血”母公司

时代邻里拟登陆香港资本市场，是物业管理扩张的起点，更是公司打通融资的渠道之一。

早在今年5月，母公司时代中国控股就通过公司进行大笔融资。

根据时代邻里披露的上市申请资料显示，2018年5月18日，公司和第三方订立总金额为16.75亿元的资产抵押证券，该资产抵押证券期限为1-8年，以年利率6.5%-7.5%计息。

该资产抵押由广州市时代控股提供担保，并由若干应收贸易款及公司部分在管物业的物业收取权作为抵押。

其后，这笔巨款以同样的年利率和同等总额借给母公司时代中国控股，截止今年6月，已偿还本金1.49亿元。

最近几年来，“全员卖房”的时代中国控股大举扩张，高溢价拿地导致负债大幅增长。

截止今年中报，时代中国控股有息负债501.21亿元，比2018年末增长23.52%，其中，短期债务100.3亿元，比2018年底增长37.17%。

今年前8个月，公司实现销售金额431.4亿元，仅完成年度目标的57.52%。

时代中国控股的主要市场在珠三角地区的核心城市，截止2019年6月30日，其拥有的120个项目中，113个项目在广东省内主要大中城市。截止2019年上半年，时代中国控股土地总储备2310万平方米，其中62.6%位于大湾区。

依托于母公司的房地产开发战略，成为时代邻里借此抢占大湾区物业管理服务市场的天然“优势”。

今年6月底，时代邻里的210个在管项目中，有191个位于大湾区，占公司在管总建筑面积的87.7%。

公司披露，截至2019年6月，母公司未交付给公司的物业总建筑面积有650万平方米，预计在未来两年内交由公司管理。

此外，时代邻里的资产负债率高于同行，2016年至2019年上半年，分别为98.1%、95%、97.1%和93.7%。

斑马消费发现，2019年上半年，上市前十家物业企业资产负债率普遍维持在80%以内，彩生活（01778.HK）、碧桂园服务和绿城服务的资产负债率分别为62.95%、57.81%和63.29%。