花旗发表报告，将港铁(00066.HK)投资评级由「买入」连降两级至「沽售」，目标价大削近44%，由47元下调至26.5元。报告指，基于对本港楼市的最新预测，估计今年(2024年)需求持续疲弱，导致发展商降低平均销售价格，并削弱发展商回补土地储备的意欲。由于该行预测今年本港住宅楼价下跌10%，以及估计港铁小蚝湾站及东涌东站项目投标预付费减少一半，将港铁每股资产净值(NAV)估算由52.11元下调约7%至48.45元，并引用较大的NAV折让幅度45%为估值基础，以反映本港楼市的负面气氛。 该行指，东涌东站第一期物业项目流标，反映发展商关注高利率、高建筑成本、以及2029年项目落成的时间表，估计港铁需要减低原先预算的11亿元投标预付费，以增加项目吸引力，而小蚝湾站项目情况亦相同，该行估计预付费用可能减半，但在目前的宏观经济环境下，不排除最终要减至零预付。 该行认为，虽然土地投标延迟，港铁可能需要筹集过渡贷款应对，但相信仍然维持渐进的派息政策，该行预计2023及2024年度每股派息分别1.33元及1.35元，相信上调空间有限，而折算股息率约5厘，对于寻求收益的投资者未算吸引。