高盛發表研究報告指，自上一次更新以來，香港地產板塊面對壓力加劇。美國通脹增幅出乎預期，致加息預期升溫，同時內地房地產市場進入下行。綜觀香港及內地地產市場，該行留意到交投下滑。根據分析員對內地房價的看法，該行下調模型價格估算。高盛輕微上調未來兩年香港辦公室物業價格估算，同時大致維持零售及住宅價格預測不變。香港辦公室物業未來催化劑是市場期望已久的中港放寬出入境管制。相較該行預期，過去半年香港發展商業績大致平庸。再者，相較盈利更影響股價的每股分派，該行認爲亦遜預期。大部分香港發展商每股分派按年大致持平，惟長實集團(1113.HK)每股分派按年增21%令人印象深刻。

該行認爲香港地產股估值向下重評主因在於相較資產價值急升，資本回報相對低。該行維持板塊公允值由資產淨值及每股分派所構成的看法，維持在目標價估算中比例各佔五成。考慮香港農地價格上升，利率預期更新及發展商最新物業推售計劃，修訂所覆蓋本港地產股資產淨值，幅度介乎降4%至升17%，並調整目標價，幅度介乎降13%至升21%。

爲反映上述預測修訂，高盛上調長實集團投資評級由“中性”升至“買入”；新地(0016.HK)及新世界(0017.HK)評級由“買入”下調至“中性”；信置(0083.HK)評級由“買入”一舉下調至“沽售”；維持嘉裏建設(0683.HK)“買入”評級；維持恆地(0012.HK)“中性”評級。

因應利率預期，計入未來兩年香港將會加息的預測，該行修訂所覆蓋香港地產股2021至2023財年每股基本盈測，幅度介乎降7%至升17%。

高盛解釋，據其估算，在控制派息比率下歷史派息率計，長實集團提供最大上行空間，其次爲嘉裏建設。另一方面，信置提供的上行空間最小。該行留意到香港地產股股價與每股分派修訂有明顯關連性。這亦解釋了爲何本年至今長實集團及嘉裏建設股價跑贏，料勢頭將持續。在更廣義地產板塊，該行持續看好ESR(1821.HK)及新意網(1686.HK)。