本文來自：丁祖昱評樓市
6月房地產市場以成交環比下降5%、百強房企業績同比增長0.2%，結束了2021年上半年，平淡收場，整體表現弱於預期。
受此影響，地產股表現平平，克而瑞領先股指下跌9.7%，指數表現不及大盤。從估值角度來看，2021年6月克而瑞內房股領先指數估值平穩，指數相對恆指PE略有回落。個股表現較弱，僅綠城中國單月漲幅達到了42.7%，本月漲幅TOP3門檻僅為0.8%。
聚焦“B”評級及樣本房企，6月權益口徑銷售額同比增速平均漲幅為54.4%，房企銷售增速回歸正常理性水平，多數房企仍然保持穩健的拿地態度。“房住不炒”長效機制以及整體政策環境邊際收緊，對於各大房企來説，在整個行業增速放緩及“三條紅線”壓力下，無論是企業投資還是擴張動能都有不小壓力。考慮到克而瑞內房股領先指數整體表現，地產股或將成為較好的防守型投資選擇。
01
樓市成交迎來階段性回調
2021年6月，房企集中衝刺半年度業績，供應有所放量，成交整體仍處高位但弱於預期。30個重點監測城市成交環比下降5%，同比基本持平，較2019年同期增幅為9%。
其中，二三線城市增長動能轉弱，CRIC監測的26個城市6月預計整體成交2641萬平方米，同、環比分別下降2%和8%。其中，杭州、佛山、寧波、常州等前期高熱城市在信貸收緊，調控加碼等政策壓力下，均迎來階段性回調，成交表現大不如前。
此外，粵港澳大灣區因疫情反覆市場階段性遇冷，核心城市廣州、深圳以及衞星城市佛山成交均拐頭向下，東莞成交雖低位提升，但較年內高點仍存在較大差距。
從房企業績表現來看，2021年上半年至今，百強房企單月業績增速從一季度開始就出現了放緩，6月單月環比增速僅14.6%，不及往年同期。但從累計數據來看，百強房企業績規模有所提升，2021年1-6月，百強房企1-6月累計實現銷售操盤金額61499.1億元，同比增長36.7%。
圖：2021年上半年百強房企業績表現及變動情況（億元）
02
“B”評級及樣本房企平均增速為 54.4%
前6月百強房企累計銷售額增速繼續收窄。疫情低基數影響消散，1-6月百強房企銷售累計達到70061億元，同比增加38%，環比下降12個百分點，從各TOP級房企表現來看，TOP51-100 房企銷售增速較高。
單月來看，百強房企間漲跌互現，部分開發商單月銷售下滑嚴重，拖累整體數據增長，其中，TOP11-30房企銷售增速下滑7%。
主流房企近半數全年銷售目標已完成50%。根據38 家公佈全年銷售目標的主流房企數據統計，截至2021年6月底，已有17家銷售完成率超50%，其中首開股份完成率最高，達61%，完成率介於40%~50%的有19家。
聚焦“B”評級及樣本房企，2021年1-6月，權益口徑銷售額同比增速均值約為 54.4%（除恆大），德信中國及港龍中國地產2家房企實現銷售翻倍。“BB”評級樣本房企2021年全口徑銷售額6月累計同比增速均值約為47.0%，僅綠城1家房企實現銷售翻倍，房企銷售增速回歸正常理性水平。
從投資的角度而言，在三道紅線的調控下，房企拿地態度分化明顯。據克而瑞證券統計，共有20家“B”評級及樣本房企，入榜6月中國房地產企業新增貨值TOP100，其中融信、中駿、德信、力高、上坤等補貨較為積極。
表：“B”評級及樣本公司 1-6 月克而瑞銷售數據(單位:億元)
數據來源:易居克而瑞 克而瑞證券研究院
03
地產股估值水平整體回落
2021年6月，恆生指數下降2.2%，克而瑞內房股領先指數下降9.7%，恆生中國內地地產指數下降7.9%，房地產（申萬）板塊下降7.8%。
2020年1月1日至今，克而瑞內房股領先指數跌幅27.5%，同期恆生中國內地地產指數跌幅24.9%。恆生指數漲幅1.3%，房地產（申萬）板塊跌幅19.1%。
圖：克而瑞內房股領先指數及恆生中國內地地產指數走勢
數據來源：Wind 克而瑞證券研究院
從成交額看，6月克而瑞內房股領先指數成交額佔香港地產股大樣本的成交額比值總體較上月回落。6月該指數成交額佔比周均值80.0%，低於歷史均值83.2%，低於上月周均值83.4%。
從估值角度看，2021年6月克而瑞內房股領先指數估值平穩，指數相對恆指PE略有回落。
克而瑞內房股領先指數成分股整體PE2021年6月周均值為6.24，低於上月周均值6.54，低於2020年全年周均值7.17。恆指成分股2021年6月整體PE周均值為15.65，高於上月周均值15.21，高於2020年全年的周均值12.49。
圖：6月克而瑞內房股領先指數成分股相對恆指整體PE有所回落
數據來源：Wind 克而瑞證券研究院
從個股表現來看，6月個股表現較弱。其中，綠城中國漲幅高達42.7%，遠洋集團和大發地產緊隨其後；跌幅榜上，中國奧園、時代中國、新城發展控股位居前三。
開年以來，地產市場銷售迎來開門紅，疊加2020下半年以來的樓市需求熱度，預計銷售增速將逐步修復至通常水平，2021年全年銷售面積與金額增速在-0.5%至+1.2%之間。
在銷售、融資、土地供應等政策的密集出台的背景下，中長期將加速行業洗牌，優質公司優勢在逆境中得到凸顯，那些財務穩健安全、業務佈局良好、組織管理高效的優質房企優勢將進一步擴大。
