本文來自：深圳樓市熱線，作者：10萬+小分隊

‍昨天一則消息引起市場廣泛關注：

住建部發布了《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(徵求意見稿)，要求實施城市更新行動要嚴控大拆大建大搬遷，不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，以免導致致住房租賃市場供需失衡。

對於住建部的最新通知，業內有各種解讀。

其中比較有代表性的是，狂飆突進式的城市更新，大概率要緩緩了。

有人馬上會問：深圳商品住宅的供應大部分來自於城市更新，比如知名度較高的大沖華潤城舊改、崗廈深圳中心舊改，鴻榮源壹成中心舊改，還有正在進行中的綠景白石洲舊改等，對增加深圳住宅供應做出不小貢獻。

新規對深圳舊改格局會產生影響嗎？

我們的判斷是，不會。

昨天的文件指出大拆大建暴露出的問題：

在城市更新推進過程中，出現繼續沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建，急功近利的傾向；

變相擡高房價、提高生活成本，產生新的城市問題。

核心問題有兩個：

過度房地產化的開發方式、變相擡高房價。

近年來，“拆一代”、“拆二代”等社會貧富差距問題也備受社會詬病。

布吉某舊改小區實拍

有了“一夜暴富”的小目標，做“釘子戶”成爲不少搏舊改的原住民、舊小區和小產權房業主的理想。

在土地供應不足的深圳，城市更新更是成爲近年來房企拿地和開發的主力戰場。

而城市更新中重中之重的的城中村改造，屬於大部分剛來深圳工作的年輕新市民的“低成本生活區”，據不完全統計，有超過一半的深圳白領就住在城中村。

不過，從中長期來看，城市更新則能爲城市帶來新的住房增量，從而在一定程度上起到平抑房價的作用。

這次通知要求：

1，不得大規模、短時間內拆除城中村，加劇新市民、低收入困難羣衆租房困難。

有些城市更新項目，體量規模很大，要求短時間內拆除完畢，導致住房租賃市場供需失衡，勢必會造成租金波動。

通知還要求城中村房租金年度漲幅不超過5%。

2，舊改的規模將受到限制，不突破老城區原有密度強度，不增加資源環境承載壓力。

老城區更新單元（片區）或項目內，原則上拆除建築面積不應大於現狀總建築面積的20%，拆建比不宜大於2。

不過，允許適當增加建築面積用於住房成套化改造、建設保障性租賃住房、完善公共服務設施和基礎設施等。

3，今後，老城區更多是微改造，老舊小區將告別大拆大建模式。

文件是這樣要求的：要保持老城格局尺度，不破壞傳統格局。

“鼓勵採用繡花功夫，對舊居住區、舊廠區、舊商業區等進行修補、織補式更新，合理控制建築高度，最大限度保留老城區具有特色的空間格局和肌理。”

這些最新要求，背後的潛臺詞，就是“不能刺激到房價”。

深圳崗廈村舊改實拍

這次住建部通知，是一次對操作規範層面的糾偏，接下來不排除還有頂層設計的制度性規定出臺。

另外，新的舊改模式，還要從傳統的大拆大建的鏈條中剝離出來，創立“有機更新”模式，簡而言之，就是推動由“開發模式”向“經營模式”轉變。

在中國樓市中，舊改市場是一個雙刃劍。但在國內，沒有一個城市比深圳更依賴於城市更新。

爲了加大住宅供應，深圳近日出臺了兩個重磅政策：

第一，深圳市規劃和自然資源局陸續發佈了關於公開徵求《關於進一步加大居住用地供應的若幹措施》（徵求意見稿）、《2020-2035年深圳國土空間總體規劃草案公示》，明確了優化居住用地結構佈局、提高居住用地開發強度、加大新增用地保障力度等15條措施。

爲了完成“確保至2035年新增各類住宅200萬套以上，人才住房、安居型商品房等不低於新增住房總套數的60%，全市常住人口人均住房面積達到40㎡以上”的目標，深圳將對“城市更新、土地整備、舊住宅區改造”等存量土地進行優化，調整用地結構，提高居住用地比例。

城市更新單元規劃尚未批準的項目，計劃公告更新方向以居住爲主（居住用地佔比超過50%）；計劃公告更新方向以商業爲主或法定圖則的主導功能爲商業的，可將更新方向調整爲居住（公共住房爲主）。

沒有城市更新，深圳增加住宅供應，將是一句口號。

南山某老小區舊改實拍

第二，出臺了舊改新政,一是規定了簽約人數達到85%以上就可以藉助政府的力量來溝通推進，二是規定了什麼情況下，區政府可以強制執行。

深圳是全國城市更新政策最先進城市，也是市場化程度最高的城市。

雖然今年3月1日起正式執行的《深圳經濟特區城市更新條例》，明確規定了舊住宅區簽約面積與簽約人數雙95%後可徵收；城中村合法住宅、住宅類歷史違建簽約人數單95%後可徵收。

但是缺少執行細節，在實際執行過程中仍然困難重重。

從深圳的徵收政策來看，未來更加有利於舊改的推進，對於不搬走的釘子戶來說，相關部門將有權力強制執行，進行強制搬遷和拆除。

深圳的大概率做法，將允許適當增加建築面積，主要用於建設人才房和保障性租賃住房，從而達到增加住房供應的目標。

深圳有深圳的“市情”，因爲深圳太難了。

結合住建部新規和深圳實際情況，我們應該看到，結束舊改市場的亂局，勢在必行，對於深圳加快和規範舊改也是大有好處的，而並不是讓深圳的城市更新進程按下“暫停鍵”或“踩剎車”。

深圳的理由還是比較充分的：

第一，深圳城市太年輕了，基本沒有什麼“老城區”，而是以城中村居多。

深圳基本沒有住建部通知中說的“最大限度保留老城區具有特色的空間格局和肌理”的問題。

如果說要有老城區的話，羅湖算是一個了。

但是羅湖作爲深圳城市起步的原點，本來就已經是高密度開發了，未來在提高容積率方面也難有大的作爲。

但是深圳的舊村改造方面，在注重保護既有文化上還是做得很不錯的。

總體而言，深圳對於“保留城市記憶”方面壓力比別的歷史城市壓力小得多。

第二，深圳城市更新的市場程度較高，過往更新項目中，“大拆大建”模式基本沒有。

相反的是，由於深圳“有形的手”力量太弱，諸多舊改項目推進緩慢，“釘子戶”漫天要價現象也層出不窮，羅湖木頭龍小區就是一個典型案例，這一點很被動。

所以深圳面臨的主要問題是，如何讓城市更迅速地推進的問題，而不是“大拆大建”問題。

第三，去年10月深圳40年收到大禮包，以“清單批量授權方式”賦予深圳在重要領域和關鍵環節改革上更多自主權。

深圳沒有等來擴容，但“擴權”的確確等來了。

其中有一條很重要：

“加快推動城市治理體系和治理能力現代化，努力走出一條符合超大型城市特點和規律的治理新路子。”

深圳面臨城市治理承壓明顯、發展空間不足等諸多挑戰明顯，作爲超大城市的地位，深圳應當要擁有與超大城市匹配的思維和資源。

這些都和土地息息相關。深圳的大禮包中的“支持在土地管理制度上深化探索”，簡而言之就是“土地放權”。

深圳不擴容，轉向內部增加供應，圍繞城市更新方面的試點，深圳是示範區，有很多地方可以先行先試、模式創新，其中也包括城市更新。

深圳時間緊、任務重。

除了在城市更新上下功夫外，深圳早前還提出探索在臨深片區合作配套建設大型安居社區。

2017年9月，深圳市規劃部門就表示，爲了完成這一目標，在深莞惠三地採用城際合作開發籌集建設人才住房是其中一種重要渠道。

2018年10月，深圳市人才安居集團以18.8億元斬獲塘廈商住地，這是深圳首次在臨深拿地。

不過無論如何，城市更新仍將是深圳住宅供應主力這個大方向，應該不會變。