昨日，中國電建發佈公吿稱，為履行中國電力建設股份有限公司與控股股東中國電力建設集團有限公司之間同業競爭的有關承諾，公司擬將所持房地產板塊資產與電建集團持有的優質電網輔業資產進行置換，差額部分以現金補足，不涉及發行股份。

今日，中國電建高開低走，盤中一度大漲9%，截至收盤，漲1.79%報8.51元/股，總市值達到1301億元。

因踩中新能源風口，自7月下旬至9月下旬，短短兩個月，中國電建累計最大漲幅達137%，成為近期備受市場矚目的明星股。但今年來，隨着房地產市場逐步縮緊，中國電建一直被投資者詬病的房地產業務，也終於被公司剝離。之後專注發展水電等新能源業務的中國電建真的值得期待嗎？

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拖後腿的房地產業務

作為水電建設的龍頭，中國電建的業務涵蓋工程承包與勘探設計（主要是水利水電工程，含抽水蓄能）、電力投資與運營、房地產開發及電力設備製造與租賃等。其中，工程承包與勘探設計業務歷年來佔比在80%左右。

從佔比來看，房地產業務雖然相比工程承包與勘探設計業務規模不大，但過去三年，依然為公司貢獻了年均約200億元的收入。不過，從營收增速來看，中國電建的房地產開發業務近年來卻出現了明顯的下滑。今年上半年，公司房地產業務實現營收52.21億元，同比大降32%；去年，公司這塊業務總營收為217.9億元，同比下降6.4%。

同時，公司房地產業務的營收利潤增速也在加快下滑。2018年至2020年，該增速從23.57%下滑至-8.46%。今年上半年，公司的房地產營收利潤的同比增速已經跌至了-60.39%。

房地產業務增長乏力，與當下的房地產市場寒冬有關。在“三道紅線”政策出台的這一年多來，諸多房地產企業的經營腳步明顯放緩。市值前15大房地產企業中，過去一年，均經歷了幅度不小的回撤，而像萬科、保利、招商蛇口這類向來以穩健著稱的房企回撤幅度也高達38%以上。可見房地產市場的不受待見。

今年來，國內房地產政策愈發收緊。一方面，國內房地產市場需求遇冷；另一方面，房企貸款融資條件也更為嚴苛。

國際統計局數據顯示，今年1-8月份，商品房銷售面積114193萬平方米，同比增長15.9%；比2019年1—8月份增長12.1%，兩年平均增長5.9%。商品房銷售額119047億元，增長22.8%；比2019年1—8月份增長24.8%，兩年平均增長11.7%。無論是商品房銷售面積還是銷售額，今年年初至今的增速都出現了下滑。

需求下滑影響了房企開發投資的意願。1-8月，全國房地產開發投資98060億元，同比增長10.9%；比2019年1—8月份增長15.9%，兩年平均增長7.7%。年初至今，全國房地產開發投資增速也明顯放緩。杭州、合肥、成都等多地都出現了土地流拍的現象。

面對房地產寒冬，中國電建也決心剝離此項業務。不過，過程有些波折。就在三天前，公司發佈公吿稱，以資產認購南國置業發行股份相關事宜終止。當日，中國電建股價一度跌停。

此前，南國置業曾擬向中國電建及其子公司中電建築集團以發行股份及現金的方式作為對價，對公司子公司中國電建地產集團實施吸收合併。

這項當時被市場認為是蛇吞象的併購，最終也並沒有成行。中國電建還是選擇了向母公司中國電力建設集團有限公司置換房地產業務，而置換來的電網輔業資產恰恰掐中當下最為火熱的新能源電力賽道。

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以房換電的好處

自2015年高點後，中國電建的股價就開啟了陰跌模式。過去多年，公司的ROE呈現逐年下降的趨勢。銷售淨利率方面，公司這些年來也僅維持在3%左右。

過去五年，中國電建的年均營收增速在10%-20%區間，而歸母淨利潤的營收增速除了2016年達到了29.3%，其餘四年均在10%及以下，2019年甚至出現了負增長。

無論從盈利能力還是成長性而言，中國電建應該都很難在資本市場獲得青睞。自7月底開始的這波大漲行情，則與當時國家能源局綜合司引發的關於徵求對《抽水蓄能中長期發展規劃(2021-2035年)》有關。這份文件提出，到2035年我國抽水蓄能裝機規模將增加到3億千瓦。如果按文件中提出的裝機目標測算，這項計劃將新增投資規模約18000億元。

發展抽水蓄能的原因則在於，以風能和光伏等新能源進行發電的方式與火力發電相比，不確定性較大。一是因為風力與光伏發電存在受季節性差異影響的特性，二是因為地理因素，風力與光伏資源一般在西北地區較多，發電後向國內其他地區輸電的電網通道不暢容易導致浪費。

這時，儲能的作用便發揮出來了，既可以調峯，解決電力的供需時差問題；又可以調頻，平抑風電光電的輸出頻率，減少損耗。目前，儲能市場中，抽水蓄能是最主流的儲能方式，佔比高達90%以上。

預計到2035年，我國電力系統最大峯谷差將超過10億千瓦，對電力系統靈活調節電源需求增大。大規模的新能源併網需要大量調節電源提供輔助，這就對抽水蓄能和儲能領域的發展提出了更高的要求。

這份關於抽水蓄能規劃的文件，最大的利好者，便是中國電建。因為目前中國電建在國

內抽水蓄能規劃設計方面的份額佔比約90%，承擔建設項目份額佔比約80%。如若後續政策落地，中國電建則有希望開啟“第二增長曲線”，實現除大基建外的新一輪增長。這也是中國電建此輪暴漲的邏輯。

此次中國電建與母集團置換的優質電網輔業資產，是由國家電網公司與南方電網的下屬單位。其中，部分資產為優質特高壓智能電網類業務。國泰君安數據顯示，地產估值5PE，水電工工程15PE，特高壓智能電網30PE，預計該部分優質電網利潤或約5-20億之間，也就是增厚市值約為150-600億左右。

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結語

從中國電建各項業務的的毛利率來看，電力投資與運營業務的毛利率高達40%以上，而房地產開發業務僅為20%左右。用拖後腿的房地產業務換高毛利的電力業務，怎麼看都是一筆劃算的買賣。更何況，新增電網輔業資產自帶電力概念光環，為拔高股價拓展融資渠道也大有裨益。