作者 | 王曉悅
來源 | 網易清流工作室
近日，一股“強制停貸”風在地產行業颳了起來。
全國各地多個樓盤業主發表聲明稱，因樓盤停工，銀行違規發放貸款，資金被開發商挪用，造成無法按期收房，準備集體強制停止歸還銀行月供。
有網友根據業主發佈到社交平臺上的信息，統計整理出“全國業主強制停貸一覽表”。從中可以看到：這84個樓盤地處全國15個省39個市，包括一線城市深圳，重慶、武漢、長沙、西安以及鄭州等多個新一線城市。
與此同時，這84個樓盤涉及衆多大型開發商。
此前，有多家媒體曾報道稱，招行代銷五礦信託產品疑似暴雷。上證報記者從接近五礦信託人士處瞭解到，該產品涉及的資金或已投入地產項目中，相關投資者想要追回的難度較大。
地產金融本不分家，原行長田惠宇落馬事件之前，招商銀行（600036.SH）引人關注的是“狂撒500億元，抄底房地產”的消息。當同行都在壓縮房地產業務時，招行仍在逆流而上。
截至2021年末，招行對公房地產貸款餘額爲3559.77億元，較上年末增長超過百億。
除了近期，招行向多家房企發出合計超過500億元的併購融資額度外，招行還發行了不少房企債權產品，其中以有國資背景的房企爲主。
值得警惕的是，因地產業景氣度下行，招行2021年對公房地產不良率創下近年新高，達1.39%，較2020年末上升1.16個百分點。而根據報表，同行平安銀行的對公房地產不良率僅0.22%，興業銀行爲1.08%。
招商銀行不僅踩雷泰禾集團（000732.SZ）、藍光發展（600466.SH）、華夏幸福（600340.SH）等房企，其客戶還包括最近暴雷的易居企業（02048.HK）、以及早已被列入失信被執行人的新力控股（02103.HK）。
隨着原行長的離開，招行下一步對房地產板塊如何調整，還待觀察。
踩雷多家房企
截至2021年末，受個別發展前景差的中小企業、高負債房地產企業風險暴露影響，招行房地產業貸款不良率由0.3%上升至1.41%，不良貸款餘額由11.9億元升至56.55億元。
近兩年，招行踩雷了不少房企。
此前恆大曾在2020年中披露的借款金額中列出，公司向招行香港及招商永隆銀行共計借款35億元。
此外，恆大的債務還波及招商系的其他公司。恆大2020年中披露的借款列表顯示，恆大還向一家招平恆華公司借款8億元。
工商信息顯示，深圳市招平恆華投資中心（有限合夥）由招商局集團旗下的深圳市招商平安資產管理有限責任公司（下稱“招商平安資管”）出資設立。
2019年8月22日，招商平安資管通過招平恆華以股+債模式向恆大華強北項目投放了8億元。由於該項目未按時支付2021年9月21日利息，亦未履行還款和股權回購義務，融資方及擔保方構成違約。
招商平安資管已向廣州市中級人民法院提起訴訟並申請了財產保全，廣州中院已立案受理，案件訴訟標的約合人民幣8.4億元。
招商銀行提供給藍光發展的貸款，也面臨回收風險。去年8月，招商銀行常州分行申請凍結常州銳藍置業、蘇州銳石文華房地產開發、藍光發展銀行存款5.7億元或查封、扣押其相應價值的財產。
同時，招商銀行告上法庭，要求藍光發展支付“藍光發展 2020 年度第二期中票票據”本金 1 億元及利息522萬元等。
房地產行業景氣度下行，行業服務商易居公司也陷入困境。近日，易居企業債券違約。目前，易居公司被列入失信被執行人名單。
易居企業年報顯示，公司主要往來銀行列表出現招商銀行東方支行。此外，招商銀行和招商證券合資設立招商基金管理有限公司，並進一步設立招商財富資產管理有限公司（下稱“招商財富管理”）。
招商財富管理旗下設立的寧波梅山保稅港區培元投資管理有限公司，而上海雲鋒均然投資中心（有限合夥）將其持有的易居（中國）企業集團股份有限公司股權質押給該投資管理公司。
新力控股2021年半年報顯示，公司主要往來銀行中出現招商永隆銀行，招商永隆銀行是招商銀行的全資子公司，但目前沒有更多信息顯示新力控股從招商永隆銀行獲得的貸款額度。
新力控股早已出現資金鍊危機，訴訟不斷，更被列入失信被執行人名單。近日，因財務部主要員工離職，新力控股甚至無法按時交出2021年年度報告。
招商銀行還捲入華夏幸福的債務違約中。
招商銀行代銷的5億元大業信託君睿15號(九通基業)項目集合資金信託計劃(下稱“君睿15號”)在2021年8月構成實質性違約，這也是招行信託代銷首次面向自然人違約。
華夏幸福2021年半年報顯示，原參股子公司武漢寶業裕科置業有限公司曾向招商銀行武漢分行申請3億元貸款，實際已放款2.5億元。目前，這家公司已被轉讓給寶業集團旗下的湖北省建工房地產開發有限公司。
此外，招商銀行也受泰禾集團暴雷影響。
今年1月底，作爲泰禾集團旗下債券“17泰禾MTN001”和“17泰禾MTN002”的主承銷商招商銀行披露信息顯示，因未按期足額償付本息，上述兩隻債券構成違約，涉及金額達37.6億元。
據此前媒體報道，2018年11月，泰禾集團與光大信託、招商銀行福州分行在福州簽署三方戰略合作協議。
光大信託將爲泰禾集團提供200億元的綜合授信額度。招商銀行稱，也將在融資、跨境金融服務以及其他金融服務等方面爲泰禾集團提供支持。
但沒有更多信息顯示招商銀行爲泰禾集團提供的具體資金情況。近期，泰禾集團及其黃其森因無力償還接近500億元鉅額債務，已申請破產。
房產相關業務增加 ，今年偏愛國資房企
整個房地產行業景氣度下行，不少銀行在壓縮給房企提供的資金。但招商銀行投向房企的金額仍在增加。今年以來，招商銀行繼續對房企提供的“大手筆”融資額度。
今年以來，招商銀行不動產戰略客戶部已經給包括華潤置地、碧桂園、美的置業等房企發放了高達540億元的併購貸融資額度。此外，招商銀行最近通過審議，給關聯方金地集團提供260億元綜合融資額度。
去年2021年全年，招商銀行房地產相關的實有及或有信貸、自營債券投資、自營非標投資等承擔信用風險的業務餘額也在增加，金額合計5114.89億元，較上年末上升3.48%。
其中，招行對公房地產貸款餘額3559.77億元，較上年末增加136.57億元，佔招行貸款和墊款總額的6.78%。
除了提供授信額度，招行旗下的保險公司、資管公司及國際金融公司，也通過配置產品等方式輸血房企。
招商銀行和信諾健康人壽保險公司的合資子公司招商信諾人壽保險有限公司（下稱“招商信諾人壽”），就有部分資金投向房地產行業。
2019年，招商信諾人壽購買的各信託公司的兩年期至八年期的理財產品總計13.8億元，2020年這類信託投資金額增加至55.23億元。
招商信諾人壽在年報中表示，這類信託資金最終投資於房地產等項目。
另外，截至2020年底，公司購買的債權投資計劃共計119.91億元，此類資金最終用於水泥生產、地鐵基建、高速公路以及水利工程等項目。
2021年開始，招商信諾人壽購買的債權投資計劃中，出現多個房地產企業的債權產品。
2021年底，招商信諾人壽先後購買了“上海濱江中心不動產債權投資計劃”一期和二期，金額合計3億元，擬滿3年時行權。該債權投資計劃由招商信諾人壽的控股子公司招商信諾資管發行，總融資規模50億元。
該計劃融資人爲上海富瀛濱江開發建設投資有限公司（下稱“濱江開發公司”），穿透後股東是華潤置地（上海）有限公司和上海國資委。
一份招標文件顯示，濱江開發公司開發黃浦江沿岸 E20 單元 E-2-1、E-3-2、E-3-1 地塊。
今年1月，招商信諾人壽配置招商信諾資產發行的債權投資計劃，金額爲5.8億元。該投資計劃融資人爲柳州保利置業有限公司，融資總規模10億元。
同月，招商信諾人壽又配置招商信諾資產發行的另一個債權投資計劃，金額爲2.4億元。該投資計劃融資人是廣州綠控置業有限公司（下稱“綠控置業”），融資總規模12億元。
而綠控置業由廣州開發區投資控股有限公司和廣東綠地投資有限公司（下稱“綠地投資”）各持有51%和49%股權。
值得注意的是，綠地投資的母公司或已陷入資金危機。綠地投資的股東是廣州綠地房地產開發有限公司（下稱“廣州綠地”），廣州綠地則由上海東方康橋房地產發展有限公司（下稱“東方康橋”）全資持股。
2021年，東方康橋持有的廣州綠地股權在2021年被凍結，金額爲4.47億元。目前，廣州綠地還面臨超過227宗法律訴訟，而綠地投資已將所持綠控置業的股權出質給廣州開發區投資公司。
今年2月，招商信諾人壽配置了招商信諾資產管理有限公司（下稱“招商信諾資產”）的債權投資計劃，金額爲1億元。
該投資計劃的融資人是建發房地產集團有限公司，資金用於海西首座E36地塊項目和2009P05地塊A09子地塊項目，具體用於償還“中意-建發房產商業不動產債權投資計劃”中用於投資項目建設的部分。
今年以來招商信諾資產還爲其他房企發行了不少債權融資產品。
4月1日，首開股份（600376.SH）參股公司北京潤和信通房地產開發有限公司向招商信諾資產申請不超過7.3億元融資。潤和信通現主要開發北京市通州區潞城FZX-0901-0162地塊項目。
首開股份是北京首都開發控股（集團）有限公司控股的大型房地產開發經營企業，穿透後的實控人是北京國資委。
4月20日，爲滿足項目需要，招商蛇口的間接全資子公司鎮江盈盛房地產開發有限公司向招商信諾資產申請債權融資20億元，融資期限爲10年，並由招商蛇口提供擔保。
此外，根據穆迪投資者服務公司3月16日發佈的報告，截至2020年底，招行旗下的招銀國際金融有限公司等6家公司的投資和貸款組合中平均約有35%來自內地房地產業。
比如，招銀國際金融曾給萬科提供鉅額資金支持。
2017年，萬科通過下屬公司珠海夢想家商貿有限公司與招銀國際資本管理（深圳）有限公司、湖北長江招銀產業基金管理有限公司，共同設立兩支專業商業地產投資基金招銀成長壹號投資（深圳）合夥企業（有限合夥）、招銀成長玖號投資（深圳）合夥企業（有限合夥），投資公司或下屬控股子公司所持有的42項商業地產項目。
上述兩個基金總投入資金129億元，穿透後接近79億元由招行旗下的招銀國際提供，投資合夥期限長達20年。
時間再往前，2016年萬科收購印力集團96.55%的股權，收購代價爲128.7億元。
其中萬科出資38.89億元，招銀國際財務支持82.2億元，另有兩個神祕股東出資7.74億元。根據合作協議，萬科與招商銀行同意就有關投資總額達人民幣90億元的投資事項進行合作，條款爲期六年。
