龍華，全深圳最不缺房子的地方，光明在它面前，都只能稱呼一聲大哥。

根據深圳房地產信息網數據顯示，2021年，龍華預售面積889486平方米，預售9197套新房住宅，佔據全市之首。

光明預售面積870824平方米，預售8860套新房住宅，位居全市第二。

但在成交上，得調換一下位置，2021年光明新房住宅成交6598套，龍華新房住宅成交6235套。

兩者相比較，龍華供應比光明大，成交卻比光明少，說明瞭光明的房子更受歡迎。

這幾年的光明風頭正盛，處於深圳西部熱點片區，頂着“世界一流科學城、深圳北部中心”的頭銜，全區限價5萬/平，可以說，光明佔據天時地利人和。

而龍華，既無概念，又無房價優勢，昔日“宇宙中心”的名號也正失去光環，現階段的龍華幹不過光明，也屬正常。

但，這並不意味着龍華不能買，相反，龍華成熟的居住氛圍是光明無可比擬的，所見即所得，尤其是深圳北-紅山片區，顏值、配套、學區，都非常抗打。

深圳北商務中心實拍

隨着深圳北-紅山片區的3個限價盤陸續動工，對於龍華的期待，紅山將會替龍華扳回一局。

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核心區兩宗限價地

紅山片區的兩宗限價地塊，都是被中海拿下。A811-0344地塊命名爲中海學仕裏，A817-0614地塊命名爲中海聞華裏。目前兩宗地塊皆已動工，分別來看一下。

1、中海學仕裏

項目處於紅山片區核心位置，距離地鐵4號線、6號線紅山站約700米，旁邊是紅山的標杆樓盤金亨利都薈首府、匯龍灣，以及有名的深高北校區。

地段決定了項目的配套，首先從交通上看，距離紅山站、深圳北站都不算遠，約600-700米，步行範圍內；紅山站是4號、6號線交匯，深圳北站是4、5、6號線交匯，又是深圳大型高鐵站，未來還有城際鐵路，基本上出行不用愁。

教育資源上也是一大亮點，項目處於深高北校區範圍內（具體以教育局爲準），前段時間深高北擴建的新址距離項目也就相隔一條馬路。

商業配套方面，挨近紅山6979商業中心，吃喝玩樂都可以滿足。

再來說價格，項目毛坯限價7.82萬/平，加上裝修約8.3萬/平，這個價格很有競爭優勢，旁邊的金亨利首府、匯龍灣，指導價9.05萬/平；

成交情況，據中介反映，去年4月金亨利首府87平成交價1230萬，摺合單價14萬/平，目前報價基本在12-15萬/平。

與周邊二手房對比下來，項目有4-5萬/平的價差，可以預見，中海學仕裏將是搶手山芋。

以上是項目優點，缺點當然也有。比如，項目體量小，總建築面積7.66萬平，其中還需配建2.3萬平租賃住房，再加上公共配套，實際面積更小，預計可售套數不會超過千套。

中海學仕裏實拍

另外，項目的位置在地鐵高架旁，以及高鐵穿行，屆時少不了地鐵、高鐵噪音的影響。

2、中海聞華裏

2020年，上塘地鐵口的中海匯德裏開盤，均價7.14萬/平，當天即售罄。

這次，距離上塘地鐵站約1.1公裏的中海聞華裏又來了。項目處於4號線紅山站、上塘站的中間位置，緊挨着龍光玖悅臺。

交通方面，項目距離地鐵紅山站約900米，上塘站約1.1公裏，略有不便。

教育資源，一路之隔是龍華實驗學校，算不上強勢，在龍華屬於中等偏上。

商業配套，項目靠近天虹購物中心、以及在建的星河costco，不缺商業。

關於房價，項目毛坯限價6.98萬/平，帶上裝修約7.4萬/平，周邊二手房華業玫瑰四季馨園指導價7.38萬/平，星河傳奇花園二期指導價6.9萬/平。

實際價格，華業玫瑰四季去年真實成交價9萬+/平；2020年，龍光玖悅臺開盤均價約9.05萬/平（帶精裝）。

以此比較，項目有將近2萬/平的價差，值得期待。

缺點的話，出行略有不便，地鐵站都在1公裏左右；項目靠近主幹道，以及地鐵高架，噪音影響比較大；周邊有大片城中村，整體面貌較爲一般。

中海聞華裏實拍

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A806-0394地塊

該地塊靠近深圳北，位於民治街道民塘路與民豐路交匯處西北側，去年被保利競得，毛坯限價7.05萬/平，加上裝修約7.5萬/平。

保利A806-0394地塊實拍

目前項目正在施工狀態。根據地塊招標施工總承包信息一覽顯示，項目已命名爲龍譽花園。

值得注意的是，項目處於深外龍學區範圍內（具體以教育局爲準），正對面就是去年被廣而告之的龍悅居四期，因爲帶深外龍學位，63平戶型最高被炒到750萬。

龍悅居四期實拍

不過調整之後，該學區房逐漸走向理性，現在同戶型成交價約540萬，摺合單價8.57萬/平，接近8.36萬/平的指導價。

以此參考，保利項目仍有1萬/平左右的倒掛紅利，當然，龍悅居四期本質是保障房，保利項目是商品房，同樣的學區資源，品質更好的商品房溢價會更高，實際倒掛力度可能更高。

除了有倒掛，保利項目在其他方面也不差。交通方面，項目距離深圳北站約700米，步行範圍之內，但距離白石龍站約1公裏，略遠。

教育資源，項目所在的學區有玉龍學校、深圳外國語學校（龍華學校），後者屬於名校分校。

商業配套，距離最近的是深圳北站的繽果空間，其次是在1公裏左右的玖龍薈、星河coco city。

項目缺點，兩條地鐵高架，分別是4號線和6號線，另外，鐵路在側，噪音的影響加倍了。

結語

3個項目分析下來，各有優缺點。

中海學仕裏，倒掛最大，約4-5萬/平，名校學區資源，但體量太小，同時受地鐵、高鐵噪音影響；

中海聞華裏，倒掛約2萬/平，3個項目中距離地鐵是最遠的，同時受地鐵噪音影響；

保利A806-0394地塊，倒掛約1萬/平，3條鐵路穿行，噪音影響最爲嚴重。

綜合比較下來，3個項目共有優點是，地段都不差，倒掛明顯；缺點是都在鐵軌旁，受到不同程度的噪音影響。

這幾個項目算得上龍華最優質的了，目前都在動工中，如果順利的話，今年下半年有望入市，打算在龍華置業的朋友，可以重點關注下。