上市首月，公募REITs表現如何？

格隆匯 07-28 08:45

本文來自格隆匯專欄：廣發固收劉鬱，作者：劉鬱姜丹黃佳苗

摘要

首批基礎設施公募REITs自2021年6月21日上市，已經經歷了1個月的二級市場交易。我們梳理9單REITs上市首月的價格漲跌、成交活躍度等表現，並總結REITs在上市初期的共性及個性特點。

基礎設施REITs在上市首日均高開收漲、成交活躍。上市首日競價，首鋼綠能漲幅最高，高開在20%，蛇口產園和鹽港高開10%。蛇口產園收漲14.72%，是首批項目中漲幅最高的產品。廣州廣河收漲0.68%，換手率為2.6%，是首批項目中漲幅最小和換手率最低的產品。

發行折溢價方面，採用升貼水率指標來衡量，即（市價-淨值）/淨值，該指標大於0為溢價，小於0則為折價。發行首日9單REITs全部溢價發行，其中蛇口產園溢價程度最大（15%），東吳蘇園和廣州廣河溢價程度最小（1%）。

上市首月，基礎設施公募REITs價格經歷了先漲後跌到趨穩的過程，成交量在首周放量之後也逐步迴歸常態。具體來看，上市首周前3個交易日，REITs價格和成交量波動幅度均較大。在首周高漲的情緒交易之後，價格逐漸回調，成交量和換手率也逐步迴歸常態水平。第三週，收盤價漲跌幅和換手率趨於穩定，同時價格也形成分化，廣州廣河持續破發，7月6日東吳蘇園和中金普洛斯破發，7月7日鹽港破發，而蛇口產園、首鋼綠能和富國首創水務維持高於發行價狀態。第四周，價格先跌後漲，換手率和成交量也有所上升，投資者開始關注超跌後的配置機會，部分破發REITs價格調整到位後出現反彈。

不同REITs的價格漲跌和成交活躍度也出現分化，上市首月的價格和成交活躍度表現與REITs認購熱度有較為顯著的關係，尤其是公眾認購熱度。公眾認購熱度越高的項目（公眾投資者有效認購申請確認比例越低），在上市首月的價格表現越好，成交也相對更活躍。如價格漲幅排前三的富國首創水務、首鋼綠能和蛇口產園，公眾投資者有效認購申請確認比例均低於3%。

上市一個月，公募REITs的交易情緒逐漸降温，由情緒交易逐步迴歸價值交易，市場將更加關注REITs底層資產及其現金流穩定性。從香港市場的經驗看，香港REITs的市淨率基本遵循均值迴歸的特點，市淨率可以作為買入時機的參考因素。我們採用基礎設施公募REITs市值/項目估值計算市淨率PB。隨着時間的推移，每隻基礎設施公募REITs將形成自己的PB中樞，在資產分紅保持良好的前提下，市淨率低於中樞的幅度越大，則進入時機越好。

核心假設風險：基礎設施項目未來營運收入及現金流不及預期。

1 REITs上市首日高開收漲、成交活躍

基礎設施REITs上市首日均高開收漲。上市首日競價，首鋼綠能漲幅最高，高開在20%，蛇口產園和鹽港高開10%，華安張江高開7.02%，廣州廣河高開5.91%，滬杭甬、東吳蘇園、普洛斯、首創水務高開在1%以內。

從首日收盤價及成交活躍度看，蛇口產園收漲14.72%，換手率為12.02%，是首批項目中漲幅最高的產品。首鋼綠能收漲9.95%，漲幅僅次於蛇口產園，換手率也較高（11.9%）。華安張江收漲5.89%，換手率達14.47%，是首批項目中換手率最高的產品。普洛斯收漲2.11%，成交額3.05億，是首批項目中成交額最高的產品。廣州廣河收漲0.68%，換手率為2.6%，是首批項目中漲幅最小和換手率最低的產品。

發行折溢價方面，採用升貼水率指標來衡量，即（市價-淨值）/淨值，該指標大於0為溢價，小於0則為折價。發行首日9單REITs全部溢價發行，其中蛇口產園溢價程度最大（15%），東吳蘇園和廣州廣河溢價程度最小（1%）。

2 REITs上市後先漲後跌，第三週以來價格趨穩

（一）上市首周價格波動大，上市第三週以來價格趨於平穩

從收盤價看，9只REITs在上市首周價格振幅較大，均為上市首日大漲，其後2個交易日下跌。第二週受節日效應的影響，價格波動也有所放大；第三週以來價格趨於平穩。

上市首周，前3個交易日的收盤價漲跌幅波動幅度較大，其中蛇口產園上市首日漲幅最大（14.72%），東吳蘇園、廣州廣河上市首日收漲較小。上市首周，蛇口產園漲幅位於首位，主要由於其底層資產優質，而且其募集資金較底層資產估值的折價幅度較大。按發行價格算，蛇口產園REITs募集資金規模較底層資產估值的折價為17.76%，因此蛇口產園的潛在增長空間也相對較大。

上市第二週，6月28、29日，9只REITs價格大多處於下跌狀態，7月1日由於節日效應，各只產品均在當天出現不同幅度的價格反彈，其中蛇口產園漲幅最大（2.91%），但7月2日，除富國首創水務的價格略有上升外，其餘8只REITs的價格均回落。

上市第三週，REITs價格大多小幅下跌。除首鋼綠能和富國首創水務在7月9日有小幅收漲外，其餘REITs在當週均為價格持續下跌狀態，不過下跌幅度相對較小，7月9日收盤價較7月5日收盤價的跌幅在0.14%-1.53%之間。

上市第四周，前3個交易日REITs價格大多延續下跌趨勢，在週四週五出現反彈。較上週五收盤價，除了廣州廣河下跌0.28%之外，其餘8只REITs第四周價格都上漲，其中漲幅最高為中金普洛斯（1.17%）。從趨勢看，上市第三週以來，REITs價格振幅變小，逐漸趨於平穩。

（二）廣州廣河率先破發，首鋼綠能、富國首創水務和蛇口產園保持較高程度的高發狀態

我們觀察上市初期REITs收盤價相比發行價的表現，如果收盤價低於發行價，則為“破發”；如果收盤價高於發行價，則稱為“高發”。上市首周第4個交易日（6月24日），廣州廣河成為首隻破發REITs，其餘8只REITs在首周均維持高發狀態，其中蛇口產園、華安張江、首鋼綠能和富國首創水務高發程度較大。

上市第二週前3個交易日，廣州廣河持續維持破發狀態。從上市第二週整體來看，高破發狀態較為穩定，除廣州廣河外，其餘REITs均為高發狀態，其中蛇口產園、首鋼綠能和富國首創水務的高發程度維持在較高水平，但東吳蘇園、中金普洛斯和鹽港收盤價接近於發行價，有破發趨勢。

上市第三週，廣州廣河持續破發，7月6日東吳蘇園和中金普洛斯破發，7月7日鹽港破發，當週後3個交易日該4只REITs持續破發，而蛇口產園、首鋼綠能和富國首創水務維持高於發行價狀態。第三週，特許經營權類和不動產類REITs高破發表現開始出現分化，除廣州廣河持續破發外，其餘3只特許經營權類REITs週五收盤價相對發行價漲幅均超過1%；而5只不動產類REITs中有3只週五收盤價低於發行價。

上市第四周，分化進一步加大。第四周週五收盤後，產業園類項目均為高發狀態，倉儲類項目與發行價持平或略有破發。環保類項目均保持較高程度的高發狀態，高速公路類項目中，廣州廣河仍然處於破發狀態，而浙商滬杭甬保持高發。

進一步觀察收盤價與單位淨值之比，截至2021年7月23日，富國首創水務和首鋼綠能的溢價程度最高，分別為5.3%和4.97%，而廣州廣河折價程度最大，為2.67%。

3 REITs上市後成交活躍度下降

（一）上市第三週以來，成交活躍度降至平穩

從換手率看，9單REITs均是上市首日換手率最高，第二日大幅下降，此後小幅波動呈現整體下降趨勢。其中，蛇口產園、首鋼綠能的換手率相對較高。

上市首日REITs的成交活躍度最高，其中華安張江換手率最高為14.47%，廣州廣河換手率最低為2.60%。第二日、第三日，REITs換手率大幅下降。第四日鹽港REIT換手率有所上升，第五日東吳蘇園、中金普洛斯、浙商滬杭甬換手率也有所上升。首週日均換手率來看，華安張江最高為4.46%，其次為蛇口產園（4.41%），廣州廣河最低為0.78%。

上市第二週，蛇口產園依然保持較高的交易活躍度，第二週日均換手率為0.97%，其次為華安張江、首鋼綠能，日均換手率分別為0.61%、0.59%，活躍度最低為中金普洛斯，日均換手率為0.10%。

上市第三週交易活躍度繼續下降，除了中金普洛斯的第三週日均換手率略高於第二週，其他8只REITs第三週日均換手率均下降。總體來看，換手率變動程度均不大，表明成交活躍情況逐步趨於穩定。

上市第四周交易活躍度保持平穩，換手率整體與上週相當，REITs的交易活躍度已基本進入平穩期，其中較為活躍的REITs為蛇口產園、首鋼綠能，第四周日均換手率分別為0.62%和0.45%。

（二）REITs主力交易差異化

根據Wind成交統計，掛單額20萬元至100萬元之間的記為大單，掛單額大於100萬元的記為超大單，大單和超大單成交合並記為“主力交易”。主力淨流入率=（主力買入總量-主力賣出總量）/成交量。主力淨流入率可以較好地反映資金量較大、持倉較多的機構投資者在REITs項目的整體交易情況。

上市首日主力以拋售為主，賣盤遠多於買盤，是打新後拋售的體現。首鋼綠能、蛇口產園和富國首創水務主力淨流入率最低，分別為-43.16%、-39.55%和-32.35%。首周主力拋售情況來看，浙商滬杭甬持續處於主力拋售狀態，華安張江、東吳蘇園和中金普羅斯主力拋售程度不高，交易量較為均衡，首鋼綠能和富國首創水務在上市首日主力大幅拋售後，後4個交易日的拋售程度有所緩解。

上市第二週，主力交易整體較為均衡。其中，東吳蘇園維持主力淨流入狀態，其中7月1日主力淨流入率最高（35.57%）。中金普洛斯除7月2日外，也處於主力淨流入狀態。蛇口產園主力交易持續拋售，7月1日大幅上漲也處於主力拋售狀態。

上市第三週，不同項目的主力交易差異較為明顯。其中，蛇口產園、鹽港REIT整體處於主力淨流出狀態。而富國首創水務、首鋼綠能、東吳蘇園和中金普洛斯整體處於主力淨流入狀態，7月8日富國首創水務淨流入率最高為25.30%，主力淨流入伴隨着價格下跌，反映了部分投資者關注超跌後的配置機會。

上市第四周以主力淨流出為主。蛇口產園和東吳蘇園5個交易日均呈現主力淨流出。鹽港REIT、浙商滬杭甬、富國首創水務整體也處於主力淨流出狀態。

4 上市首月，REITs由情緒交易逐步迴歸價值交易

上市首月，基礎設施公募REITs價格經歷了先漲後跌到趨穩的過程，成交量在首周放量之後也逐步迴歸常態。具體來看，上市首周前3個交易日，REITs價格和成交量波動幅度均較大。在首周高漲的情緒交易之後，價格逐漸回調，成交量和換手率也逐步迴歸常態水平。第三週，收盤價漲跌幅和換手率趨於穩定，同時價格也形成分化。第四周，價格先跌後漲，換手率和成交量也有所上升，投資者開始關注超跌後的配置機會，部分破發REITs價格調整到位後出現反彈。

不同REITs的價格漲跌和成交活躍度也出現分化，我們發現，上市首月的價格和成交活躍度表現與REITs認購熱度有較為顯著的關係，尤其是公眾認購熱度。公眾認購熱度越高的項目（公眾投資者有效認購申請確認比例越低），在上市首月的價格表現越好，成交也相對更活躍。如價格漲幅（7月23日收盤價相比發行價）排前三的富國首創水務、首鋼綠能和蛇口產園，公眾認購熱度很高，公眾投資者有效認購申請確認比例均低於3%。