1月6日，房地產開發板塊開盤活躍，A股方面，截至發稿，中交地產一度漲近5%，信達地產、保利發展、南國置業、中南建設、天保基建、中國武夷、南山控股等紛紛高開。
港股方面，內房股集體走強，龍光集團漲超6%，旭輝控股、寶龍地產、中駿集團漲超3%，時代中國、港龍中國地產、合景泰富、新城發展等集體跟隨走強。
消息面上，人民銀行、銀保監會近日發佈通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。
1月5日，央視網刊登對住房和城鄉建設部部長倪虹的採訪稿。其中提出，對於購買第一套住房大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來；對於購買第二套住房的要合理支持，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。倪虹表示，對於房地產市場企穩回升很有信心。
同日，深圳市住房和建設局等六部門印發《深圳市推廣二手房“帶押過户”模式的工作方案》。該模式指，存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過户、重新抵押併發放新的貸款，實現用購房款還舊貸款。
延續前期階段性政策 “一城一策”精準發力
回溯可發現，2022年9月人民銀行、銀保監會曾發佈一則通知，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。當時，對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
根據當時統計局公佈的70城數據，符合該政策條件的城市有23個，包括天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州、秦皇島、包頭、温州、安慶、泉州、濟寧、宜昌、襄陽、岳陽、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理。
不過，此前這一政策屬於階段性的調整政策。根據當時的政策表述，該政策執行到“2022年底前”。而業界專家表示，本次公佈的新政策是對前期階段性放寬首套房貸利率下限政策的延續和深化。
招聯金融首席研究員董希淼認為，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，是差別化住房信貸政策的具體體現，具有積極意義。一是有利於“因城施策”，授權地方政府根據本地房地產市場情況調整首套房貸利率下限；二是有助於地方政府和金融機構及時、靈活地根據市場變化情況，對首套房貸利率下限進行適時調整；三是有助於降低居民住房消費負擔，更好地支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
“在當前房地產市場較為低迷、居民住房消費需求不振的情況下，預計多數銀行對多數客户將實際執行房貸利率下限。未來一段時間，首套房貸利率下限可能在3.5%~4.1%，此前7折房貸利率最低到3.43%（4.9%×0.7）。”董希淼稱。
首套房貸利率新政影響有多大？機構這麼説
業內人士認為，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，有利於銀行在當地政策範圍內確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，更好地支持剛性住房需求。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，此次建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，是此前出台階段性穩樓市需求政策的升級版。“首套住房貸款利率下限改為動態調整，可以更為靈活地根據市場情況進行變動，促進區域樓市需求恢復。
國金證券認為，目前開展“帶押過户”模式的城市已超10座。帶押過户通過降低交易成本，提高交易便利度，加速存量市場的流通，利好置換改善需求的釋放。近兩年持續積極拿地的房企銷售復甦有望更強勁，看好佈局優質重點城市、主打改善產品的房企。
中金公司表示，政策的調整已經使得房地產部門的金融條件處在一個相當寬鬆的狀態。2022年金融條件的寬鬆沒有轉化為房地產的實質性改善，與疫情的影響、房地產開發商的信用風險以及房地產長週期的下行都有一定的關係，但疫情的不確定性下降、保交樓得到資金支持，房地產大幅下調後基數已經不高，因此需求政策的效果可能逐步顯現，2023年房地產週期企穩的概率在上升。
中信建投表示，本次首套房利率長效機制的建立，有助於地方政府進一步用足用好“因城施策”工具箱。預計未來需求端政策空間將持續打開。堅定看好“三高房企”、信用修復和政策放鬆下的銷售復甦。
中信證券認為，當前房地產政策的協同、有序與長效推進，切斷了地產信用風險演繹成悲觀情形的鏈條，風險預期正加速由“無底”向“有底”轉變。對於銀行投資而言，地產信用風險預期改善，助力銀行股估值修復，疊加長週期資產質量拐點效應，板塊估值系統性提升空間可觀。
國金證券認為，三部門積極表態，需求側再獲寬鬆支持。行業基本面持續承壓，政策支持地產決心堅定。未來聚焦需求側寬鬆的落地及影響，預計持續積極拿地的房企銷售或率先復甦。首推佈局優質重點城市、主打改善產品的房企；穩健選擇頭部央國企。
