作者 ：谢杨春、吴嘉茗

来源：克而瑞地产研究

导 读 

土地投资方面，机遇型拿地、多渠道拿地成为房企下半年投资的主流选择。

商品房市场经历了“极度悲观-重返乐观-回归理性”的上半年后，上市房企也陆续披露了上半年的成绩单，整体来看不少房企的表现仍然亮眼，规模优势持续放大；土地投资方面，机遇型拿地、多渠道拿地成为房企下半年投资的主流选择。

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大部分企业销售进度过4成下半年以持续出货为主

2019年以来，政策层面均难言宽松，楼市“小阳春”昙花一现，但从上市房企发布的中报情况来看，多数企业还是取得了相对稳健的销售成果：8成左右的房企已经完成了年度销售目标40%以上，下半年还将迎来“金九银十”，按照下半年销售高于上半年传统表现来看，相信多数房企还是能够按时完成全年销售目标。

年度目标完成率较高的房企主要是业绩冲击千亿左右的房企，如建业、越秀、龙光等，截止至6月30日的合约销售金额已经超过了全年目标的50%。

一方面这些房企销售目标相对保守，另一方面区域利好给这些房企的销售带来了较大助力。如建业近几年持续深入布局河南的县城，在实现全覆盖的过程中，三四线县城释放的人口红利给建业带来了较大的销售额；越秀、龙光均是重仓粤港澳大湾区的企业，国家级战略利好对销售助力较大。

相对而言大规模龙头房企目标完成情况要弱一些，根据中报公布的上半年业绩，大部分企业目标完成率尚未达到50%，如恒大、世茂、龙湖和华润等。

恒大上半年实现合约销售2818亿元，完成年度目标6000亿的47%，但其下半年可售货量高达8000亿元，转化率仅需4成便可完成目标，龙头房企下半年可售货值都远大于实现目标需要的销售额，规模还是龙头房企致胜的法宝。

整体来看，市场趋于静淡对规模房企的影响有限，大部分上市房企都向着年初制定的目标平稳前进，从另一方面也体现出市场仍在持续分化中，龙头房企稳居前列，中等规模的房企正在加速占领市场份额，小型房企的生存环境愈发恶劣。

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龙头房企投资全年保持谨慎融信、建业等下半年或加速拿地

从典型上市企业拿地态度的变化来看，碧桂园、恒大、万科等典型龙头房企全年都保持理性的拿地态度，主要是由于此类规模房企土储规模相对充足，货值足够支撑企业2-3年的销售，不存着被动拿地的“生存需求”。

也有部分企业全年都保持较为积极的拿地态度，如中海、世茂、荣盛发展等。

一方面是由于拿地预算充足，趁目前土地市场持续低位，逆周期拿地是不错的选择；另一方面是追求进一步的业绩增长。如世茂今年通过积极收并购、合作拿地等方式扩张规模，业绩有望在下半年冲进前十。

此外还有部分企业，上、下半年的拿地态度有所转变：阳光城、融信等企业由于上半年拿地保持理性，投资目标尚未完成，拿地计划主要在下半年完成；

中骏、佳兆业等企业上半年已经积极拿地，完成纳储需求，下半年在市场预期持续较冷的情况下，拿地脚步预计有所放缓。

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长三角、中西部投资占比较重多渠道、合作拿地逐渐成主流

从公布了上半年新增土储分布的上市企业情况来看，长三角、中西部成为上市房企2019年上半年投资的重点区域，但结合城市能级情况来看，两个区域成交侧重点有所不同：

在回归二线城市成为主流布局战略的2019年，中西部的二线城市备受青睐，成为房企投资的焦点，武汉、郑州、昆明等城市频频成为月度成交土地建面最多的城市；长三角土地成交的主战场则是三四线城市，如南通、常州、台州等城市也是房企拿地的主要目标。

随着中西部城市市场热度的抬升，部分原本扎根于长三角的企业也将开拓中西部作为重要的布局战略，典型房企如绿地、新城等，今年上半年在中西部的投资强度已经与长三角大本营投资强度相当。

在拿地方式上，单一的招拍挂拿地已经不能满足大部分房企降低土地成本、扩大拿地规模的需求，参与旧改、合作成为较多房企拓展拿地渠道的重要方式，尤其对于部分核心一二线城市来说，只能通过旧改来获取城市中心的地块。其中龙光、佳兆业、合生创展等几个粤系房企在旧改方面较为突出。

除了旧改、合作以外，房企的拿地方式日趋多元化，如一二级联动、产业勾地、综合体模式、TOD模式开发等。

越秀、蓝光等企业在多元化拿地方面表现突出，越秀地产上半年通过收购“轨交+物业项目”品秀星园，增加土储约139万平方米，占上半年新增土储建面的4成左右。

总体而言，从上市房企的年中业绩发布会来看，规模房企的目标完成率还维持在相对乐观的水平，且下半年供货量均有一定的保证，转化率不需要太高就可以完成全年目标，优势依旧非常明显。相应地，规模房企业绩持续稳步攀升，对小型房企的生存空间则遭到进一步挤压。

而在投资态度上，更多的房企在上半年以理性、谨慎为主，并表示下半年土地市场持续低位运行则有可能伺机低价拿地，拿地与否的关键在于价格是否合理，对于高溢价地块、高价地块则敬而远之，尤其碧桂园、恒大、万科这样的标杆型房企，均表示下半年将以非常谨慎的态度拿地。

从典型上市企业的表态来看，后几个月土地市场低位、平稳运行预计已成定局，有迫切纳储需求的企业可适当“捡漏”；而土储丰厚的企业则还是应该以确保项目的盈利能力为第一要务，在土地投资方面更加慎重。