格最近，花样年控股(01777.HK)任命首席八卦官C8O消息迅速受各界热议，公司近年的变动也再次受到市场关注。

其实早在2019年初，花样年董事会发生重大调整，张惠明、柯卡生与陈新禹一同当选执行董事，三人共有的投融资背景，被外界解读为花样年追逐突破的野心。

公司的业绩在短期内也迎来的快速提升，可见花样年效益的确加速提升。8月20日，花样年控股(01777.HK)公布中期业绩，并在21日于深圳举行业绩会。

截至2019年6月30日止6个月，公司收入85.77亿元人民币，同比增长65.1%；净利润2.44亿元，同比增长35.6%。2019年前7个月，集团已累积的物业销售额为约人民币168.4亿元，同比增值31.1%。

对比同期盈利能力大幅提升，在百强房企中的表现也是十分亮眼。而花样年规模的再次腾飞的利好因素也显现无疑，其区域的精准布局和稳健的财务状况为公司发展打下了坚实的基础。

8月18日消息，中共中央、国务院发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见。一时之间，深圳及粤港高大湾区又成为了市场关注的重点。

而众所周知，花样年一直深耕大湾区，且在旧改领域布局已久。受益于此，公司近期估值或率先迎来提升。

大湾区土储优势明显，下半年推盘可期

8月16日，发改委新闻发言人孟玮表示，下一步，将深入推进城市群发展，着力提升城市群功能，推动大中小城市协调发展，更好发挥城市群对激发新动能、塑造新竞争力、促进区域协调发展的重要作用。一是加快推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角区域一体化发展等重大国家战略的实施。

二是研究提出加快成渝城市群一体化发展的政策举措，有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州－西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施，建立健全城市群协调协商机制，指导省内城市群有序发展。

从花样年先后布局的区域来看，完全受益于国家未来的发展方向。目前，花样年深度布局并持续聚焦京津都市圈、长三角区域、粤港澳大湾区、成渝经济区、华中区域等中国五大核心都市圈。

其中，公司先后深化了大湾区、成渝经济区的布局，目前公司的土储在这两大区域占比最大，分别占总土储的53.5%和19.5%。

在坚持深化大湾区的同时，花样年近年持续看好京津冀一体化发展，随着近期花样年品牌在京津冀取得一席之地，该区域业务已打开局面，有望推动业务进入加速发展期。而从上半年公司拿地动作看出，公司将目标瞄准了京津冀地区，即环渤海都市圈。

至目前公开信息统计，花样年已进驻的城市有北京、天津、石家庄、保定、唐山、张家口等环京区域，在环渤海都市圈的储备面积扩张到632万平方米，占整个公司土地储备面积的占比从去年7%上升至19.1%。

2019年2月21日，根据花样年官方消息，与软通动力在北京签订了“中国·怀来上谷科学城”项目，该项目位于张家口的怀来县，是京津冀一体化协同发展典型示范区，花样年集团借此更是获得怀来上谷科学城348亩地块。

同时，今年5月30日，花样年控股以总价6.26亿元摘得位于天津市武清区朱庄津武（挂）2019-040号地块，合算楼面价6309元/平方米，自持租赁住房建筑面积3000平方米。

此次花样年夺得的朱庄津武（挂）2019-040号地块项目，通过与北京裕昌、招商、首创、保利、碧桂园、世茂、新城等7家同行角逐最终成功获得。如此多“豪门”关注下，该项目可见价值十分突出。此次的新并购的武清项目表明，天津地区有望成为公司在京津冀地区加速扩张的突破口。

从过往花样年在天津地区的项目表现来看，口碑一直不断提升。其中，如花样年喜年广场、香年广场、美年广场项目均位于天津市核心区域。在武清区的住宅大盘花样年家天下、花样年花郡更是成为当地销量高、快去化的标杆项目。

上述提到的怀来科技城和武清项目都是公司将要在下半年推出的新项目，该项目也被市场解读为支撑公司下半年业绩增长的核心项目之一，市场及投资者正对该地区项目的业绩释放保持密切关注。

回款率保持70%，稳健财务加速土储价值释放

花样年区域布局的优势结合公司产品品质正持续提升公司的财务能力。

公司管理层在业绩会上表示，2019年的去化率目标为保持在70%水平，回款率保证75%，希望实现在20%到30%的增长区间。据此计算，是力争200到300亿的回款。而从前7月的168亿元的销售数据来看，大概率达成目标。

投资的比例则是销售回款的30%，会根据回款的速度以及回款的总量来控制，以保证财务安全和现金流安全。

从公司的负债情况来看，根据现金流平衡公司的发展效果较为明显，而随着公司规模扩张，其财务能力也逐渐得到市场认可。

截至2019年6月30日，公司净负债率为79.5%，目前杠杆水平低于行业平均，偿债上仍有足够的安全边际。公司总有息负债为405.5亿元，一年内偿还的短债为112.3亿元，现金及等价物205.6亿元，现金短债比达到1.83倍，现金流具备较高安全性。

今年4月，穆迪与标普同时提高了花样年的债务评级，标普上调公司评级展望为稳定；穆迪上调公司评级展望为稳定。两家评级机构都预期，公司未来12个月花样年的负债水平将获得进一步改善。

优质产品带动高去化才能实现真正的“高周转”，而稳健的现金流有望提升公司土储价值的释放。花样年土储隐含的价值非常丰厚，但这一优势一直被市场低估。

在总土储的数量上看，公司2018年年底的总规划土地储备建筑面积约3320万平方米，包含已签署框架协议的物业规划建筑面积 为1672万平方米。

对比合约销售规模同一梯队的内房企业，花样年以接近300亿的销售规模，却拥有3320万方的土地储备。土地储备的充裕程度是超越同行的。

此外，在旧改方面花样年总共有39个项目，其中22个在深圳，其余15个分布在东莞、佛山、广州、中山等城市，总货值超过3526亿元。

值得注意的是，位于深圳地区的22个项目，预计总建面为566万平，预计货值达1605亿人民币。

以1.1万元/平的销售均价，10%的净利率，80%权益比重，以及10%的折现率进行测算，公司目前土储的NAV已达到168亿元，公司归母净资产129.6亿元，而市值只有72亿港元（市值为港元）。而公司的聚焦战略无形加速推升公司内含价值，可见公司长期价值突显。

房地产企业周期受到政策影响，但是长期的发展核心是土地储备。公司前瞻清晰的投资策略，会推动库存的周转，保证利润的质量，而利润的释放也进一部提高市场对公司内在价值的估值。

结尾

随着花样年在全国核心区域的持续布局，公司土地储备优势能为公司带来长期的“护城河”，目前公司包含城市更新在内的土储潜在货值达到6000亿元。在业绩会中公司表示，城市更新未来3年预计可转化为土地货值达到1334亿元，2021年开始加速释放每年货值超过600亿元。

旧改土储的释放有望促发公司业绩爆发。按公司原有土储计划，公司合于销售保持每年20-30%的内生增速，那么2019-2021年三年销售目标为360亿元、480亿元、630亿元，若叠加旧改的影响，预计公司2021年推盘货值可达到1200亿元。

同时，公司产品品质带动的去化能力以及越发稳健的现金流是公司投资价值加速释放有力的辅助，未来价值可期。