本文來自：櫻桃大房子

1

前兩天，深圳公佈了《深圳經濟特區社會建設條例（草案徵求意見稿）》，在義務教育和住房保障方面提出了一系列完善改革措施，包括要規範學校運行經費、推行大學區招生、建立教師交流制度、完善二手房參考價以及建立租賃房參考價等。

二手房參考價2月份已經出台了，效果立竿見影，市場成交跌入冰點，包括學區房在內，價格都有鬆動。

從深圳這次公佈的條例信號來看，這個二手房的參考價模式絕不是短期抑制房價的過渡性手段，深圳打算把它立法，以後恐怕會長期存在，這其實就是降槓桿，對抑制房價過幾年動輒來一次暴漲非常有幫助。

當然這次受大家關注的主要是教育改革。

網上很多言論都是什麼學區房徹底涼涼，學區房迎來致命打擊。畢竟這也是大眾希望看到的結果。

但真的完蛋了嗎？

其實我的觀點一直很明確，我非常贊成教育改革，教育改革有利於抑制學區房的炒作，促進教育公平，但學區房概念不會消失。

就算是風向標北京，實行多校劃片，也劃了一個時間線，在政策出台前買入學區房的孩子依然可以上理想中的學校。

現在深圳學區房涼了也是因為二手房參考價的實施，未來到底涼多少，一方面是取決於學區房政策的力度，二是二手房參考價的變化。

這次草案中提到，應當優化義務教育積分入學政策，綜合考量户籍、居住時長、社保年限等因素，確保公平合理。

如果這就是深圳大學區制的話，我覺得學區房影響有限。

這不是我瞎想，而是有據可查。

2

實際上深圳前幾年就已經開始在羅湖、南山、福田、鹽田、龍華區的部分片區實行大學區制試點，雖然每個區的規則都不一樣，但都是就近入學+積分入學。

怎麼積分呢？

就是深户積分多少，非深户又是多少，有房子居住年限積分多少，租房積分多少，社保交一年積分多少。

比如南山區，選了南科大實驗小學、南科大實驗二小和塘朗小學，大學城桃苑實驗學校初中部、龍珠中學、桃源中學實行大學區試點。

如果大家都想報好學校怎麼辦，就實行志願申報方式，同等志願下，錄取將按積分高低來排序。

毫無疑問，肯定是深户+有房+社保年限越長的積分越多。

又比如福田，在益田村片區的福強小學、全海小學、益田小學3所學校試點大學區制，家長可自願在3所試點學校中為孩子選擇1所學校作為第一志願，在預報名結束後，可以選擇有空餘學位的學校作為二、三志願。

在積分方面，選擇報讀原地段所屬學校的積分增加10分。

那就是説，如果你所在的地段是好學校，你報這個學校可以比別的地段生多10分。很顯然好學校還是有優勢。

我再説説龍華區，因為試點的學校裏面有好的學區房，所以更有代表意義。

龍華在民治片區選取民順小學、龍華區實驗學校、深高北、民治中學等幾個學校試點，實行單校劃片與多校聯動的學位調劑機制。

這裏面深高北是深圳四大名校之一，大家都想填報，但如果你沒買他單校劃片對口的三個小區（金亨利、匯龍灣、水榭春天5、6期）房子，實際上還是很難上。

啥意思呢，以前是這三個小區可以單獨加5分，今年改革優化，不單獨加分了。

但是分成了A1、A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2八小類，還是按照先學位類型、後積分依次錄取。你買沒買對口的這個房子還是有區別的。

比如A類中，雖然深户和大學區內有房子同樣都是60分，但是，注意了，是先錄取單片區的A1類，再錄取大學區A2類。

什麼意思呢？

就是説買了深高北對口的那三個小區才劃入A1類，其他大學區範圍內的只能算A2類。

只有A1類全部錄完了，A2類和後面的類型才有機會上。

第一類：深户買房生源（單片區＞大學區）

第二類：深户租房生源（單片區＞大學區）

第三類：非深户買房生源（單片區＞大學區）

第四類：非深户租房生源（單片區＞大學區）

所以對深高北學區房並沒有什麼影響。

那這個大學區制有什麼意義呢？

還是有一些意義的。

就是既優先保證了對口學區房內的孩子能上，又兼顧給了A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2其他7個類別的孩子上名校的希望。

比如深高北小一錄取的人數是300個，A1類只有250個，全部錄完了，那就多出來50個可以分給大學區內的其他孩子，他們可以按積分大小排序，積分靠前的50個就可以上。

積分就是按落深户越早積分越多，買房越久，社保交的越久積分都越多。

當然以後單校劃片優先的規則也有可能真正打破，變成多校劃片，但只要就近入學原則和積分入學原則不變的話，學區房概念就會一直存在，比如深圳的百花片區，整個片區的學校都很好，買這裏的房子再怎麼劃片，都能上好學校。那也沒多大影響。

3

當然並不是説你買了這三個小區就一定能上深高北，也還存在一定的不確定性。

因為每年這三個小區報名深高北的人數實際都超過了招生人數。

比如招300人，實際這三個小區+深户的孩子可能有350個，那就有50個孩子就上不了，需要分配到其他學校去。

那這350個人怎麼分配呢？

就是按照積分大小排序了。

大家都有深户+學區房也只有60分基礎分，其他再按你買房的時長，每滿一個月加0.1分，以及落户一個月也是0.1分，來計算高低。

雖然買了學區房總有一少部分人存在不確定性，但是大多數人還是有機會上，所以學區房的優勢並未消除，家長們也願意為了孩子大概率能上的機率去搏一把。

所以龍華從2016年開始試點大學區制後，深高北的學位房漲了。

我想深圳的大學區制改革，大概率是會往龍華這個方向走，也是行之有效的方法。

所以我認為啊，教育改革會兼顧公平和市場規則。比如多校劃片按類排序，實行教師輪崗、名校集團化辦學，多發展好學校。

如果是想打擊學區房炒作，立竿見影的辦法可以通過二手房限價，或者説像寧波一樣直接針對重點學區房執行政府指導價，降低槓桿，市場馬上就會涼涼。

這樣既可以抑制學區房炒作，又可以推進教育的公平性，一舉兩得。