本文来自格隆汇专栏：国君宏观董琦，作者：董琦、韩朝辉

导读

全国层面来看，目前新房销售仍在底部震荡，在“认房不认贷”的政策逻辑下，需要居民“卖一买一”进行置换，但是考虑到目前刚需受限于收入预期，购房意愿持续偏弱，后续政策仍有较大放松的空间，包括：一线城市首套房贷利率和首付比调降、部分区域限购限售放开、普宅认定标准放宽等。此外，需要重视投资端的下滑趋势，关注后续“城中村”改造推进的力度和节奏。

摘要

1）我们理解本轮地产放松核心目的就是稳信用。一方面，居民端的“资产净收益率”自4月以后出现二次下探，导致居民净储蓄下降的趋势在近两个月出现中断，此时稳房价的重要性在提升；另一方面，上半年企业端的信用扩张主要倚靠高技术制造业，而目前在外需回落的背景下，出现了阶段性的信用收缩，也就意味着前期产能去化相对干净、库存位于低位的传统制造有望成为结构性扩张的方向。因此，无论是稳房价，还是稳投资，地产对于私人部门信用的影响成为边际上的关键矛盾。

2）各地政策陆续出台，进展如何？9月上旬各地正在加速落实相关政策，目前来看，各地“认房不认贷”基本已全部落实；部分城市还下调了房贷政策利率下限，如：广州首套房贷利率降至“LPR-10BP”，成为首个利率低于LPR的一线城市；目前二线城市主要的放松措施在限购限售领域，例如：大连、青岛、济南、福州、合肥等多个城市陆续取消了限购和限售政策，苏州对120平以上商品房解除限购。从效果来看，目前北京“认房不认贷”的作用相对显著，二手房放量带动新房企稳回升，深圳也有小幅回暖，相对而言，上海的楼市还在蓄力的过程中。

3）全国层面来看，目前新房销售仍在底部震荡，在“认房不认贷”的政策逻辑下，需要居民“卖一买一”进行置换，但是考虑到目前刚需受限于收入预期，购房意愿持续偏弱，后续政策仍有较大放松的空间。

a)  第一，一线城市后续关注首套房首付比例和贷款利率的下调，以及优化部分区域限购限售政策、放宽普宅认定标准等措施，若楼市恢复不及预期，有望进一步放开；

b)  第二，目前还未解除限购的二线城市包括：杭州、成都、长沙、厦门、苏州、无锡、天津、武汉、西安、海南，后续有望陆续放开（14年仅有四个一线城市和三亚未解除限购）。

c)   第三，除了销售端的政策，我们认为更重要的在于地产投资端的下滑趋势仍在延续，尤其是近期地产销售不及预期导致房企拿地意愿低迷，因此，投资端的政策需要进一步发力来稳定总需求，关注后续“城中村”改造推进的力度和节奏。

风险提示：居民购房意愿不及预期

正文

1.本轮地产放松的政策逻辑

首先，我们理解本轮地产放松核心目的就是稳信用。

一方面，居民端的“资产净收益率”自4月以后出现二次下探，导致居民净储蓄下降的趋势在近两个月出现中断，此时稳房价的重要性在提升；

另一方面，上半年企业端的信用扩张主要倚靠高技术制造业，而目前在外需回落的背景下，出现了阶段性的信用收缩，也就意味着前期产能去化相对干净、库存位于低位的传统制造有望成为结构性扩张的方向。

因此，无论是稳房价，还是稳投资，地产对于私人部门信用的影响成为边际上的关键矛盾。

基于上述逻辑，“831”地产新政拉开本轮地产放松的大幕，目前处于初期。

2.各地政策陆续出台，进展如何？

9月上旬各地正在加速落实相关政策，目前来看，各地“认房不认贷”基本已全部落实；部分城市还下调了房贷政策利率下限，如：广州首套房贷利率降至“LPR-10BP”，成为首个利率低于LPR的一线城市；目前二线城市主要的放松措施在限购限售领域，例如：大连、青岛、济南、福州、合肥等多个城市陆续取消了限购和限售政策，苏州对120平以上商品房解除限购。

从效果来看，目前北京“认房不认贷”的作用相对显著，二手房放量带动新房企稳回升，深圳也有小幅回暖，相对而言，上海的楼市还在蓄力的过程中，后续仍待政策的进一步发力。

3.放松远未结束，后续关注“城中村”定调

全国层面来看，目前新房销售仍在底部震荡，在“认房不认贷”的政策逻辑下，需要居民“卖一买一”进行置换，后续重点关注二手房的边际变化。但是考虑到目前刚需受限于收入预期，购房意愿持续偏弱，后续政策仍有较大放松的空间。

第一，一线城市后续关注首套房首付比例和贷款利率的下调，以及优化部分区域限购限售政策、放宽普宅认定标准等措施，若楼市恢复不及预期，有望进一步放开；

第二，目前还未解除限购的二线城市包括：杭州、成都、长沙、厦门、苏州、无锡、天津、武汉、西安、海南，后续有望陆续放开（14年仅有四个一线城市和三亚未解除限购）。

除了销售端的政策，我们认为更重要的在于地产投资端的下滑趋势仍在延续，尤其是近期地产销售不及预期导致房企拿地意愿低迷，因此，投资端的政策需要进一步发力来稳定总需求，关注后续“城中村”改造推进的力度和节奏。

风险提示：居民购房意愿不及预期。

注：本文来自国泰君安发布的《【国君宏观】楼市新变化——国泰君安宏观周报（20230917）》，报吿分析师：董琦、韩朝辉

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