隨着港、A股牛市的到來，市場投資人紛紛挖掘被低估的市場機會，房地產板塊過去幾年表現持續承壓，也成爲眼下具備市場預期差的方向所在。而聚焦到行業內部，各家房企分化趨勢下，挖掘那些在經營層面仍有逆勢表現的企業也顯得尤爲重要。
近日，越秀地產（00123.HK）披露中期業績，上半年，公司實現營收475.7億元，同比增長34.6%，核心淨利潤和歸母淨利潤分別錄得15.2億元和13.7億元。在行業整體承壓的背景下，這份穩健的半年度成績單，不僅對外展現了公司面對行業困境時的逆週期經營韌性，更向市場揭示了其價值增長的長期邏輯和確定性演繹路徑。
逆週期韌性背後的三重支撐力
在筆者看來，公司具備逆週期韌性的背後得益於四重支撐力。
1、前瞻的地理佈局能力
越秀地產的地理佈局能力是其能夠在行業中保持穩健發展的關鍵因素之一。公司長期深耕一二線核心城市，積累了豐富的市場經驗和資源。這些核心城市不僅具有強大的經濟實力和人口吸引力，而且房地產市場需求旺盛，抗風險能力較強。越秀地產在這些城市持續強化儲備，且積累了豐富且優質的土地資源和項目，爲其未來的持續增長提供了堅實保障。
財報顯示，2025年上半年新增土儲148萬平方米，全部位於一、二線城市，其中68%集中於一線城市。而截至2025年6月30日，越秀地產總土地儲備達2043萬平方米，一二線核心城市佔比高達94%。
從銷售數據來看，2025年上半年，實現合同銷售額615億元，同比增長11%，值得注意的是，在行業整體銷售承壓的環境下，其不僅是行業TOP10房企中唯三的正增長房企之一，增速更是排名第二。同時公司銷售排名也位居北京、廣州、上海等多個核心城市的前列。另外，根據克而瑞2025年上半年全口徑銷售榜單，越秀地產全國排名第8位。
2、持續進化的產品創新力
隨着行業步入新的發展階段，日益激烈的市場競爭中，產品力成爲房企能夠脫穎而出的關鍵。越秀地產深刻認識到這一點，持續投入資源進行產品創新，以滿足市場多樣化需求並提升品牌競爭力。
在今年年初，越秀地產發佈了“4×4好產品理念”和“4+X”產品系。通過深度市場調研和客戶反饋，其提煉出“品質、溫度、智慧、成長”四大核心要素，定義了新時代“好房子”的標準。同時，其對外推出包括“樾”系、“和樾”系、“天”系、“星匯”系等針對不同城市和客羣需求的產品系列，爲消費者帶來更多高品質居住選擇的同時，也爲行業發展帶來了參考樣本。
優異的產品力直接反映在公司多個項目的勁銷上。如其在北京海澱和樾望雲、和樾玉鳴雙項目2025年開盤勁銷152億元，上海靜安天玥項目開盤即售罄，銷售額達23億元。
另外，從均價上來看，其2025年上半年銷售均價由去年同期的2.95萬元每平方米，提升至4.21萬元每平方米。顯然，得益於優異的產品力支撐下，一系列高品質項目的成功開發和銷售，其不僅能夠實現更高的銷售均價，也進一步增強品牌溢價能力，打開了業績增長空間。
3、審慎的財務管理能力
在行業深度調整背景下，財務管理能力成爲市場觀察房企經營穩健性的核心參考所在。可以看到，過去面對行業前所未有的挑戰，越秀地產憑藉其審慎的財務管理能力，不僅成功應對了市場波動，也不斷夯實了其經營質素。
公司在2025年繼續穩居“三道紅線”綠檔陣營。截至2025年6月30日，越秀地產剔除預收款後的資產負債率爲64.6%；淨借貸比率53.2%；在手現金446.4億元，覆蓋短期債務的1.7倍。公司經營性現金流保持淨流入狀態，上半年實現經營性現金淨流入41億元。
同時，越秀地產的債務結構進一步優化，截至上半年，公司有息負債規模控制在1038.6億元，其中1年內短債佔比僅24%，債務期限結構健康合理；加權平均借貸成本降至3.16%，同比下降41個基點，期末利率更是首次降至3%以下。
良好的財務基本面，也讓越秀地產獲得了國際三大評級機構的認可。
此前，8月25日，標普授予越秀地產長期發行人“BBB-”投資級信用評級，展望穩定。值得注意的是，這是自2024年年中以來，標普首次對中資房企授予投資級正面評級。此外，在今年6月惠譽也已將越秀地產的評級展望上調至“穩定”，並維持“BBB-”投資級評級。
不難看到，國際評級機構不僅釋放了看好國內房地產行業改善的積極信號，也高度認可越秀地產的良好信用水平，這也將有助於公司拓展融資降低融資成本，並在行業復甦中獲得估值溢價。
小結
在當前房地產市場深度調整與轉型的關鍵階段，越秀地產憑藉其深耕核心城市的戰略佈局、產品創新與品牌優勢、以及穩健的財務表現，成爲行業轉型下不容忽視的就價值標杆。公司也相繼獲得了一衆內外資機構的認可。
此前，里昂在8月初維持公司“跑贏大市”評級，並上調目標價。長江證券亦給予公司“買入”評級，其認爲在“止跌回穩”的政策指引下，越秀地產的資源優勢和經營業績將逐步兌現。
展望後續，隨着政策支持的持續落地和市場環境的逐步改善，越秀地產在牛市環境下的“阿爾法”優勢有望進一步顯現，迎來新一輪價值成長機遇期。
