作者：李艳艳 

来源： 中国企业家杂志  

深圳坪山区，茜坑新村万科泊寓。工作人员小王站在公区（公共活动区域）前台，同时解答着两名租客的疑问。时至傍晚，炒菜的香味从公区厨房里漫出。厨房外，两名男租客俯身戳着台球。盛夏已至，亚热带海洋气候包裹下的村庄燥热黏湿，参差分布的房屋掩映在氤氲雾气中。

坪山，是万科“万村计划”的一部分，也是被传万科放弃的那部分。2018年底，“万村计划”宣布全面暂停签约新房源。最新消息是，万科正在与已签约城中村的房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约、但还未进行内部改造的“城中村”房源。违约房源主要位于深圳坪山、光明等区域。

对此，万科方面向《中国企业家》表示，“万村计划”在推进过程中，确实遇到了一些实际的困难，综合推进过程中的客观情况，万科拟对现有房源结构进行小部分调整和优化。但万科未对违约房源数量、赔偿金额，以及具体的实际困难作出回应。

另一则相关消息是，万科长租公寓事业部总经理薛峰已经离职。万科方面对《中国企业家》确认了这一消息，并称，“在业务发展过程中存在正常的人事变动和实际困难，是必须要面对的功课。”

公司还表示，长租公寓事业部今年刚刚成立，万科高级副总裁孙嘉从今年5月份开始，担任长租公寓事业部的董事长和第一负责人，目前该业务开展由孙嘉直接负责。长租公寓团队也将在孙嘉的带领下进行组织重建和事人匹配。

在万科的公开话语体系中，租赁住宅业务是万科的核心业务之一。而万村计划是万科获取长租公寓房源的重要方式。后来，这块业务却让万科和郁亮连称“困难”。万科对这场本有胜算的博弈生出退意，曾经深陷舆论漩涡的“万村计划”再被推至风口。

尽管遭遇波折，万科泊寓整体的规模依然远超同行。据克而瑞机构，在集中式长租公寓领域，今年上半年，万科泊寓拓展的规模数量为23万间，开业数量为7万间；第二名龙湖冠寓为11万间，开业数量为6.2万间。

初探坪山

小王带租客来到距离公区百米外的一座六层楼栋，因为公区楼栋已经没有待租房源了。四楼一处走廊尽头的单间，20平米，空调热水器，独卫带阳台。一名年轻女租客站在阳台边。对面居民楼房间陈设清晰可见，这就是深圳很典型的“握手楼”。“658另加每月100管理费。长租一年，9折优惠。”小王报出价格。这个价格在当地属于平均水平。

小王介绍，拥有百余座楼栋的茜坑新村，目前散落着近20栋泊寓，自去年9月开业至今，公寓已入住500多家租户。不过，最远的一栋离公区七八百米，步行过去要十几分钟。他建议女租客，“还是住在有公区的这栋楼比较好”。

不过，关于最近“万科违约退房”的传闻，小王称自己并未听说。他表示，公区对面有一座装修完毕、尚待验收的楼栋，做完空气检测报告后，便可开放出租。具体时间“要等到下个月月底”。

据《中国企业家》的不完全统计，仅在公区附近，就围绕着三座尚处装修阶段的楼栋，有的楼栋甚至还保留着民居原有的大门框架。

“违约？没有遇到这个事。”曾为万科茜坑泊寓施工的一家公司负责人称。该公司驻地在茜坑新村中部，自去年10月开始接手万科项目，同时也承载其他公司的施工作业。“我们一直在施工，只是感觉它们今年收楼的节奏好像放缓了，我们也好久没收万科的房了。”

上述人士不认可万科收缩“万村”业务的相关说法，单就茜坑来说，他认为万科暂停收房与成本难以控制有关。

“不是说不再扩张，而是因为茜坑泊寓大多是附近工厂的人来租房，租户素质参差不齐，再租就要重新翻修，甚至翻新。”上述负责人解释称，他所属的施工单位一共承包了万科在茜坑租下的十余座楼栋。“毕竟收了这么多楼，即使收上来，也不一定全都租得出去，还要承担很多装修费用。另外，装修没难度，设计有难度。原来都是民居结构，怎么利用空间？”

他对万村业务的后续开展存有担忧。“万科泊寓肯定比农民房好，但跟市区房比还是有差别。而且茜坑人流不多，附近新开了一家学校，可能会有学生资源。”

相对于茜坑新村中泊寓分布的密集程度，一路之隔的上坝，则要稀疏许多。沿着百余米长的上坝西路纵览而下，只有两栋外墙颜色明显区别于民居的楼栋，标注“泊寓”的门禁贴牌。据楼栋附近居民表示，这两处泊寓自去年11月份开始装修，此后进度一度断断续续。直至今日，仍有大量土石板材堆积在一层地面上。

在隔壁修车厂打工的小张（化名）等四名外来务工者对这两栋建筑的整修改造不太感冒。在当地，最受欢迎的是“夫妻房”，即较为宽敞的一室一厅和两室一厅。“夫妻房很快就会租完，我们这种单身的，公司会给找宿舍。”小张表示，泊寓面积小，多为单间，也不太适合生活节省的外地打工者。

再访清湖村

高德地图显示，从深圳清湖村到上坝大概一小时车程，这里同样是万科“万村计划”的一部分。也难怪，哪怕在中国，要找到一万个值得改造，具备泊寓开业基础的村庄，就很难规避掉深圳那些具有时代和地域特色的城中村。而清湖村，堪称是深圳城中村的典型代表，它距离富士康龙华工厂咫尺之遥，承载着大量流水线工人的居住需求。

屋外暴雨倾盆，屋内电锯“呲呲”声此起彼伏，装修了近一个月的楼栋即将收尾。四楼，一位保洁阿姨拿着扫帚和抹布，蹲在卫生间里清理建筑垃圾，她要为当天的验收做准备。窗帘布料堆放在房间里，楼道处尽是白灰。

这是清湖新村-东村沿街的一座10层楼栋，业主方是万科。

“单间最低888，最贵的两房一厅，1500~1600。这儿附近算便宜的。”楼下，装修工老王（化名）站在叉车旁边，注意着泥水中清扫垃圾的工人。据他透露，虽然装修还未结束，但该楼80套房源早已进入“订购”环节，租户需要预交一二百块的定金。“贵一两百块，还是很划算。”

老王称，整个清湖新村的百余栋楼栋中，他所在的装修公司参与承包了10栋万科房源，其中已经交房4栋，还有6栋正在装修，“这个月就要交房了。”由于租房情势紧张，前述保洁阿姨称，“装修完不用等一个月，加上消毒药水，10天左右就能入住”。

大约一年前，这里曾经发生过一场纷纷扬扬的事，《中国企业家》也曾到访此处。彼时，富士康员工以万科即将入住，房租立马上涨为由，发表公开信，要求富士康涨薪。但一年过去了，“涨薪之战”未能收到预期效果。据清湖东村居民透露，“富士康给涨工资，前提是宿舍满员，你不得不到外面租房。这样的情况，每月补助500块”。而在网上社群的说辞中，很多员工则把愤懑归因于“万科圈地”“控制房租”。

清湖新村西村，一家带有公区的泊寓门店内，员工小李（化名）对到访的租客反应冷淡。“30平开间，租金每月1658，加100服务费，押二付一。”据其透露，目前整个清湖新村在租泊寓只有一栋。她强调，“装修完也要通风，不可能立即住”。

“为什么要找万科？找谁不一样，附近做公寓的二房东多了，你去楼下找，一喊都出来。”清湖新村的商业广场，一家手机店老板正在给租客们支招，“附近很多公寓1200每月，不是泊寓。”谈到房租涨幅，他又连连说“都一样”。“都是外出来打工的，有地儿睡就不错了，你还想要啥。”

附近工厂打工的年轻小伙儿小田（化名）则在去年换掉了富士康流水线的工作。对于当时月薪仅有3000多块的他来说，租公寓不划算，不如换家公司住宿舍。“不管是泊寓还是别的公寓，我都租不起。”

公寓业务踩刹车

“去年年底万村计划就暂停收楼了，这会儿有一些偏远地区房子可能就不要了，所以在谈违约的事。”接近深圳万村业务的相关人士对《中国企业家》称，万村在坪山、光明等一些偏僻之地出现违约。“不赚钱的业务再干下去，就会持续亏损。现在割肉，长痛不如短痛。”

前述接近万村人士分析称，如果不是高价拿房，其实这类项目也会有一定的盈利空间。目前长租公寓赚的就是租金差，收入=租金-工程投入-运营成本，如果能够在三年多、四年以内收回投资成本，项目是可以投的，“投资回报可以超过20%”。该人士总结称，万科万村在运营过程中面临的实际情况是：拿货价高，装修成本也高，出租价又达不到预期。“万科的成本比市场价要高10%左右，回报率大概只有1%~2%。”

万科的公开资料称，“万村计划”是一项以承租后改造方式，对城中村进行精细化运营的业务，主要模式是以略高于市场价的租金承租城中村农民房业主的楼房，进行升级改造后重新供应给租客，在这一过程中整合并植入商业、产业、文化等内容，试图以较低成本，推动居住升级。

2017年7月5日，深圳市万科发展有限公司出资1000万成立深圳市万村发展有限公司，作为“万村计划”项目运营公司。此后，万科花了一年时间，将“万村计划”的房源数从2000间拓展到七八万间。

万科似乎低估了城中村整治难度。万科总裁、首席执行官祝九胜透露，在深圳，“万村计划”已经进入60个城中村，获取接近10万间房间。而根据万科提供的数据，截至目前，万村已开业四百余栋，一万余间。拓展数量与开业数量对比悬殊，改造过程充满波折。万科此前也表示，万村计划涉及房源租赁期较长，因改造成本较大，至少经营8年后才会开始盈利。

2018年年中，万科清湖村城中村改造项目受到抵制，直至年底万村计划被喊停。万科究竟遇到什么预期之外的挑战？万科方面没有细说。另有接近万科人士分析称，万村触及到的是城中村改造中复杂的利益分配问题。由此，万科万村所面临的不止是能不能算账的问题，更被社会的复杂情绪和利益纷争裹挟。

2018年11月，“万村计划”被曝将暂停签约新房源。彼时，主导万村业务的是原万科南方区域首席执行官张纪文。他亲口证实了这则消息，并表示，将已拓展的这部分房源供应出来运营，是需要一定时间的，原先计划大概需要一年时间。

“我不清楚万村计划是否暂停，要问南方区域负责人。”去年11月30日的媒体交流会中，郁亮曾对“万村计划暂停签约新房源”传闻作出回应。“万村计划比城中村改造复杂得多，尽管是政府所鼓励的，但是做得好真的很难。至今为止我还没发现做公寓赚钱的，但对它的指责已经和对房地产一样了。我们还在摸索可持续的发展模式，发展什么类型的租赁住宅还在考虑之中。”

此后，在1217讲话中，郁亮提出要“收敛聚焦，提升巩固基本盘”。什么是万科的基本盘？他说得很清楚，对于集团来说，就是开发业务。哪些是新业务？郁亮直言：“除物业之外，其他新业务或多或少存在着前景不明、模式不清、目标模糊、管理粗放、队伍庞大、组织复杂、结构混乱等问题。”

在郁亮看来，“如果摸索3年尚未找到成熟的商业模式，业务就应该暂停，因为我们不知道怎么持续下去”。今年3月，他的表达更为明确，“今天这个行业的容错度已经很低了，所以你要有针对性做事情，要收敛聚焦一下，朝着一个目标方向一块努力。”

既然如此，新业务层面应该如何收敛聚焦？“以前，我想你只要做就行，百花齐放。不尝试，怎么知道哪方面有机会？但经过几年的尝试，我们需要确定一个边界，不能搞成无底洞，需要学会复盘，把过去走过的路变成真正的经验，告诉我们后面怎么走。”郁亮称。

在那次媒体会谈中，郁亮将“万村计划受挫”视为“一个教训”。“我们太天真，低估了社会的复杂程度，这样并不是好事。”