合景泰富集团(01813.HK)：净利增28%，投资性物业助发展，维持“买入”评级
机构：国信证券
评级：买入
核心净利增长28%，符合预期
2019年上半年，公司实现营业收入106.5亿元，同比增长207.4%；按权益合并收入171.1亿元，同比增长68.7%；归母净利润59.6亿元，同比增长174.6%；核心净利润25.1亿元，同比增长28.1%；拟中期派息32分/股。
销售增长，可售货值充足
2019年上半年，公司实现销售面积212万平方米，同比增长12%；销售金额360亿元，同比增长11%，已完成2019年850亿销售目标的42%；销售均价为16981元/平方米。2019年下半年，公司可售货值约1000亿元，其中一、二线城市占比达88%；按区域划分，粤港澳大湾区、长三角区域占比分别为33%、32%。2019年上半年，公司新增权益建筑面积175万平方米，权益拿地面积/全口径销售面积为0.83。公司坚持深耕粤港澳大湾区及长三角区域，截至2019年上半年末，总权益建筑面积达1772万平方米；截至目前，公司总可售货值约5030亿元，其中大湾区及长三角区域的可售货值占比达71%，充足的货值可满足公司未来3-5年的发展。
债务风险可控，短期偿债能力优
2019年上半年，公司毛利率为35%，较2018年末提升3.9个百分点；平均融资成本为6.6%，较2018年小幅提升0.2个百分点。截至2019年上半年末，按债务期限划分，公司1年以内债务、1-2年债务、3-5年债务占比分别为14%、40%、34%；公司净负债率为77%；短期偿债能力保障倍数——货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为4.8，短期偿债能力优。
投资性物业进入收获期
公司前瞻性的布局投资性物业，截至2019年上半年末，公司已开业的投资性物业包括8个写字楼、8个购物中心以及13个酒店，均位于一、二线城市核心地段及新经济区；其中成熟商场及木莲庄酒店的经营利润率达50%，成熟写字楼的经营利润率达80%。2019年上半年，公司持续性经营收入达10.7亿元，同比增长51%；其中物业管理收入、租金收入、酒店运营收入分别为3.6亿元、3.2亿元，2.5亿元，分别同比增长44%、138%、13%，投资性物业逐步成熟，进入收获期。
稳健增长，投资性物业逐步贡献利润，维持“买入”评级
公司稳健增长，可售货值充沛，投资性物业进入收获期，预计2019、2020年核心EPS分别为1.45、1.76元，对应核心EPS的PE分别为4.1、3.4X，维持“买入”评级。
风险提示
若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速；以及由于人民币贬值造成汇兑损失。
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