本文来自格隆汇专栏：中信证券研究 作者：肖斐斐 彭博
从住房租赁市场新规征求意见稿看，预计新规将有助于建立健全住房租赁金融支持体系，加强和改善配套金融服务，从而加快住房租赁金融市场规范发展，并促进房地产市场平稳健康发展。对银行体系而言，正式稿发布实施后，新规料亦将有助于增加合意资产供给，进一步改善房地产信用风险预期。
2023年2月24日，中国人民银行、中国银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（简称“《征求意见稿》”）公开征求意见，本期投资观察聚焦政策内容。
政策背景：加强和改善配套金融服务，加快住房租赁金融市场规范发展。
近年来，中央积极推进培育和发展住房租赁市场，但目前配套金融服务仍不完善。此次《征求意见稿》发布，一是建立健全住房租赁金融支持体系，加强和改善住房租赁市场发展金融产品和服务；二是加强和完善住房租赁金融管理，防范住房租赁金融风险，保障市场规范发展；三是凭借培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。
核心内容：拓宽融资渠道，加强风险管理。政策内容重点关注：
1）建立健全住房租赁金融支持体系。政策要求金融支持住房租赁要以市场配置为主，其中商业性金融要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则。在资金用途上，信贷市场主要满足各类主体开发建设租赁住房，及住房租赁企业流动性和日常运营需求；资本市场侧重于发展住房租赁投资长期融资工具。
2）信贷：从开发建设、闲置房屋转化和经营三方面给予支持。① 开发建设：租赁住房开发建设贷款支持。加大对各市场主体新建、改建长期租赁住房开发建设贷款支持力度；② 闲置房屋转化：租赁住房团体购房贷款。支持对企业、符合条件事业单位和专业化规模化住房租赁企业发放租赁住房团体购房贷款；③ 经营：住房租赁经营性贷款。住房租赁企业根据物业产权是否自有可享受不同的贷款条款，并可用于置换前期开发建设贷款。
3）多元化投融资渠道：从普通债券、创新债券和REITs等方面给予支持。① 普通债券：银行供给端与企业融资端齐发力。一方面支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券；另一方面拓宽住房租赁企业债券融资渠道，优化债券发行流程，提高债券发行效率。② 创新债券：创新住房租赁担保债券。住房租赁企业可将具有持续、稳定现金流的物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。③ REITs：稳步推进 REITs试点工作。优先支持国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展 REITs 试点。
4）加强和完善住房租赁金融管理。一方面主要规范各项融资真实投向住房租赁市场，切实防范资金挪用、套现等风险；另一方面防范住房租赁金融风险，规范融资主体管理，加强对住房租赁企业的运营管理、财务状况、资金用途等情况的监控。此外政策提出建立住房租赁金融监测评估体系，评估相关政策导向效果。
政策影响：将推动住房租赁市场规范发展，促进房地产市场平稳健康发展。
1）助力住房租赁市场加快发展。根据征求意见稿，我们认为发布后，新规将建立健全住房租赁金融支持体系，加强和改善配套金融产品和服务，多措并举拓宽住房租赁融资渠道，有望解决住房租赁市场资金需求规模大、期限长的难点。
2）保障住房租赁市场规范发展。新规将通过加强和完善住房租赁金融管理，既防范资金挪用、套现等风险，又规范融资主体管理，切实防范住房租赁金融风险。
3）促进房地产市场平稳健康发展。新规一方面有望盘活市场存量闲置房屋，助力房企去库存从而改善现金流；另一方面为参与住房租赁市场的房企拓宽融资渠道，共同促进房地产市场平稳健康发展。
银行影响：料将增加合意资产供给，改善房地产信用风险预期。
从贷款属性看，住房租赁市场贷款整体呈现长期稳定的特征，而在政策支持背景下，随着住房租赁市场发展成熟，贷款定价亦有望逐步市场化，在当前市场资产风险收益格局下，住房租赁信贷有望成为银行合意资产，并且考虑到新规征求意见稿提及支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，届时政策支持下银行存在获得优惠资金来源的可能性。此外正式稿颁布后，新规有助于促进房地产市场平稳健康发展，从而继续改善房地产信用风险预期。
风险因素：
宏观经济增速大幅下行，银行资产质量超预期恶化。
投资观点：
从住房租赁市场新规征求意见稿看，预计正式稿发布后，将有助于建立健全住房租赁金融支持体系，加强和改善配套金融服务，从而加快住房租赁金融市场规范发展，并促进房地产市场平稳健康发展。对银行体系而言，预计新规发布实施后亦将有助于增加合意资产供给，进一步改善房地产信用风险预期。板块投资看，春节后回调反映市场对于地产信用修复边际变化预期的走弱，目前开始进入预期稳定阶段。我们认为，基于资产质量拐点的中期修复逻辑，强于基于资金面变化的短期博弈逻辑，板块当前具备较强配置性价比，建议稳步配置行业。
注：本文来自中信证券2023 年 2 月 27 日已经发布的《住房租赁市场新规影响几何？》
分析师：肖斐斐 S1010510120057 彭博 S1010519060001
