股东背景优势明显。越秀集团和广州地铁集团为越秀服务第一和第二大股东。 广州越秀集团通过100%持股公司越秀企业持有越秀地产39.78%的股权，越秀地产持有越秀服务66.92%股份，属控股股东地位。 基础业务具备可持续增长能力。1）2021 年越秀地产销售首次突破千亿，拥有总土地储备2711 万平，大湾区占比55.0%，广州占比47.6%。2）2021年底公司总在管面积和总签约面积分别为38.9 和58.4 百万平。一线城市贡献合约面积占总合约面积的62%。2021 年新增合约建筑面积10.2 百万平方米；住宅贡献新增合约面积占总新增合约面积的70%；商业占16%；TOD占11%。 业务形态丰富，具备全面发展能力。公司是市场上少数能提供社区商业全链条服务的物业管理公司之一，同时也是中国高端写字楼物业管理的引领者。 截至2021 年底，公司在管商业，包含商务综合体、企业总部大楼、办公园区等，写字楼总在管面积为261 万平方米，分布于广州、上海等核心城市。 TOD 发展潜力看好，对应潜在物业管理需求明显。 1） TOD 物业管理是伴随TOD 城市发展模式衍生出来的物业管理服务需求，大致可以包括：TOD 站点内基础物业管理服务、站点内部机车和机电服务与管理、站点内部商业运营与服务、TOD 站点建设咨询与服务、TOD 站点外服务。公司目前已布局其中三大方向。 2）基于2025 年，全国城市轨道交通运营里程预期达到10000 公里的政府规划下，预计地铁站点和车辆段的基础物业（三保服务）市场空间不低于67.5亿。如果考虑其他四项服务，潜在空间巨大。尤其是TOD 站点上方住宅、商业面积一般在20-40 万方不等，潜在物业服务价值不可轻视。 3）公司控股股东越秀地产是国内最大的TOD 发展商之一。广铁集团是公司第二大股东。截至2021 年12 月31 日，越秀地产拥有6 个TOD 住宅项目，总建筑面积近3.76 百万平方米，占总土地储备的13.9%。两大股东将为企业未来TOD 物业发展奠定良好基础。 投资建议。越秀服务是较为优质的国资物业成长标的。我们预测公司2022年EPS 为0.33 元。我们给予公司2022 年10-12 倍PE 估值，对应市值区间为56-68 亿港元，对应合理价值区间为每股3.71-4.45 港元。首次覆盖给予“优于大市”评级。风险提示：疫情冲击不确定性；新房增速存在缩量风险。