11月成交數據出爐，深圳樓市表現惹眼。

據貝殼數據統計，11月新房住宅成交5643套，相較於10月的4712套，環比上漲19.7%。

圖片來源於貝殼

二手房方面，11月二手房住宅成交2118套，相較於10月的1605套，環比上漲32%，這也是自4月以來，成交量7連跌之後，首次實現止跌。

有人認爲，深圳樓市已經回暖了，但在@格隆匯樓市看來，深圳樓市依然處於低位運行。

2118套，對比過去幾個月，成交確實有了小幅增長，但同比來看，遠不及去年11月份的5812套。

要知道，深圳樓市的榮枯線是5000套，低於這個數值，深圳樓市就沒戲，高於5000套，纔有資格談回暖。

當下的深圳樓市，不過是在以價換量而已。

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6成二手房接近指導價

據樂有家研究中心數據顯示，7月以來深圳二手住宅偏離指導價10%以內的房源成交佔比上升明顯。11月，偏離指導價10%以內的房源，成交佔比已高達56%。

圖片來源於樂有家

也就是說，賣出去的10套房子中，近6套的房子成交價是接近指導價的，按照這個趨勢發展下去，以指導價成交的房子數量將會更多。

爲什麼會形成這種現象？原因有幾點：

1、政策持續不放鬆，二手房指導價+嚴控信貸，導致的結果是買房人買不起，賣房人賣不掉；

另外，深圳還有兩把“利劍”遲遲未落地，房地產稅+教師輪崗制度，嚴重影響市場預期。

買房人選擇伺機等待，賣房人看不到政策放鬆的希望，逐步開始下調價格，最後形成“羊羣效應”，加入降價的房源越來越多，逼近且低於指導價，這樣的房源在深圳已經不在少數。

2、新房擠壓，不斷入市的新盤，讓購房者措手不及，據@格隆匯樓市統計，光11月份，深圳就有近20個新盤入市；

一方面新房比二手房更便宜，有價差紅利，另一方面，新房不受指導價影響，首付比例正常即可，而二手房有指導價壓身，首付比新房高。

新房擠壓二手房，以此倒逼二手房降價，從當下來看，確實達到了效果。

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掛盤量猛增

截止12月1日，深圳目前掛盤的二手房掛盤量已達44369套。

截圖來自鏈家網

而在今年的6月份，這個數字不過是38093套，短短半年時間，增加了6276套！

根據近期央視財經的報道，臨近年底，深圳二手房市場房源掛盤量出現了大幅增加，平均掛盤增量幅度爲10%，有片區二手房源掛盤量直增20%。

其中全市漲幅最大的是福田上步片區，掛盤量出現了19.35%的增幅；其次則是龍華的大浪片區，掛盤量出現15.38%的增幅。

圖片來自央視財經

南山區掛盤量最高的是南油片區，達到了8.75%的增幅；其次是前海與紅樹灣兩個片區，也分別達到7%左右的掛盤量漲幅情況。

掛盤量不斷增加，說明越來越多的深圳業主心理預期已經發生轉變。

對於急需賣房的業主，可能現在是“陣痛期”。

不求一時賣掉，只是掛盤試價的朋友，不妨熬過這個寒冬，深圳樓市的底層邏輯沒有變，前景依然值得看好。

至於什麼時候能回暖，關鍵看兩點：

1、房地產稅何時落地、大學區政策還搞不搞？如果這兩項政策有眉目了，市場或許會逐步向好；

2、指導價放鬆或取消，這是影響二手房流通的致命因素，如果該政策能放鬆調整，直接利好二手房。

以上是個人的一些判斷，僅供參考。

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12月入市新盤

很多人說現在已經是政策底了，機會來了，但這並不意味着市場拐點，也並非市場低點，真正的二手房市場，還需要再飛一會。

對於大多數人來說，接下來，打新仍是主場。

@格隆匯樓市盤點了一下，結合官方公佈的四季度住宅入市名單，12月有26個新盤預計（具體以開發商爲準）。

前海1個：潤峯府

南山2個：潤璽二期、開雲府

福田3個：天健天驕北廬、佳兆業航運紅樹灣、泰安名苑

寶安1個：泰富名苑

羅湖3個：獨樹陽光裏、青湖山莊1號樓、益田御龍華府

鹽田1個：海智雲軒

光明區2個：宏發萬悅山、安聯尚璟府

龍華區5個：萬福花園、卓越柏奕府、御景華府、萬科啓城家園、皇嘉瓏府

龍崗8個：縉悅花園、頤峯名庭、裏城璽樾山項目10-13號樓、招商臻城花園1-7棟、和昌拾裏華府、信義君御山居、佳兆業雲望府、聯發天境雅居

值得注意的是，潤璽二期雖不在入市名單裏，但最近呼聲強烈，近期官方也流出戶型圖，預計將馬上入市。

12月的新盤重量級不少，比如南山前海的潤峯府、潤璽二期，被看作是年度最值得打新的項目之一，福田的天健天驕北廬、泰安名苑，關注度也都不低；羅湖的益田御龍華府，十年舊改項目，光明的宏發萬悅山，都是妥妥的網紅...

12月來臨，祝大家打到心儀的樓盤。