2024年，商業地產行業在宏觀經濟波動、有效需求不足背景下分化持續加劇，即便行業整體承壓，商管服務賽道中卓越商企服務(6989.HK)仍然交出了一份表現不俗的財報。
這份財報不僅印證了其作爲商企服務賽道領先玩家的護城河優勢，更展現出逆週期修復的強"阿爾法"屬性。
1、業績韌性：營收利潤企穩回升，經營能力穿越週期
財報數據來看，過去的2024年，卓越商企服務實現收入42.32億元人民幣，同比增長7.8%；實現毛利7.93億元，同比增長6.3%；實現歸母淨利潤3.12億元，同比增長3.1%。
在行業整體利潤率承壓的背景下，公司營收的增長與利潤企穩驗證了其不俗的經營能力。
聚焦到業績亮點來看。
其一，規模穩步擴張，毛利率保持穩定。
財報顯示，公司合約面積約爲8332萬平方米，同比增長約8.6%，在管面積約7220萬平方米，同比增長約12.7%。
對應到收入層面，來自物業管理服務的收入達到36.2億元，同比增長12.4%。板塊毛利率爲17.8%，在市場競爭激烈的背景下，公司保持了毛利率的相對穩定，僅較去年同期下降0.6個百分點。
其二，第三方外拓增長，持續調結構穩增長。
過去一年，公司在管物業中來自第三方的在管物業面積佔比達61.7%。期內，新拓第三方項目物業合同128個，總合同額18.8億元，新拓年化合同金額超7億元。
公司積極推動業務結構優化，致力於實現獨立市場化發展。期內，第三方業主增值服務佔比整體增值服務由46.0%提升到62.2%，而非業主增值服務則主動壓降至37.8%，成功完成了結構化轉型。
其中，第三方業主增值服務全年營業收入爲3.55億元，同比增長13.8%。企業服務與社區經營業務表現尤爲突出，連續實現增長。多元增值服務新增超10類業務品類，展現了公司在業務創新和多元化發展方面的積極進展。
其三，多業態交付能力持續突破。
過去一年，公司在多業態交付能力方面取得了顯著的突破，通過在公共與工業物業、商務物業以及住宅物業等領域的均衡發展和協同推進，實現了業務的多元化佈局和收入的穩步增長，爲公司的長期發展和價值創造提供了有力支撐。
財報顯示，2024年，商務物業收入佔基礎物業服務收入的64.6%，源於第三方項目基礎物業服務佔基礎物業服務收入的比重爲61.4%。
在公共與工業物業方面，2024年公司積極拓展政府公建項目，在軌道交通領域進一步拓展業務範圍。
在住宅物業方面，公司主要是爲卓越集團旗下衆多城市高端開發項目提供服務，期內住宅物業業務收入同比增長20.4%。
總的來看，儘管利潤增速略低於營收，但考慮到行業整體淨利潤下滑的逆風環境，公司已展現出“營收穩增長—利潤築底回升”的修復路徑。
隨着行業步入新的發展週期，公司有望釋放更多的“阿爾法”屬性，利潤彈性可期。
2、核心能力升級，多維度塑造價值壁壘
站在當下來看，卓越商企服務的核心能力正呈現出多點開花、多維度協同的良好態勢，這不僅爲企業自身發展築牢根基，更在行業內樹立起堅實的價值壁壘。
一方面，公司的複雜業態交付能力與客戶生態協同正成爲核心競爭力的重要組成部分。
在市場環境日益複雜、客戶需求愈發多元的當下，卓越商企服務展現出了強大的複雜業態交付能力。這不僅體現在其能夠高效、精準地完成各類複雜項目，更在於公司深度理解客戶的需求，能提供定製化、一體化的解決方案。
尤其是第三方業務的穩健增長，標誌着市場對卓越商企服務服務能力的高度認可。
而在複雜業態交付能力上取得的突破，也正讓卓越商企服務能夠在多元化的市場中遊刃有餘，滿足不同客戶在不同場景下的需求，爲企業的持續發展提供了穩定的業務支撐。
與此同時，公司堅持戰略客戶深耕的策略，通過深化戰略客戶發展機制，不斷提升客戶滿意度，實現有質量的擴張。
過去一年，公司新拓戰略客戶合同總額爲9.89億元，戰略客戶保有率達100%。這不僅是客戶滿意度的直觀體現，更是卓越商企服務在客戶關係維護與服務品質上的有力證明。
另一方面，公司持續建設核心能力，正在爲企業的長遠發展注入源源不斷的動力。
2024年，卓越商企服務在專業能力、數字化建設、組織能力等多個關鍵領域均取得了顯著突破。
從數字化轉型來看，隨着報價、合同、收入三大核心繫統上線，業務流轉更加順暢，各環節銜接效率明顯提升。人力系統的落地也進一步實現了考勤管理的精細化和人力成本的有效管控。
儘管數字化與組織人才建設的投入，雖然在短期內可能會增加一定的費用，但從長遠來看，這將轉化爲規模效應下的邊際成本遞減。在物業管理行業從“勞動密集型”向“科技密集型”轉型的關鍵時期，這種投入無疑是企業贏得未來競爭的核心勝負手，將助力卓越商企服務在行業內實現彎道超車，搶佔發展先機。
3、結語
當下伴隨市場環境的轉暖，卓越商企服務已經步入業績修復到估值重塑的臨界點。
一方面，在行業供給側出清階段，其第三方外拓能力、多業態交付壁壘及增值服務轉型驅動弱週期屬性的強化，將驅動公司成爲物管行業“分化”邏輯下的核心受益者。
另一方面，卓越商企服務通過數字化轉型和核心能力的持續升級，構建了難以複製的競爭優勢，不僅能夠抵禦外部環境的不確定性，同時從長期來看亦有望打開新的成長曲線，釋放估值重估的新變量。
