作者：李宇嘉 

来源： 90度地产

政策打压隔三岔五，楼市却韧性十足，一副“打不死的小强”模样。

不过，今年以来，虽然商品房市场掉头向下，但近期却走出收复失地的趋势线，统计局刚刚发布的数据显示，1-8月商品房销售面积降幅已收窄至0.6%，7月以来连续两个月收窄。

接下来到年底的100多天时间，楼市走势会出现什么样的趋势？在这100天的时间，购房人买不买、买哪里、怎么买，90度地产将推出“Q4楼市怎么买”系列，由面到点，从楼市大势到热点城市进行一一分析

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政策：打压史无前例，但楼市韧性十足！

自打“小阳春”以后，短中长期都要看政策脸色的楼市，充斥着“过街老鼠、人人喊打”的气氛。以往楼市调控按月计，如今按天算！2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次，又双叒叕创历史新高了。而且，控融资掐住了地产的七寸，且首次祭出了“量价双控”的杀手锏。以往接济开发商的信托、委贷、海外债，已被叫停了。按揭和开发贷一齐管控额度，钱就这么多，给了开发商，就不能给购房者，这直接导致了首套房按揭利率连涨了3个月。

最显著的变化，当属房贷“换锚”（盯住LPR），此举被认为是房贷涨价。深圳率先挂钩LPR报价，9月招行深圳地区首套房利率为5.15%，二套房利率为5.45%，分别较原利率上浮提高0.005%和0.06%。北京楼市明显下滑，但房贷涨价更明显，最新获得的消息，北京首套房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。笔者所在的广州，就打听情况看还未定，但广州链家的朋友说，首套利率较之前会高一些。

不过在今年市场大环境（政策、资金、预期）很不友好的情况下，商品房销售面积还能探到历史记录，这确实是个奇迹。

要知道，过去3年（2016-2018年）商品房销售已经连创历史最高记录，在这一基础上，今年1-8月商品房销售还能再次摸高，实属不易。单月看，7、8月份销售面积分别增长1.2%和4.7%，8月创今年单月新高。

2

一二线：转凉，是暂时的

不过，近期一二线楼市着实萎靡。

9月11日，克而瑞照例公布长期跟踪的26个热点楼市（几乎全是一二线城市）数据。除少数城市，比如厦门、合肥（去年市场太差）、无锡（库存太低）表现尚好外，26个热点城市8月成交环比7月几乎全线下挫。

下滑幅度较大的几乎腰斩。比如济南，8月份商品住宅成交环比下跌45%，同比下跌60%；南京8月成交环比下跌47%；作为二季度网红的苏州，连续三次重磅打压下，8月成交环比下滑31%；中部新星长沙，8月住宅销售同环比分别下跌41%和50%；作为三线的网红代表，徐州8月成交同环比分别下跌49%、48%；7月还咄咄逼人的西安，也开始下跌了。8月份，29个重点城市环比下跌的有17个，平均跌幅24%；同比下跌的有18个，平均跌幅为20%。

但实际上，几乎没有人认为一二线会一直跌下去。大家都知道，打造都市圈、“抢人大战”的利好下，这些城市的基本面没有问题。市场下行，这是政策高压、融资紧缩的结果。未来，“房住不炒”的顶层设计是一定要落地的，这些镁光灯下被瞩目的优等生，房价必然不能大涨，但也不能不涨。不然的话，打造都市圈、吸引人口，塑造区域增长极等，投下的巨资从哪来呢？

更关键的是，房价真不涨了，购房人的数量会下N个台阶。所以，从此前苏州、武汉内部会议暴露的信息看，这些城市未来的房价涨幅，要控制在5%-10%。有了这个上涨的念想，开发商拿地也好，居民买房也好，还会保持在一定的活跃度。

所以，“金九银十”罕见地提前打响了，开发商惨烈地争夺宝贵的份额。7月份，恒大率先全面促销，拉开“抢收”序幕，最低近6折的优惠创纪录了（往年是7.4折）；一家总部位于深圳的房企表示，当下公司更加奉行“见好就收”的高周转策略，不过于追求利润。

近期，笔者拿到一份房企“金九银十”营销表，“高周转、去库存、保回款”是主题词，多数房企启动人海战术的“转介”分销，点数给到2%-3%（商办、车位给到5%左右）。

3

棚改：重新度量棚改退潮

这就奇怪了！棚改退潮、人口外流、开发商撤退，早在年初，各界就开始唱衰三四线了。现在，一二线楼市在红火完上半年以后，颓势尽显，为何全国市场还如此韧性呢？

首先，三四线并不像大家想得那么差。根据国家统计局的数据，分区域看，西部地区市场表现最好，1-8月销售增长3.8%，远比东部（下降3.6%）、中部（增长0.5%）要好，西部单月销售增速高达11.2%。西部一二线城市很少，这意味着，西部三四五线楼市，表现得要顽强的多。

这很是大跌眼镜。看来，低能级市场，其生命力和运行态势，远不是坐在办公室可揣摩的。直线推演，棚改退潮不啻于“断奶”，但实际情况呢？

2019年，棚改计划开工套数285万套，但实际施工量在400-500万套，很大一部分是2018年（甚至更早）的开工量。由于专项贷款（PSL）从授信到批复，再到拨付的时滞，大量项目还在等米下锅。

而且，拆迁户拿到货币补偿后，有报告称马上购房的只有21%。现在，房价上涨预期弱了，拆迁户持币待购的多了。2016-2017年，棚改货币化当年购房比例分别为：吉林（75%和81%）、辽宁（NA和75%）、宁夏（31%和23%）、湖南（55%、和NA）、湖北（67%和NA）等，5个棚改大省货币化安置落地购房平均比例为58%，42%的并未当年购房。

当然，少数棚改户寄居亲戚家，大部分人还是会购房，这就是潜在需求。所以，棚改的利好还会平滑至未来几年。这只是三四线楼市韧性的一个缩影。2014年7月确立“去库存”主题以来，三四线楼市整体回升了5年。

现在，大多数三四线楼市，基本上都处在低库存的状态下，楼市量价的韧性都会比较强，对棚改的依赖下降了。从中指院口径的百城价格指数看，三线城市自2016年3月以来实现连续40个月的上涨，并且2019年1-6月仍保持在6-7%左右同比涨幅，这与统计局70城数据类似。可见，三四线楼市并不是寄生在棚改上的。

4

三四线：城镇化，空间很大

三四线楼市的微观活力远不止于此。

借助移动终端、“互联网+”的工具传播，城镇化的红利、城市的美好生活，谁都看得到，没有谁比三四五六线居民更想分享这一巨大红利了。

根据华创证券的统计，湖北、湖南、江西、河南四省的平均城镇化率分别为57.8%、57.1%、55.8%,52.2%，都要比全国59.6%的城镇化率低。上述四省县城平均城镇化率分别为43.6%、43.7%、45.8%、40.2%，比全国城镇化率要低10-20个百分点。这四个省，人多地少，省会城市比较强，还算是城镇化率较高的，扩展到全国，还有大把低于50%的四五线城市。

这意味着什么？那就是基于城市生活向往，基层结婚新三大件（房子、车子、智能手机）的诉求，农村进城买房、回乡置业、进城打工将经久不息。近期，华创证券团队调研了河南省，漯河市的刚需项目（90平米左右），周边乡镇客户占比达50%；周口市商水县项目，春节前外出务工客户占35%，春节后升至70%；商丘市虞城县项目，春节前外出务工客户占15%，春节后提升至50%。那些距省会较远（不被虹吸）的三四线城市，来自县乡镇的需求之旺，这是久居大城市的你我，所无法体会的。

5

都市圈：三四线是佼佼者

当然，不能忽视都市圈内的三四线，这已是各界认为的楼市生力军。

2019年，不管是都市圈打造，还是轨道交通延伸，抑或开发商退守，造成拿地成本高等，都意味着这些区域未来潜力还很大。比如，1-8月份，珠三角的中山、珠海、肇庆，长三角南通、宜兴和湖州等，成交面积同比增幅都超过30%。

未来，国家致力于打造几个大的都市圈，近期都在鼓励这些区域增加供地，却从不担心供应过剩。因为，人口、资金、产业都在向这些区域集聚，他们大概占据全国楼市的半壁江山。从地产的角度看，中心城市没有地，调控严格，外围有地，政策友好。显然，这不就是在鼓励大家到外围买房吗？所以，他们仍是三四线的佼佼者。

而且，三四线在“一城一策”上的灵活度，远高于一二线。近期，珠海全境放开了限购，中山领先一步已松绑，嘉兴公积金“认房不认贷”，湖南临澧县启动购房补贴。

大家要注意的是，若市场明显下滑，二线城市也可以基于“一城一策”来松绑，比如像长沙公寓可入户、贵阳降低二手房公积金贷款首付比例等，都是应对近期楼市明显回调的政策主动调整，这两个城市在“冰山指数”的榜单中，被列入到一路阴跌的序列中。毕竟，调控是很重要，但“稳地价、稳房价、稳预期”，这才是调控的最终目标。热了要降温，冷了要托底。

6

总结：市场纵深分化，城市周期错位，楼市韧性依旧

这就是为何，笔者觉得“金九银十”有看点。

8月销售有韧性，也与房企史无前例的促销相关。事实上，区域也好、城市也好，纵深分化和周期独立的特征越来越明显。以珠三角为例，上半年中山、珠海、肇庆楼市成交同比高增，而该区域的东莞、惠州累计成交同比下滑（长三角也一样）。

这与城市区位因素、规划政策（比如深中通道）、前期供地（供地弹性差别大）、人才政策、“一城一策”（如珠海松绑限购）等都有关，导致市场纵深分化、城市周期独立和错位。

总之，从政策、市场、城市基本面等来看，未来楼市依旧韧性十足。对大家买房来说，也要深入到具体城市，分析城镇化前景、房价收入比、产业规划等等城市基本面。