公司近况 公司于7 月29 日晚公吿2022 年6 月经营情况及全年减租计划。 评论 公司全年减租预计拖累2022 年核心净利润（原中金预测）增速约2-3 百分点。据7 月29 日公吿，公司1H22 整体减租金额已确认17.5 亿元，上半年不动产租金收入80.9 亿元，同比下降5.9%。我们估计已确认减租金额中购物中心占比约80%（约14 亿元），受减租影响1H22 购物中心租金同比下降4%至64 亿元（同店下降14%至55 亿元），若加回减租金额，则购物中心1H22 租金约78 亿，对应同比增速约17-18%。公司公吿全年维度减租体量22-25 亿元，我们预计约占2022 年租金收入（原中金预测）的11-12%，假设租金相关业务净利润率约35%，则减租对全年核心净利润（原中金预测）增速拖累约2-3 百分点。 购物中心板块零售额五月已开启疫后回暖，下半年复苏进程值得关注。公司1H22 购物中心零售额542 亿元，同比+7%（同店-4%）。2022 年5-6 月公司零售额已呈现明显反弹趋势，我们估计5-6 月公司单月零售额修复至94 亿元和99 亿元，对应同比增速约2%和26%（同店-11%和11%），其中重奢商场零售额修复趋势尤为明显（5 月零售额同比降幅估计收窄至-6%，6 月零售额同比回正至17%）。若下半年疫情干扰消减、同店表现渐回正轨，我们预计全年维度购物中心零售额同店仍有望实现正增长，支撑公司全年租金表现。除此之外，公司在南宁、武汉、沈阳、福州、海口等地的购物中心已于上半年如期开业，我们预计全年维度除上海苏河湾项目或推迟开业外，其余项目新开业均有望按计划推进，进一步增补租金。 盈利预测与估值 维持1H22 核心净利润预测不变（同比+2%至101.1 亿元）。考虑减租影响，下修今明两年全年租金预测，下调2022/2023 年核心净利润3%/4%至279.4/293.3 亿元（对应同比增长5%/5%，暂未考虑疫后复苏可能带来的业绩提振及回补）。当前股价交易于7.2/6.8 倍2022/2023 年市盈率。我们认为公司所处的中高端购物中心赛道前景与公司自身业务优势并未发生趋势性变化，且现阶段单月零售额表现已展现出底部复苏趋势，因此我们维持跑赢行业评级与目标价45.19 港元不变，对应9.8/9.4 倍2022/2023 年市盈率和38%的上行空间。 风险 购物中心疫后复苏程度不及预期；行业基本面恢复程度不及预期。