香港樓市現狀

近年來，香港房地產市場經歷了顯著的波動。在經歷了長期的高峰後，市場逐漸顯現出疲軟的跡象。根據最新的市場數據，2024年整體住宅成交量較去年增長22.2%，這在一定程度上得益於政府政策的調整及利率的下調。然而，儘管成交量有所回升，樓價仍呈下跌趨勢，2024年預計整體樓價將下跌約6.8%。空置率的持續上升和經濟環境的未明朗，都對市場產生了深遠影響。

在商用物業方面，寫字樓和商鋪的租賃活動也顯示出兩極化趨勢。核心區域的寫字樓需求較為強勁，但二線街鋪的租金減讓仍難以吸引租戶。整體甲級寫字樓的空置率在2024年達到了13.1%，為過去25年以來的新高。這一現象主要受到新落成專案的影響，尤其是在中環等主要商業區，競爭加劇使得市場租金下跌8.6%。儘管如此，金融、保險及專業服務行業仍然是市場上的主要租戶，租賃需求在一定程度上保持活躍。

與此同時，商鋪市場的復蘇面臨挑戰。由於港元強勢和境外消費的增長，本地消費力流失，加之旅客消費的下降，核心街鋪的租金僅上升1.3%。優質商場的租金也出現下跌，市場整體向下的壓力逐漸顯現。

2025年面臨的挑戰

展望2025年，香港樓市將面臨一系列新的挑戰，主要體現在以下幾個方面：

首先，供應過剩的問題依然嚴峻。儘管2024年市場有所回暖，但大量新盤的入市將進一步加劇競爭，導致空置率持續上升。預計2025年，寫字樓及商鋪的租金將繼續承壓，尤其是在二線街鋪及非核心區域，租金下跌幅度可能達到0至5%。與此同時，資本市場的投資者對未來的信心不足，導致投地意願下降，使得土地市場的供應面臨困境。

其次，經濟環境的不確定性將對樓市產生深遠影響。美國新任政府的經濟及利率政策尚未明朗，這將直接影響香港的住宅和物業投資市場。儘管香港金融管理局已開始放寬按揭政策，但高企的利率依然壓制著購房者的信心和購買力。根據仲量聯行的預測，2025年整體甲級寫字樓租金將下跌5至10%，而中小型住宅及豪宅樓價也將下跌約5%。這樣的市場環境使得發展商和投資者在決策時更加謹慎。

再者，市場結構性變化也正在重塑香港樓市的基本面。中美貿易戰的升級、全球經濟的波動以及本地經濟復蘇的緩慢，均對樓市產生了影響。樓價自2021年以來的持續下跌並非單純的週期性調整，而是更深層次的市場結構轉變。發展商面臨的融資成本高昂，必須在高風險環境中尋找平衡，制定有效的市場策略以應對未來的挑戰。

最後，政府政策的調整也將影響市場的走向。仲量聯行建議政府在經濟低迷期間簡化賣地條款，並考慮拆細地皮出售，以吸引更多發展商參與投地。這些措施若能得以實施，或許能夠在一定程度上緩解市場供應不足的緊張局面。

結論

綜上所述，2025年香港樓市將面臨多重挑戰，包括供應過剩、經濟不確定性、市場結構變化以及政府政策的影響。儘管目前市場已有一定的回暖跡象，但要實現持續的復蘇仍需各方共同努力。發展商、投資者和政府需密切關注市場動態，靈活應對未來的挑戰，以期在即將到來的調整中找到新的機遇。