隨着全球宏觀政經的不確定性風險加劇，投資者對於穩健投資的需求日益增長。在這一背景下，不動產投資信託基金（REITs）作為一種提供穩定現金流和潛在資本增值的投資工具，吸引了眾多目光。

然而，近年來REITs市場的表現並非一帆風順，宏觀經濟金融環境的變化、資產運營效率、市場不穩定性以及投資者信心的變化，都對這一市場產生了深遠的影響。

儘管面臨挑戰，REITs市場依然展現出其獨特的魅力。一方面，REITs提供了與傳統股票和債券不同的風險收益特徵，為投資者提供了多元化的投資選擇。另一方面，隨着國內政策的持續推動和市場機制的不斷完善，REITs市場正在迎來新的發展機遇。

在眾多類型的REITs中，物流地產REITs近年來尤為受到關注。隨着跨境電商、新能源、新消費的快速發展，倉儲物流的需求持續增長，為物流地產REITs提供了廣闊的發展空間。

作為物流地產REITs的領軍企業，順豐房託憑藉其在物流領域的專業優勢和戰略佈局，展現出強勁的市場競爭力。順豐房託不僅擁有優質的物流資產組合，而且在市場拓展、資產運營和風險管理等方面展現出不俗的經營實力。

近日，格隆匯有幸邀請到順豐房託CFO何思婷女士，就物流地產REITs的市場現狀、發展前景以及公司的經營戰略進行深入的交流和探討。何思婷女士憑藉其豐富的行業經驗和深刻的市場洞察，為我們提供了寶貴的信息和見解，幫助我們更好地理解這一行業的發展趨勢和投資機會。

1·物流地產優勢凸顯，以戰略定力佈局未來

順豐房託作為港交所首隻以物流地產資產為主的REIT，2023年業績相當亮眼，也成為唯一一家香港上市錄得每單位分派增長的房託。

2023年順豐房托實現收入4.45億港元，同比增加5.6%；物業收入淨額3.58億港元，同比增加4.1%；可供分派收入2.3億港元，同比增加3.7%，每基金單位分派28.66港仙，同比增長3.3%；按2023年年底收市股價計算，收益率超10.7%。據瞭解，公司在2023年12月31日的出租率維持在98%的高位，順豐集團租户佔可出租面積80.1%。

談到最新業績表現時，何思婷指出電商行業增長對順豐房託發展的推動。“ 人們習慣網購的趨勢已經形成，中國物流市場將繼續保持增長，支撐物流地產投資的發展。”同時和母公司順豐控股的戰略合作關係也是重要原因，“順豐控股租户租用面積佔80%，未來也會提供持續穩定的現金流，順豐控股擴張會為公司帶來新的動力。”此外，何思婷也指出營運團隊的能力，讓公司和租户得以建立良好關係，去年續租租金增加11%。

何思婷還進一步談到，在REITs二級市場呈現下行趨勢的情況下，順豐房託展現了自身定位的優勢所在。REITs底層物業有許多種類，像目前香港寫字樓的出租率面臨壓力，商場則存在消費外流的情況，物流地產的租金收入則相對穩定，在投資市場上較有吸引力。 

展望未來，何思婷則長遠看好中國物流倉儲市場的發展潛力，在採訪中特別分析了短期內的市場供需情況。“香港物流倉供應比較緊張，就算是有新推出土地的情況下，物流倉仍需要兩三年時間建成。華南尤其是大灣區的出租率仍然超過90%，華北和華中地區短期內供應較多，基於近年新土地推出非常有限，供應過剩後續會慢慢消化。”等待短期供需問題改善，物流地產的投資潛力將隨之釋放。

在談及順豐房託的未來發展策略時，何思婷強調，佈局上首先會重點關注大灣區的項目，其租金仍然上升，加上有許多大型企業入駐帶動大灣區經濟增長，以此為依託，為物流地產投資提供了堅實的基礎。在何思婷看來，項目所處的地點非常重要，然後再要看的是租户質量，比如70%以上面積已出租予大型企業，公司都會優先考慮。 

在經營管理方面，順豐房託一直保持着明確的租約管理，帶來租金收入的穩定性。何思婷表示，“至少在六個月之前，團隊會和租户談論續租意向，在日常方面會和租户形成及時的溝通，瞭解他們最新的營運情況，以助力租户業務發展”。在何思婷看來，留住現有的租户往往能吸引他們擴租，這對比引入一個新的租户來説，在穩定租金收入上更為有效。

在財務狀況方面，何思婷指出順豐房託當前的融資結構與長期財務戰略相匹配。“貸款結構中80%港元和20%人民幣與房託底層資產幣值形成自然對沖，目前保持在一個健康的狀態。”

2·管理風險保持前瞻，以穩健經營應對行業挑戰

2023年以來，在供給高峯疊加需求轉弱下，國內整體倉儲物流租金的穩定性迎來不小的挑戰。行業內有兩個REIT產品就分別因降租續約、主力租户退租引發爭議，引起市場對於倉儲物流REITs租約情況的風險擔憂。而這也成了當前市場投資者較為關心的一點。

在採訪中，何思婷對此做出迴應，打消了關注順豐房託的投資者的擔憂。“順豐房託在2021年上市時為了保障投資人有長期穩定的回報，簽訂了五年長期租約，租期內租金及出租率得到保障，而且主力租户順豐集團也一直非常支持順豐房託的發展。”

同時行業內新的動態，順豐房託也一直都保持關注。對於中證監於4月推出「新五條」落實將REITs納入港股通等，何思婷認為還需要期待後續幾個月時間落實的細節。“目前具體內容還未發佈，但這都是利好消息，相關措施有助於整個REITs市場的發展。”

針對香港REITs估值偏低的窘境，何思婷分析指出，這對順豐房託的擴張節奏確實造成影響，但這是受到整個市場帶來的影響，所以短時間內很難改變。不過，從PB來看，與同業相比之下，公司仍然還是算受到了市場的認可。公司將持續做好自身運營，“和租户建立緊密溝通，提供他們需要的服務，然後就是管理好風險，包括利率風險。”何思婷認為，公司要去維持好長期的分派，在不同市況下都能交出不錯的業績來吸引投資者的支持。

在管理利率風險上，何思婷分享了公司在2022年初當港元利率還比較低但開始呈現上升趨勢的時候，將港幣貸款的40%多鎖定成固定利率，將在2026年結束，通過長期的定息規避未來利率上升的風險。“對於未做定息的部分，公司則會密切監控市場情況，以持續尋找機會做短期比如六個月的定息，此類定息操作目前為止均能給公司減省利息支出。”

管理好風險的基礎上，公司也將堅持採取既謹慎又具有前瞻性的行動方針。面對當前的市場環境，公司在對外投資項目的選擇上採取了相對審慎的態度。但這種保守並不意味着停滯不前，而是一種深思熟慮的選擇，確保每一步投資決策都建立在堅實的分析和評估之上。

何思婷強調公司在擴大規模時注重質量，亦注重長期給公司帶來的回報，支撐業績長期穩健的增長。短期內針對當前市場情況，公司會持續物色優質項目，也將更加註重團隊內的人才培養，以待市場改善後，公司可快速採取利於長期發展的收購。

3· 重視ESG實踐，以可持續發展踐行長期主義

近年來，ESG投資日益受到資本市場的歡迎，而在全球範圍內，政策制定者和監管機構也越來越重視ESG議題，通過制定相關政策和法規來鼓勵企業採取更為可持續的經營方式。隨着ESG投資理念的普及，投資者如今也更加關注企業的ESG表現，將其作為投資決策的重要參考因素。

對此何思婷深有體會，其在採訪中特別提到很多投資人都關注ESG，有投資人更需要公司參與ESG相關問卷調查的經歷。其坦言：“我們做好ESG方面的工作是能吸引到投資人的，同時做好ESG對公司的聲譽也是會帶來正面的幫助。”

透過此前公司2023年的ESG報吿，可以深入瞭解到順豐房託在環境、社會及治理方面的努力和成就。對此何思婷在採訪中給予了相關介紹。

順豐房託將可持續發展融入整個業務模式和運營之中，旨在創造長期的商業價值。公司力求卓越的運營及服務，同時通過健全的公司管治及高效的投資組合管理，儘量減少對環境的影響。“公司ESG策略由四個關鍵支柱組成，分別包括綠色運營、合作伙伴參與、發揮員工潛能、商業誠信。”

在綠色運營方面，順豐房託不僅將綠色理念融入日常運營的每一個環節，更通過一系列具體實踐，聚焦於氣候適應力、綠色建築、能源效率、温室氣體排放、節水以及物料消耗和廢物管理等關鍵議題，展現其對環境保護的堅定承諾和對社會責任的深刻理解。

例如，順豐房託的青衣物業自2021年起就獲得了美國綠色建築委員會頒發的領先能源與環境設計認證(LEED)金級認證，展示了其在用水效益、能源及大氣、物料及資源以及室內環境質量等方面的可持續建築實踐；長沙物業和佛山物業也成功獲得中國倉儲與配送協會頒發的中國綠色倉庫最高級別的建築認證。此外，公司通過在香港及內地所有物業安裝太陽能光伏系統，積極採用可再生能源，以減少對化石燃料的依賴，降低碳排放。

在合作伙伴參與方面，順豐房託致力於與各方合作伙伴共同成長，共創更加可持續和繁榮的未來。通過在合作伙伴參與方面的積極行動，其不僅加強了與現有合作伙伴的關係，也為公司的長期發展和社會責任實踐奠定了堅實的基礎。

如在服務社區方面，公司致力於加強與僱員、租户及整個社區的關係，鼓勵社區內的互助意識。此外，公司在2023年獲得香港社會服務聯會頒發的 “商界展關懷”標誌，肯定了公司推廣企業社會責任、創建共融社會的承諾。

公司同時注重員工潛能的發揮，持續提供培訓和發展機會，2023年僱員培訓率保持100%，每位僱員的平均培訓時數同比增加20%。同時，公司也十分關注員工的健康，持續向全體員工提供職業安全的培訓，並實施多項僱員福祉計劃，增強了員工滿意度和忠誠度。

在商業誠信方面，順豐房託致力於建立穩健的管治框架，並在核心價值觀的基礎上培育道德文化。公司建立了包括環境、社會及管治工作小組在內的管理架構，確保了決策過程的透明性和問責性。同時，公司遵循嚴格的風險管理程序和反貪腐政策，通過定期的董事會評估和員工培訓，強化了商業誠信和合規性。

可以説，順豐房託在ESG績效方面取得了顯著成績，公司通過具體的行動和策略，不斷提升其ESG績效，展現了其對可持續發展的堅定承諾。

4·結語：

物流地產REITs作為市場資產配置中的重要一環，以其穩定的租金收入和長期增長潛力，持續吸引着市場的目光。在這一領域，順豐房託憑藉其卓越的風險管理能力和市場洞察力，展現出了不俗的競爭力。

隨着全球電子商務的蓬勃發展和全球化貿易的加速，物流地產市場迎來了前所未有的發展機遇。順豐房託依託順豐集團的強大後盾，通過暢通的溝通合作、精準的項目佈局和高質量的運營管理，不僅在激烈的市場競爭中佔據優勢，更在不斷尋求併購機會，積極擴大資產規模，為公司的長遠發展奠定堅實基礎。

在保持穩健經營策略的同時，順豐房託也在積極探索創新的業務模式和投資機會。公司積極響應政策導向，把握市場脈動，通過靈活的資本運作，有效平衡風險與收益，為投資者提供了穩定且可觀的回報。

與此同時，公司堅持可持續發展之路，通過將ESG原則融入核心業務，順豐房託不僅提升了自身的品牌價值和市場競爭力，更為投資者提供了一種既能實現財務回報又能貢獻社會價值的投資選擇。隨着全球投資者對ESG因素的重視程度不斷提升，順豐房託的這一戰略定位有望吸引更多的資本流入。

展望未來，有理由相信，順豐房託將繼續以其卓越的運營能力和前瞻性的戰略佈局，在物流地產REITs領域創造更多的價值，為投資者提供更加穩定和豐富的回報。隨着公司不斷優化資產組合、提升運營效率和加強創新能力，順豐房託的未來發展也將值得期待。