作者：杆姐

来源：杠杆地产

2019中秋节前，房地产行业这件和资本市场有关的新闻，杠杆游戏认为，值得关注。

互联网长租公寓运营商蛋壳公寓，计划最快于今年赴美上市。其募资金额预期为6至7亿美元。

金额不算很大，很多人也不会在意这件事情。但在我看来，这大概说明两点：

1. 长租公寓行业缺钱； 2. 资本急了，投资那么大，在目前的行业情况下，得想点办法。

而之所以，长租公寓会有上述压力，其实归根结底是楼市的行情所致。调控继续，楼市下半场，曾被追捧的长租公寓必然遇到困难。

1

蛋壳公寓体量约为自如一半，各种隐患不容忽视

今年上半年，媒体报道过一件事情，入住蛋壳公寓的消费者因为工作人员所提及的减免活动才愿意租赁，结果后期并未兑现。

然后还有的投诉，此前蛋壳租房套路不少，自称蛋壳的电话好几个。每位工作人员都说，你就和我联系看房就行，其他人就不要联系了。

更有夸张的遇到过，工作人员带人看房时会制造房子抢手的感觉。然后催促你交定金，但有的居然交给了贷款公司。从此，你的租金变成了借贷……

看完这些，杠杆游戏真觉得自己幼稚。怎么这年头，黑房东、二房东外，公司级的房东，也这样。

草莽期可以理解。但这样的发展，给人混乱感觉，毕竟是隐患。公司要做大，良好的管理非常需要。

公开信息显示，蛋壳公寓成立于2015年1月。应该说起步较早。

按照媒体的说法，蛋壳公寓是一家涵盖合租公寓、整租公寓的互联网长租公寓运营商，目前已覆盖北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、天津、武汉、南京、成都、无锡、重庆、西安13地市场，管理房间数量接近45万间。

这个体量，按说公司应该规范了，否则继续做大，容易出大事。

今年初，蛋壳公寓宣布完成由老虎环球基金（Tiger Global）、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投的5亿美元C轮融资，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投，投后估值超过20亿美元。

更早之前，蛋壳公寓还曾对外宣布完成由愉悦资本领投的超亿元人民币A+轮融资、CMC资本和高榕资本联合领投的B轮融资以及由老虎环球基金领投的7000万美元B+轮融资。

那是风光的时候。

自自如甲醛房事件后，各大长租公寓质量问题（包括甲醛）、暴雷、跑路、隐私（针孔摄像头）、租金贷、脏乱差接二连三发生。

这些问题，其他长租公寓公司存在，蛋壳多少也存在。

同时，因为楼市调控的继续，和前几年疯狂的资本涌入相比，今年整个长租行业比较平静。

大的融资也只有蛋壳公寓的5亿美元，和自如的5亿美元融资。

但对于蛋壳来说，这点钱实在不够。各种研究都显示，蛋壳虽然被认为是行业老二，排在自如后，但房间数自如对外说自己有85万间，几乎是蛋壳的两倍。

互联网行业都说“老二非死不可”，这当然有些夸张。但蛋壳知道，自己必须继续扩张。

扩大体量，就需要钱。创投市场的钱熄火了，那么上市几乎是唯一选择。

2

政策退烧，行业压力本身较大，竞争相当激烈

2015年末、2016年初开启的楼市行情，各大城市掀起了租售并举、租售同权尝试。这本来是好事，让更多年轻人，以及买房有压力的朋友多个选择。

同时，很多朋友过去租房过程中遇到很多问题。集约化、公司化的租赁市场培育和发展，确实也应该。

长租公寓，特别是互联网长租公寓公司，在这样的背景下受到追捧。不仅各种资本身先士卒，万科、龙湖、碧桂园、旭辉等房地产巨头也做长租公寓项目，一副大干一场的架势。

但是，调控持续严厉，看不到大口径放松的迹象。楼市趋于稳定，加上租售同权实际上对于有孩子的家庭来说，实际还是有些不现实。

资本市场也开始冷静，各地的政策引导，似乎有些销声匿迹……

有城市就明确要求，不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金，恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

而长租行业，可以说是一个回本周期长、投入大的重资产行业。加上租金成本高、租期不稳定，自身装修、安全、隐私、管理等问题，导致市场也不如那么火。

一些资产规模一般，资金有困难的企业，甚至暴雷、跑路。

如何盈利，如何持续扩大规模，成为问题。杠杆游戏认为，这个问题，蛋壳必须面对，自如、相寓等，以及万科、龙湖、碧桂园、旭辉等巨头的类似项目，都必须思考。

行业人士就说，前期投入大、资金回收周期长、资产证券化产品尚不成熟、税收政策有待明朗，是长租公寓行业普遍面临的问题，考验每一位入场者的运营能力。

在行业进入冷静期后，往往就是洗牌之时。这个时候，要不被吞并，要维持竞争能力，就必须想办法找钱。蛋壳想上市的逻辑，大概就是这样。

3

楼市下半场不容易，挺过这个周期

从发达国家的房屋租赁市场发展历史看，杠杆游戏非常看好公司化、集约化的租赁行业前景。

但第一步，我们得跨越这道坎。

1.每一个行业的发展，最喜欢的是扶持、鼓励周期。但是，因为楼市周期，以及长租公寓市场出现问题，从政策层面上说，目前该行业从鼓励实质转向了规范、监管。

而一旦管起来，资本市场又冷静下来，洗牌就会发生。所以今年跑路的很多。

2.接着，杠杆游戏认为，我们应该意识到，租赁市场，以及整个房地产市场的供应在增加。这对纯商业逻辑的长租公寓是个挑战。

比如一些地方人才公寓、公租房、集体建设用地入市试点、开发商巨头的类似项目增加，包括此前土地供给增加，部分城市开始出效果。

而长租公寓发展草莽期自身的问题，推广成本过高，投入很大。在这个阶段，各种竞争之下，如何挺过去，就必然是问题。

3.经济面临的压力，一些城市租金增长也有瓶颈，部分城市年轻人支付能力也是问题。这一点，杠杆游戏就不展开说，说多了，似乎不太好。

4.开发商的态度很说明问题。前两年，万科、龙湖非常积极，碧桂园、旭辉等也都积极参与。

但目前万科“万村计划”好像有些偃旗息鼓，龙湖也在控制规模，远洋、朗诗都想剥离这一块。

同时，行业兼并重组、破产跑路时有发生，大家都感觉到了什么。

而这些问题，说来说去，首先是楼市周期所致，其次是行业发展必经的过程。

长远来看，杠杆游戏是很看好这个行业的。当然，到底是互联网长租公寓企业更有优势，还是巨头开发商转型为租赁运营商更强，这个可能还需要观察。

有一点是很明确的，开发商都是高周转、赚快钱。除非资产证券化、金融突破较大、现金流非常稳定，否则，没有谁愿意持有太多的物业。

今天的冷静期，或许不是坏事。尽管有些企业，会死在这个周期中。