本文來自： 天風研究，作者：天風地產韓笑團隊

2021年四季度以來行業政策加速探底，中央層面釋放“滿足合理住房需求”的維穩信號，2022年初以來地方因城施策不斷加碼，公積金、商業首付比例下調、四限放鬆（限購限貸限價限售）、購房補貼、人才政策升級擴維，疊加充裕的按揭流動性。但市場依然反饋信心不足，銷售預期依然整體悲觀。天風研究所房地產韓笑團隊將通過不同指標，回答政策寬鬆之下，銷售基本面是否出現鈍化反應的問題。

（1）新房銷售：如何理解口徑差異？

（2）二手房：成交在同步回暖嗎？

（3）價格：量價表現是否一致？

（4）信心預期有無回升？

 新房銷售：如何理解口徑差異？

1.1. 統計局數據：以價換量之下，年初以來新房銷售表現不俗

統計局數據顯示，2022年1-2月，全國商品房成交面積1.57億平，同比-9.6%，降幅較2021Q4收窄7.2pct；銷售金額同比-19.3%，較2021Q4擴大0.62pct，1-2月全國新房銷售無懼高基數壓力，延續了2021年10月以來的漸進改善趨勢，顯著好於市場預期水平。

1.2. 城市高頻：達到2019年同期水平，高基數下累計降幅超30%

高頻數據顯示，2022年1-2月64城新房成交面積為3599萬平，相當於2019年、2020年同期成交量的100.3%、150.0%；高基數下，1-2月新房成交累計同比-30.22%，終結了2021年四季度的改善趨勢。

1.3. 百強：1-2月銷售面積降幅超四成

2022年1-2月，百強房企（公司可比口徑）銷售金額、銷售面積累計同比增速分別為-42.9%、-42.0%，銷售金額降幅連續5月出現擴大，單月銷售金額連續8個月同比負增長，連續4個月同比降幅在35%以上，且2021年四季度以來並未出現明顯改善趨勢，2022年以來增速保持低位震盪。

1.4. 如何理解不同口徑的趨勢差異？

從銷售增速的趨勢表現來看，同比增速趨勢：統計局口徑>高頻口徑>百強口徑。統計局口徑延續了2021Q4以來的改善趨勢，高頻數據經歷2021Q4的階段改善之後重新轉頭向下，而百強銷售自2021Q4以來保持低位震盪。可以看出，2021Q4重點城市高頻銷售和統計局全國銷售均出現了增速的階段性改善，2022年1-2月增速趨勢出現背離，或表明銷售預期的改善已經完成了一輪由重點城市向三四線城市的傳導，且在地方因城施策的託底之下，全國銷售保持了一定的增速韌性。而22年初以來重點城市高頻數據增速重新轉頭向下或意味着當前銷售依然為脈衝性行情，而非趨勢性改善。銷售基本面對政策是有反應的，並未出現明顯的鈍化。只是考慮到因城施策力度有限，銷售改善的持續性依然存疑。

綜合歷史表現來看，銷售增速的波動幅度：百強口徑>高頻口徑>統計局口徑。我們認為導致口徑差異較大的原因在於：1、統計局口徑最為全面（64城相當於我國全部地級市/直轄市/其他相似等級城市數量的18.99%，其成交面積佔同期統計局公佈數據的22.9%），且三四線城市對政策和流動性敏感度偏低，相比一二線城市存在一定的滯後性，因此可能會導致增速相對穩定；2、統計局商品房銷售口徑納入更多的商業地產主體，1-2月非住宅地產銷售增速的大幅改善推動整體增速超預期；3、部分地區統計局口徑的商品房銷售統計數據要求與房管局銷售管理系統保持一致，因此可能會受網籤節奏的影響存在一定程度的平滑；4、重點城市受市場供給節奏和政策預期影響波動較大；5、第三方百強數據統計口徑不一（簽約或認購），且全口徑數據存在重複計算，導致同漲同跌；6、百強數據可能受外部因素干擾，部分房企尤其是非上市房企可能存在數據虛報的情形。

 二手房：成交在同步回暖嗎？

高頻數據顯示，2022年1-2月17城二手房成交面積為874萬平，相當於2019年、2020年同期成交量的91.1%、133.5%，相比2021年同期-34.61%，高基數壓力下同樣呈現增速回落態勢，2022年3月前兩週同比增速重新出現上行。

2021年10月以來，重點城市二手房成交同比增速同樣出現邊際改善，雖然改善力度不及新房，但是整體趨勢同新房數據保持一致，同樣能夠證明需求側預期改善的真實性。其中一二線城市率先出現拐點，同比增速明顯優於三四線城市，表明二手房市場的需求復甦也存在一二線向三四線傳導的滯後性。

 價格：量價表現是否一致？

1-2月全國商品房銷售均價同比-10.7%，全國商品住宅銷售均價同比-9.7%，均為2000年以來同期同比增速的最低點。反映出：房企繼續加大營銷力度，以價換量加強銷售回款。統計局成交均價受成交結構影響較大，並不能反映當前市場的真實價格預期。

百城住宅價格指數方面，2月百城住宅價格指數環比轉正（由21年11月的-0.04%穩步提升至22年2月的+0.03%）。分能級來看，一線城市住宅價格指數環比提升最為顯著，環比上漲0.14%；二線價格敏感性強，環比仍在正負交替波動；三線價格環比仍在下降，降幅由1月的0.08%收窄至0.05%。

70城住宅價格指數方面，2月新建商品住宅及二手房住宅價格整體環比降幅均縮窄，總體呈現止跌企穩態勢。分能級來看城市分化加劇，一線1月以來新房、二手房住宅價格環比大幅提升，二線、三線環比仍未轉正，但較12月降幅收窄。

無論是從房價上漲城市數量、還是房價環比漲幅，重點城市新房、二手房價自2021Q4以來同樣呈現邊際改善趨勢，整體表現同成交量保持一致。

信心預期有無回升？

安居客及中原地產調研數據顯示，21年11月以來房地產市場買賣雙方信心回升顯著。我們認為，儘管在買賣行為上市場仍有觀望情緒，但信心回暖仍然預示市場預期的逐漸改善，同成交量價數據保持一致。

其中：1. 經紀人方面，安居客數據顯示，二手房經紀人信心指數於2021年11月達到低點83.6，並在此後逐漸回暖，於2022年2月達到105.0（相當於2021年6月水平）。中原二手房經理指數走勢與經紀人信心指數走勢相似。廣州、上海、深圳三地中原二手房經理指數分別由2021年下半年的最低點逐月攀升至2022年2月的57.87%、52.26%、46.16%。2. 購房者方面，安居客數據顯示，自2021年10月以來，購房者信心指數持續回暖，2022年2月達108.9，環比提升2.45%。

投資建議

把握政策結構性寬鬆的 beta 與收併購的 alpha

未來行業beta取決於行業結構調整、產能出清節奏和政策託底力度；alpha在於收併購對重點房企資產負債表和利潤率的修復、逆週期加槓桿的精準度、圍繞住房場景價值的長期挖掘。持續推薦：1）優質龍頭：金地集團、保利發展、萬科A、龍湖集團、招商蛇口；2）優質成長：金科股份、新城控股、中南建設、旭輝控股集團；3）優質物管：碧桂園服務、招商積餘、保利物業、旭輝永升服務。

風險提示

行業信用風險蔓延；行業銷售下行超預期；因城施策力度不及預期

報吿來源：天風證券股份有限公司

報吿發布時間：2022年3月21日

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