Wework很有可能成为今年继Uber之后的第二大美股IPO。

作者 | 马克西姆

来源 | IPO那点事

数据支持 | 勾股大数据

近日，美国共享办公企业Wework正式向SEC提交IPO招股书，代码WE，预估上市时间9月。招股书中披露融资金额达10亿美元，随着后期上调，Wework很有可能成为今年继Uber之后的第二大美股IPO。

股东列表颇为豪华，软银、大摩以及Benchmark位列股东列表。在此次发行完成后，Wework的联合创始人兼CEO亚当·诺依曼，将拥有或控制总投票权的50％以上，实现其投票控制权。

从摩拜、ofo，到始终火不起来的共享汽车、共享健身房，人们对闲置和共享始终有着巨大的执念。风口过后，风力逐渐消退的共享市场，Wework，这家主营共享办公场所的公司，能逆势而上吗?

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亏损超19亿，共享办公能否走通？

Wework，中文名“众创空间”，于2010年创立于纽约，当时公司的主要目标客户主要为身居纽约的创业人士。作为美国租金最高的地段之一，曼哈顿城区一度成为了资本大鳄的专属聚集地，水涨船高，写字楼价格长期高居不下。

Wework的出现切实解决了一部分创业者的问题，部分囊中羞涩的创业者找到了他们的避风塘。但可能限于需求量，从那之后近5年左右，Wework的表现都不愠不火。2016年3月，联想控股和弘毅资本参与了其融资，金额达160亿美元，那时的Wework已经扩散到23座城市，并拥有80个共享办公场所。截至当年7月，Wework入驻中国市场，在上海北京香港拥有11家门店。

然而，作为共享经济的“独角兽”，Wework最近暴涨的关注度不是因为其共享的经济模式，而是IPO之后，其披露出的众多“奇葩”财务数据，以及堪忧的发展前景。

首先是亏钱，2016到2018年，公司净亏损从4.3亿元（美元/单位下同）暴涨至19.27亿元，每年都比去年多亏一倍多。2019年中度数据亏损9.05亿元，同比增长25.14%，下半年努努力，今年再多亏一倍不成问题。赚也是赚了一点的，亏主要是亏在花上。

先看赚，公司经营模式如何？能持续赚到钱吗?

经营模式上直截了当，首先是会员体系。WE会员提供基础款服务，类似体验卡，用户可以享受2天的办公桌服务以及1小时的办公室服务，同时加入会员后，客户可以通过App加入到Wework的会员网络中，进行与其他会员的工作分享和沟通。

租赁模式主要为三种，流动、专用办公桌以及专用办公室。每月分别为220、325和450元每月。办公桌服务中包含会议室使用时长1小时，额外使用25-75元每小时，办公室服务则可以在所有地区任意使用。场景服务中除了办公，还包含打印，包裹收寄以及咖啡服务等，但都不不便宜，打印25元每月，包裹收寄50元每月。

同时值得一提，公司推出了新式服务：Welive，顾名思义，直接给客户提供居住场所或者私人工作室，住所纽约1,700/人，DC1,200/人，私人工作室要贵出数百元，但同时也能够给予部分设施的支持。

说白了，Wework作为“包租公”，其主要运作模式即租房（也可能买）并装修，然后将其租出去，用于客户临时居住或办公。

能不能干成？Wework在招股书中给了张图。

黄色部分为建筑费用，蓝色部分为租赁费用。公司调查了美国地区的平均企业月租金，平均年度租金为17,158元，而Wework能给提供的价格为7,304元，节省约57%。价格优势下更具竞争力。

另一方面，截至2019年，Wework共有60.4万个工作位置，占有率达87.25%，单独租金创收达40亿元，同时企业客户占比达40%，同比增长10%。

通过会员的扩张，Wework将走出北美和欧洲，而中国将成为其下一阶段主要布局的市场之一，现阶段仅有北京、上海和香港有其门店。

背景如此，公司希望以富有创新且吸引力的办公场所吸引客户加入，以高粘合度的会员体系达成稳定的租金汇款，从而盈利，同时推广到世界范围内，实现写字楼行业的革命性突破。

但其中蕴含的问题很多。

其一，其共享的经营模式有待考量。公司现阶段以会员制为主，其客户计数也以会员的数量计入，但事实情况却是绝大多数会员在注册之后只会进行数次体验，并不会长期办公。去体验主要因为环境的新奇，以及首次的免费体验，而这两点都是没有办法长期持续的，第一次新奇的环境，后面慢慢边际效益就会逐步下降。毕竟你跟装修精致的星巴克并没有太大区别，星巴克还不会收我“办公费”。

同时，前文提到的日渐增长的公司客户，人数基本都在百人以上，且打算长期合作。大群体且长期的办公场所租赁可以给公司带来收益。然而如果朝着这种方向发展，Wework将彻底沦为“包租公”，所倡导的共享概念何在？

其二，扩张同样是个难题。以中国市场为例，截止至今，写字楼的空置率已攀升至20%左右，高于美国的16%。在新增供应的减缓下，空置率仍没有得到控制，净吸纳量也在显著减少。同时，写字楼的整体租金情况长期保持稳定，今年第一季度出现了部分下滑趋势。在青年创业率仅有4.8%的中国，个人对共享办公室的长期需求并不显著，扁平化管理的中小型企业加上政府的补贴政策，其也并不会面临过多的租房压力。

然而，对于Wework来说，挣得少并无大碍，问题是花的多。

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债台高筑，“科技”难成反转点

说完赚看看花，Wework花了多少钱呢？

花费中占比最大的一项为经营地点花费，2016到2018，4.33亿元增长到15.21亿元。“疯狂圈房”让Wework瞬间变成了重资产类公司，2019年总资产达270.5亿，PPE达67.3亿，这个架势发展下去，资产基本也是一年涨一倍的节奏。

花钱扩张，画饼圈钱，老套路了。

弘毅和软银的A、B轮，10亿美金也没砸出个声响，Wework还是没钱，虽然账上趴着25亿的现金，但仍然跟不上其扩张的步伐。没钱怎么破，据市场消息，WeWork正寻求在IPO之前，通过债务融资筹集30亿至40亿美元的债务用于资本扩张。

像不像破发前那个圈钱的Uber？

同时，良心发现的Wework把他打算要圈的地都用跷跷板给投资者画出来了。上部分右侧，425K+180K为公司现阶段拥有的开放场地，看到左边的那些几百万个刚刚开发的场地了吗？CEO说了，我全都要。

说到CEO了，值得提一句。WeworkCEO亚当·诺伊曼，被爆出拥有曼哈顿大楼约50%的股份，同时，他还投资了加州圣何塞的房产，而其自家公司WeWork一直是其圣何塞房产的租赁方。

自己买自己租，有点意思，你租我收租，你不租我升值。你可能会赚，但我永远不亏。

显然，“包租公”Wework也意识到了自家公司现在的吸引力太弱，可能饼都画不完投资者就都掉头走了。不想让自己的经营模式太过单薄，那就说自己是科技公司吧。针对科技方向，Wework提出了“空间即服务”概念的共享平台。还记得我们前文说的WE会员了吗，那就是了。

通过社群服务，为客户提供专业的教育、工作、心理以及生活方面的帮助和指导，同时通过社群，让用户之间链接起来，形成有效互动。招股书大概表述是这样，其余的表达大多体现在人性和舒适等等，但也没说出个所以然。共2.5万名员工，1,000名工程师，2,500个社区经理。配置和业务上我们都不好说Wework是一家科技公司，最多算是服务类公司吧。

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之于瑞幸，如何烧钱才能心安理得？

扩张，亏损，美股上市。这几个关键词很容易让我们联想到最近小鹿茶卖的不错的瑞幸咖啡。二季度报表出了，营收9.091亿元，净亏损6.8亿元，褒贬不一，不少人仍咬定符合预期。股价当天跳水收跌8.5%，截至昨日收盘报价18.88元。倒是挺吉利。

截止2019年第二季度，瑞幸咖啡门店数达2,963家，同比增加了374.8%。钱还是在烧，但瑞幸除了扩张，已经开始着手收回成本了。门店运营亏损同比下降31.7%，同时用户数量有所回升，2019年第二季度交易用户数2280万，同比增长686%。

但有趣的现象是，中国投资者对瑞幸普遍没什么兴趣，态度大多是调侃和打趣，的确瑞幸总是给自己立flag，现在好像又不是对标星巴克了，看着小鹿茶的喜茶开始陷入了沉思。但反之美国市场下的投资者对瑞幸却富有极大的兴趣，看过亿万美剧的小伙伴们一定记得Axe Capital，其原型正是知名对冲基金公司Point72。该公司在8月初刚刚收购了212余万股瑞幸ADS，约等于普通股1702万股，同时，公司清仓了星巴克。

简单来说，美股投资者知道瑞幸在烧钱，但他们看着火苗却并不心慌，因为他们觉得咖啡，这梦幻般的致瘾饮品会迅速让国人沉沦。虽然他们不知道现在好像小鹿茶和牛乳奶茶比较火。

但Wework却没那种命。

高额的花费和庞大的负债，美股投资者都看在眼里，这个已经近10年的共享办公企业已经不再新颖且具有活力。

私自投资地产，强贴科技公司，画大饼式的业务展望，种种迹象让投资者望而却步。毕竟资本本性就是逐利的，其次便是回避可感知的风险。不知道曾押对阿里巴巴的软银这次还能不能押对，但可以肯定的是，市场这次一定不会再那么热情了。