本文来自格隆汇专栏：中信证券研究，作者：明明 章立聪 余经纬

城中村改造不仅可以改善居民居住环境、提升城市面貌，同时有望促进固定资产投资、推动经济修复进程。相较于棚改，其资金来源、项目体量以及对居民的补偿方式均有不同。经我们测算，城中村改造需要的建安投资费用可能达到万亿级规模，考虑房屋销售等因素，预计每年对于信贷拉动的规模在1500亿元-5000亿元区间内。总体来看，城中村改造的短期影响主要表现为提振市场预期，政策效果需要更长的时间逐步显现。

▍城中村改造政策再出细则。

城中村改造不仅可以改善居民居住环境、提升城市面貌，同时有望促进固定资产投资、推动经济修复进程。7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。十四五规划开启以来，城中村改造便成为新的政策重点之一，今年4月中央政治局会议召开后，相关政策态度更加积极、方向指导更加明确。

▍对比棚改看城中村改造的特点。

①资金来源更加多元：“棚改”时期主要通过地方政府购买服务来融资，而本轮城中村改造强调多元投融资机制，鼓励和支持民间资本参与。

②项目体量预计不及棚改：城中村改造与棚户区改造所针对的城市、修缮的力度均有不同，预计整体投资体量不及棚户区改造。

③对城中村居民的补偿方式不同：“棚改”时期主要采取货币化安置，但考虑到目前地方财政压力较大，部分可能通过“房票”或者房屋产权置换实现实物补偿。

▍城中村改造对信贷的拉动效果测算。

步骤一：改造总面积测算。超大特大城市的名单在不同统计口径下存在细微差别，以住建部口径为准，目前超大特大城市中自建住房面积可能超过3.5万亿平方米，武汉、杭州、深圳、广州的城中村规模较高。

步骤二：建安费用与销售收入测算。城中村改造需要的建安投资费用可能达到万亿级规模，改造完成后，如果容积率不变，对应的商品房价值可能超过10万亿元。

步骤三：调整后每年对信贷的拉动规模测算。考虑到城中村改造的方式不同，预计整个开发过程对于信贷资金的需求可能在3000-8000亿元区间内；商品房销售带动按揭贷款1万-5万亿元。总体预计每年城中村改造对于信贷拉动的规模在1500亿元-5000亿元左右。

▍总结与展望：

城中村改造的短期影响主要表现为提振市场预期，政策效果需要更长的时间逐步显现。从对城中村改造的特点以及测算来看，规划聚焦超大特大城市，改造修缮方式多元，节奏稳健周期偏长，因此其年化项目体量和投资规模可能偏小，短期以预期提振为主，难以直接改变地产行业和宏观经济的情况。但我们认为城中村投资的有效性和可持续性更强，将对于超大特大城市发展带来深远影响。

本文来自中信证券2023年8月3日发布的《晨报》，作者：明明 S1010517100001 章立聪 S1010514110002余经纬 S1010517070005